Acquisto di case antisismiche, la data del rogito rimane soggetta al termine restrittivo

Articolo di Fabiana Nesi – Dott. Commercialista

La scorsa settimana avevamo affrontato l’interrogativo riguardante l’effettivo termine per beneficiare del Sismabonus Acquisti in entrambe le versioni vigenti, e nemmeno a farlo apposta l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato alcuni giorni dopo un’altra risposta che persiste sulla stessa linea delle precedenti.

Risposta multipla contenuta nell’Interpello n. 556 del 25 agosto 2021, riguarda due principali aspetti interessanti:

  • La cessione dell’unità immobiliari nel Sismabonus Acquisti in versione ordinaria e Superbonus 110% deve avvenire entro IL TERMINE DELL’AGEVOLAZIONE previsto dalla norma (ovvero rispettivamente entro il 31 dicembre 2021 ed entro il 30 giugno 2022).
  • Lo sconto in fattura preclude (sembrerebbe) la cessione del credito al medesimo soggetto.

In particolare l’interrogativo sorgeva dall’osservazione di tre differenti questioni:

  1. La norma pone un termine finale per il sostenimento delle spese MA non afferma che lo stesso valga anche per l’atto di compravendita, pertanto la semplice lettura della legge, lascia pensare che possa essere fatto anche a posteriori;
  2. Il Decreto Semplificazioni Bis ha esteso a 30 mesi l’arco temporale entro il quale fare la cessione degli immobili beneficiando del Sismabonus/Super-Sismabonus Acquisti, a far data dalla fine dei lavori compiuti dall’impresa costruttrice;
  3. La prassi indicata dall’Agenzia delle Entrate in più risposte, nonostante ciò non sia palesato in nessun articolo di legge, ha sempre sostenuto che l’acquisto debba essere effettuato con atto di compravendita ENTRO la finestra temporale prevista dalla normativa di riferimento.

Nell’interpello n. 556/2021 il richiedente ha posto diversi interessanti quesiti inerenti il Super-Sismabonus Acquisti oltre alla questione del rogito, e le risposte fornite meritano anch’esse la pubblicazione commentata.

Sismabonus Acquisto condizionato a fine lavori e atto notarile

Al fine di non commettere un’errata valutazione sul termine ultimo è importante considerare che le risposte agli interpelli, ancorché pubblicate e datate, si riferiscono ovviamente a quesiti effettuati nei mesi passati; quindi appare verosimile che l’interpello n. 556/2021 sia stato inviato prima della conversione in legge del Semplificazioni bis e al prolungamento da 18 a 30 mesi per poter procedere al cambio di residenza e/ alla stipula del rogito.

Fatta questa importante premessa, l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 556/2021, riprendendo la prassi ormai consolidata sul punto, continua ad esprimersi come segue:

in relazione alle modalità di fruizione del cd. Sismabonus acquisti, con la circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. (….). Quanto appena illustrato è valido per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa. Diversamente, per godere delle detrazioni di cui al comma 1-septies, articolo 16, decreto legge n. 63 del 2013 per gli immobili che alla fine dell’intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.”

Le perplessità sull’argomento restano pertanto invariate: ricordiamo che le tempistiche per rispondere agli interpelli raramente anticipano i 90 giorni previsti dall’art. 11 c.1 lett. a) L. 212/2000, senza un intervento ufficiale di tendenza differente, resterà davvero pochissimo tempo per poter interpellare nuovamente il Fisco alla luce delle modifiche entrate in vigore dal 31 luglio 2021.

Manca infatti una risposta capace di chiarire la posizione dell’ente controllore alla luce del novellato art. 16 c. 1- septies L. 63/2013, che ha esteso a 30 mesi il termine entro il quale gli acquirenti debbano procedere all’acquisto di unità oggetto dell’agevolazione.

La dilatazione di questo termine per fare il rogito sarebbe davvero risibile, se dovesse permanere la predetta interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, a meno che non vi siano proroghe dei Bonus e Superbonus.

Come preannunciato sin dall’inizio, ci sono altre domande formulate nell’interpello n. 556/2021 che rivestono la loro importanza, vediamole assieme.

Sismabonus Acquisti, condizioni e possibilità di accesso

Il contribuente spiega che avrebbe intenzione di acquistare da un’impresa di costruzione una o più unità immobiliari derivanti da un intervento di demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, uno avente destinazione residenziale e l’altro industriale, le quali al termine dell’intervento diventeranno tutte accatastate in categoria A/3 e A/10.

Nel caso prospettato gli interventi posti in essere dall’impresa di costruzione garantiscono il miglioramento sismico di due classi sui due edifici, la riqualificazione energetica, l’incremento delle unità immobiliari, nel rispetto dei requisiti previsti dal comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013 e la conclusione dei lavori entro il 31 dicembre 2021.

Nel caso in cui non dovesse riuscire a perfezionare l’acquisto delle unità immobiliari entro il 31 dicembre 2021, l’istante si pone l’obbiettivo di sottoscrivere un preliminare di compravendita con versamento di acconti prezzo entro la data del 31 dicembre 2021 e il saldo al rogito, da effettuare nei termini previsto nel 2022 e comunque entro 18 mesi dal termine dei lavori da parte dell’impresa.

(La domanda di interpello evidentemente è stata formulata anteriormente alle modifiche del Semplificazioni bis. Con l’entrata in vigore della norma, ovvero dal 31 luglio 2021, è stato infatti allungato il termine massimo entro il quale procedere al rogito dopo la fine lavori: da 18 mesi si è passati a 30).

Per quanto riguarda la detrazione, il contribuente fa presente di non aver ancora deciso se chiedere lo sconto in fattura all’impresa di costruzione, cedere il credito a banche o alla stessa impresa di costruzione.

Più precisamente, il cittadino ha posto i seguenti quesiti:

  1. Se per accedere al Sismabonus ed al Superbonus sia rilevante la qualificazione dell’edificio all’inizio dei lavori (residenziale o non residenziale) e se sia rilevante il cambio di destinazione d’uso dell’edificio a fine intervento.
  2. Se siano detraibili solo gli acconti versati nel 2021 o anche il saldo corrisposto al rogito nel 2022, nel caso in cui dovesse perfezionare l’acquisto delle unità immobiliari successivamente al 31 dicembre 2021, stipulando con l’impresa nell’anno 2021 un preliminare di compravendita e versando delle somme a titolo di acconto prezzo.
  3. Nell’ipotesi di un prezzo di acquisto dell’immobile pari a euro 200.000,00, per il quale ha diritto ad una detrazione, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00, se sia possibile trasferire al venditore/costruttore l’intero credito corrispondente a tale detrazione, anche a fronte di uno sconto in fattura inferiore a 96.000,00 euro (ad esempio euro 90.000,00). In caso di risposta negativa, se sia possibile cedere il credito (in toto o parzialmente) all’impresa di costruzione e se sia possibile compensare il prezzo di acquisto dell’immobile con la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
  4. Se la circostanza che l’impresa richieda l’agevolazione di cui all’Ecobonus, per il medesimo intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici ma per voci di spesa diverse, possa compromettere la successiva agevolazione in capo all’acquirente delle unità immobiliari.
  1. Quali asseverazioni debbano essere predisposte nel caso di Sismabonus Acquisti, di cui al comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio.

Sono quesiti abbastanza corposi e circostanziati su alcuni aspetti assai importanti e frequenti per il Sismabonus.

Queste sono le risposte risultanti dall’interpello:

Con riferimento al quesito n. 1,

Per quanto riguarda la natura del fabbricato prima della demolizione e ricostruzione, l’agenzia fa presente che “ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili”.

Pertanto nella fattispecie e nel rispetto dei relativi termini differenziati per la fine lavori e rogito, si ritiene che sarà applicabile il Super-Sismabonus Acquisti 110% se l’acquisto riguarderà gli immobili classificati come residenziali (es. catastalmente A/2 e A/3) e potrà essere agevolato come Sismabonus Acquisti ordinario l’immobile accatastato come A/10.

Per quanto riguarda il quesito n. 2,

concernente la detraibilità degli acconti, “ gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022. “

In caso di Sismabonus acquisti “ordinario” ex art. 16 comma 1- septies D.L. 63/2013, come dicevamo all’inizio della trattazione, bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.

L’Agenzia, riportando al 31 dicembre 2021 o al 30 giugno 2022 (per il superbonus) la data ultima in cui poter effettuare il rogito, di fatto NON risponde alla domanda in merito al pagamento del saldo da farsi nel 2022, posto che, oltre il termine fissato dalla norma la stessa ritiene che si decada totalmente dal beneficio fiscale anche in caso di acconti versati a seguito di preliminare di vendita registrato.

Con riferimento al quesito n. 3

Ricordando che l’articolo 121 riconosce la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo anticipato dal fornitore sotto forma di “sconto in fattura”, già la circolare n. 24/E del 2020, chiariva che il contributo sotto forma di sconto non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto.

 In sostanza, nel caso di specie, “l’acquirente può ottenere dall’impresa venditrice uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a fronte del quale l’impresa stessa matura un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante all’acquirente. Pertanto, come nell’esempio prospettato, nell’ipotesi di un prezzo di acquisto dell’immobile pari a euro 200.000,00, l’acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110 per cento, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00. In tale caso, l’impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600,00.

Nel caso in cui, invece, lo sconto sia “parziale”, il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110 per cento, sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello sconto praticato.

 Nella ipotesi prospettata, se l’impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d’imposta pari a 99.000 euro.

L’acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una detrazione pari a 6.600 euro (110 per cento di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Da notate che l’agenzia delle Entrate NON cita tra i possibili “altri soggetti” l’impresa/costruttore con la quale è stato fatto lo sconto in fattura.

Ciò indurrebbe a far pensare che il fornitore che ha praticato lo sconto in fattura potrebbe NON essere tra i soggetti ai quali sia possibile cedere il credito d’imposta residuale.

La risposta dell’Ade su questo punto resta non compiutamente espressa.

Si propende tuttavia per l’impossibilità di poter effettuare sia sconto che cessione in relazione al medesimo fornitore anche in virtù del fatto che l’Agenzia stessa prosegue parlando di “ALTERNATIVA”.

Si legga:

In alternativa allo sconto in fattura, l’acquirente può optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

Come chiarito nella citata circolare n. 24/E del 2020, la cessione può essere disposta in favore:

− dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;

− di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti);

− di istituti di credito e intermediari finanziari”

“(…) Pertanto, nel caso prospettato in cui il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a euro 200.000,00, l’acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell’importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell’impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto medesimo.”

In sostanza, secondo quanto sopra, si evince che che l’originale “via maestra” sia la detrazione d’imposta da utilizzare in compensazione mediante la dichiarazione dei redditi, mentre le operazioni di SCONTO IN FATTURA e CESSIONE DEL CREDITO sono ritenute come due ALTERNATIVE percorribili ma non sovrapponibili.

Per quanto riguarda il quesito n. 4,

concernente la possibilità di riconoscere nell’ambito di un unico progetto di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione le detrazioni relative all’Ecobonus in capo all’impresa e “Sismabonus Acquisti” in capo agli acquirenti delle unità immobiliari, si fa presente che laddove l’impresa di costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di Ecobonus disciplinati dall’articolo 14 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013, la predetta detrazione non è incompatibile con la detrazione spettante all’Istante (Sismabonus Acquisti) all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari.

Con riferimento al quesito n. 5,

in merito alla redazione e presentazione delle asseverazioni previste dall’articolo 119, comma 13, lett. b) del decreto legge n. 34 del2020, convertito in legge n. 77 del 2020, L’Agenzia fa presente che “l’agevolazione di cui al comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall’impresa in relazione agli interventi agevolati”.

Per questo motivo nel caso citato NON deve essere attestata la «corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati».

Dott. Fabiana Nesi, Commercialista



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