SAL 30% unifamiliari non raggiunto al 30 settembre: soluzioni alternative • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La condizione è richiesta per beneficiare della proroga Superbonus al 31 dicembre 2022 per unità autonome e unifamiliari

Ipotizziamo di arrivare al 30 settembre 2022 e di non essere riusciti ad effettuare lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.

Ipotizziamo anche di non rispettare tale condizione neppure computando le opere diverse dal Superbonus (bonus minori o senza essi), per interventi su edifici unifamiliari o unità con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti. I motivi per cui possa avvenire questa evenienza sono diversi, ad esempio:

carenza di liquidità e possibilità di pagamento del Committente
problemi di liquidità dell’imprese e fornitori
ritardo avanzamento cantiere per errori/mancanze di sottofasi operative e subappalti
ritardi consegne e forniture materiali
problemi sulle pratiche edilizie
eccetera.

Il mancato rispetto di questa condizione essenziale (SAL 30% al 30/09/22) comporta istantaneamente l’esclusione dai benefici fiscali della detrazione 110% (con o senza cessione credito/sconto in fattura), la cui scadenza attualmente è fissata al 31 dicembre 2022.
Non parliamo in questa sede della questione inizio lavori avvenuto prima e dopo il 30 giugno 2022, ampiamente dibattito in apposito approfondimento.

Questa condizione essenziale non si applica quando vengono effettuati interventi contestualmente alle parti comuni di edificio plurifamiliare, cioè nell’ambito di intervento complessivo sul condominio (vedasi art. 119 comma 8-bis DL 34/2020).

Vediamo allora quali scenari e soluzioni possono presentarsi nei casi in cui non sia rispettata predetta soglia minima del SAL 30%, e che ovviamente non sia dimostrabile con gli opportuni documenti ed elementi con data certa (video dimostrazione SAL 30%)

In alternativa qui troverai il video commento.

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Non raggiungo il SAL 30%, posso accedere ai bonus minori ?

E’ uno scenario che non auguro a nessuno, ma può capitare: in caso di mancato rispetto del SAL 30%, è possibile proseguire questi lavori sulle unifamiliari (e unità autonome) passando ai bonus minori?

In linea generale e teorica la risposta è affermativa, la vera difficoltà però è farlo nel migliore dei modi, evitando incongruenze, contraddizioni e criticità nella documentazione fiscale, edilizia e logistica prodotta fino a quel momento.

Infatti bisogna suddividere secondo principali casistiche per le opere legittimate:

con pratiche edilizie ordinarie (CILA, SCIA, SCIA alternativa, PdC), congiuntamente o meno con CILAS
soltanto con CILAS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata art. 119 c.13-ter DL 34/2020).

La prima casistica è abbastanza facile da analizzare: la presentazione della CILAS congiunta alle altre pratiche edilizie ordinarie consentirebbe di “sterzare” ad altri bonus l’intero complesso di opere rappresentate e legittimate nella pratica edilizia “ordinaria”.

Infatti anche dal modulo unificato della CILAS (e relativa norma di emanazione) è stato chiarito che la CILAS si possa presentare in parallelo ad altre pratiche edilizie ordinarie qualora vi siano opere diverse dal Superbonus (tranne nella demolizione e ricostruzione di edifici).

Pertanto in questa casistica di CILAS appaiata al titolo edilizio “madre”, e’ proprio quest’ultimo titolo edilizio che legittima l’intervento complessivo e assorbente delle opere SB110% (a condizione che siano state tutte correttamente rappresentate in esso).

Nella seconda casistica, dobbiamo riflettere se le opere Superbonus legittimate presentando soltanto la CILAS, e compiute fino al 30 settembre 2022, possano essere completate e “sterzate” verso i bonus minori.

E qui si aprono ancora due possibili scenari circa l’applicazione della CILAS (per opere che permangono oggettivamente rientranti nel Superbonus art. 119 DL 34/2020), su cui probabilmente sarà necessario un chiarimento da parte del Fisco o nella norma:

LETTERALE: la CILAS è un titolo edilizio di scopo, esclusivo e condizionato alle sole opere di cui all’art. 119 DL 34/2020, senza possibilità di valere per opere sottoposte a detrazioni diverse o senza esse. Effettivamente ci sono margini per considerare valida l’interpretazione, tenuto conto che la sua presentazione è tassativa per accedere al SB110%, e la sua mancata presentazione esclude i benefici (tranne per demo-ricostruzione di edifici).
In sintesi, la CILAS si considera un titolo edilizio “vincolato” a legittimare esclusivamente le opere che hanno davvero beneficiato del Superbonus, perdendo efficacia per le opere supportate da altre detrazioni o senza di esse.
Magari, questa perdita di efficacia o valore, inizia a decorrere proprio dal 30 settembre 2022, lasciando legittimate quelle compiute fino a quel momento; bisogna quindi porsi il problema di legittimare il loro completamento dal 1 ottobre 2022.
LOGICA: la CILAS è un titolo edilizio “puro” che affianca quelli ordinari del DPR 380/01, e pertanto le opere restano comunque legittimate sotto il profilo edilizio anche qualora siano supportate da altre detrazioni fiscali o meno.
Direi una interpretazione di buon senso logico.

Al momento non sappiamo quale linea applicativa potrà valere, ma dal 1 ottobre 2022 temo che molti dovranno porsi seriamente il problema.

Infatti nell’ipotetico scenario letterale, si renderà necessario “recuperare” in corso la legittimazione delle opere compiute fino ad allora, magari presentando una pratica edilizia ordinaria relativa ad opere avviate ed ancora in corso:
– CILA tardiva (con sanzione ridotta a 333,33 €)
– SCIA tardiva (con sanzione ridotta a 516 €)
Col permesso di costruire invece non è ammissibile.

Anche qui vale il caso di ricordare che le norme regionali potrebbero aver integrato la disciplina.

Volendo essere più pratici, una valida alternativa potrebbe essere la presentazione di pratiche ordinarie (CILA, SCIA o PdC) per sole opere di completamento, residuali a quelle compiute entro il 30 settembre 2022; questa possibilità ritengo possa spuntarla maggiormente nei casi di interpretazione logica.

Opere Superbonus compiute prima del 30 giugno 2022, senza superare il SAL 30% il 30/09

Molto spesso si legge che le detrazioni fiscali del Superbonus 110%, per opere compiute entro il 30 giugno 2022, restano valide anche nel caso di mancato rispetto del SAL 30% al 30 settembre 2022 (ovviamente per unifamiliari e unità autonome, resta tutto invariato per condomini ed edifici da 2-4 unità “monoproprietari”).

Mi spiego meglio. Ipotizziamo che la villetta unifamiliare abbia iniziato i lavori con CILAS a gennaio 2022, compiendo il 20% dell’intervento complessivo entro il 30 giugno 2022; poi per qualche intoppo i lavori avanzano di poco o niente, senza superare il 30% al 30 settembre 2022.

E’ possibile usufruire del Superbonus 110% per le opere parzialmente compiute al 20%, non potendo accedere alla proroga fino al 31 dicembre 2022?

In linea teorica si, ma riflettiamo:

se non si rispetta il SAL 30% al 30 settembre, non si potrà fare cessione del credito/sconto in fattura perchè non superante la soglia minima (appunto) del 30% SAL prevista dal comma 1-bis art. 121 DL 34/2020.
per accedere anche alla detrazione diretta SB110% in dichiarazione redditi servono comunque Asseverazione e Visto di conformità (rispetto prezziari, massimali, ecc). In particolare i Tecnici asseveratori si dovranno porre il problema di fare una “doppia” asseverazione per opere 110% e bonus minori.
In particolare segnalo un possibile problema nel ramo Ecobonus, in quanto l’aliquota 110% rimane condizionata al raggiungimento di risultati prestazionali prefissati di legge: se il committente decide di abbandonare l’intervento 110% per passare ad altri bonus, senza rispettare i requisiti prestazionali dell’art. 119 DL 34/2020, si perdono completamente i benefici del Superbonus anche per le opere parzialmente compiute prima del 30 giugno 2022.

Conclusioni e consigli

Invito caldamente alla prudenza coloro che si rendono conto di non superare la soglia del SAL 30% alla data del 30 settembre 2022 (unifamiliari e unità autonome, lo ripeto).

Dovete pianificare una “exit strategy” per cercare di salvare il salvabile con altri bonus minori; chiaramente si tratterà di pianificare il tutto col vostro staff di Tecnici, Fiscalisti e Legali.