Risultanze catastali insufficienti a dimostrare regolarità urbanistica in epoca con obbligo di titolo edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La definizione di Stato Legittimo consente l’uso delle informazioni catastali soltanto in certe casistiche

Per dimostrare la provenienza edificatoria di un manufatto edilizio si deve oggi fare riferimento alla definizione di Stato Legittimo inserita nell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, tramite l’art. 10 del DL 76/2020.

In particolare il comma 1-bis del predetto articolo è strutturato in vari periodi dove nel primo si fornisce la regola generale (ogni manufatto o trasformazione devono essere legittimati dai rispettivi titoli edilizi e abilitativi), mentre nel secondo si prevedono soluzioni necessarie per dimostrare la legittimazione con altre documentazioni probanti soltanto in epoca in cui non fosse previsto obbligo di titolo.

Infine c’è l’ultimo periodo che estende quest’ultimo criterio anche ai casi di insussistenza e smarrimento dei titoli edilizi. Se guardiamo bene, la modifica apportata dal DL 76/2020, ha avuto proprio lo scopo di dare soluzione ai casi in cui il titolo edilizio non sia disponibile e tuttavia sussistano principi di prova circa la sua esistenza (TAR Napoli n. 5644/2022).

Infatti l’insussistenza del titolo edilizio già rilasciato non può tradursi in un ostacolo o blocco dell’attività edilizia sull’immobile del soggetto avente titolo.

Premesso tutto ciò, prendiamo adesso in considerazione il solo periodo successivo all’entrata in vigore della legge ponte n. 765/1967, cioè il 1 settembre 1967. Ed è proprio la data di riferimento del celebre “Ante ’67”, sia in ambito di commerciabilità che nei condoni.

Sappiamo bene che da quella data è scattato l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio comunale, andando cioè sottoponendo l’attività edilizia a regime autorizzativo da parte del Comune.

Devo però fare due precisazioni preliminari:

le attività edilizie sottoposte all’obbligo preventivo di licenza erano definite dall’art. 31 della L. 1150/42, nella versione novellata dalla legge ponte n. 765/67; ma se le guardiamo da oggi, non erano chiari i confini su entità e tipologie di opere tali da configurare modifiche degli edifici esistenti, proprio perchè le categorie di intervento erano verosimili a linee di principio. Per cui è “normale” che a quei tempi nessuno chiedesse una licenza edilizia per spostare una porta interna in un abitazione.
negli anni successivi il regime delle procedure e categorie di intervento si è evoluto molto con diverse norme successive, fino all’avvento del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

Detto questo, nel periodo successivo al 1 settembre 1967 le nuove costruzioni e trasformazioni edilizie dei fabbricati esistenti richiedeva i rispettivi titoli edilizi allora previsti dalle norme vigenti e succedutesi nel tempo; pertanto anche in base alla definizione di Stato Legittimo art. 9-bis comma 1-bis del TUE, le risultanze di planimetrie e visure catastali non sono diventano elementi sostitutivi per attestare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile di questo periodo.

Se preferisci, puoi consultare anche il video commento:

Le risultanze catastali assumono valore di elementi fortemente indiziari, qualora inserite nell’intera catena dimostrativa dello Stato legittimo riferito all’epoche (e zone territoriali) in cui non vi fosse obbligo di preventivo ottenimento di titolo edilizio.

Per chiarire i dubbi, se una costruzione o trasformazione edilizia è stata effettuata:

dopo il 1 settembre 1967: le risultanze catastali possono configurare elemento probante della sua presenza e consistenza ad una certa data, ma non assumono valore di titolo legittimante il manufatto.
anteriormente al 1 settembre 1967 (fuori dai centri abitati, fuori dalle zone di espansione PRG e nei territori in cui gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali non prevedevano obbligo di licenza): le informazioni catastali di primo impianto assumono valore di documenti probanti e vanno a comporre lo Stato Legittimo (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01).

E’ chiaro che bisogna ragionare sempre con una visione e un approccio generale alla questione, tutt’altro che facile da semplificare.

Rimaniamo nel periodo in cui l’attività edificatoria è stata sottoposta a regime autorizzativo, cioè dal 1 settembre 1967 ad oggi, e al netto dell’affiancamento postumo del regime di edilizia libera: le planimetrie catastali, le mappe coi relativi atti di aggiornamento, nonchè i dati risultanti in visura quale apporto possono dare alla ricostruzione della conformità urbanistica e Stato Legittimo?

Sicuramente i documenti depositati in Catasto diventano elementi essenziali per attestare l’esistenza di un manufatto o di una trasformazione edilizia avvenuta ad una certa data/epoca. Infatti le risultanze e informazioni catastali assumono valore altamente indiziario (per non dire probante) nelle indagini e procedimenti di regolarizzazione edilizia.

Pensiamo ai casi in cui si debbano datare e individuare con precisione le opere illegittime nei procedimenti di:

Condono edilizio
Accertamento di conformità art. 36 TUE (Permesso di costruire in sanatoria)
SCIA in sanatoria
CILA tardiva

In altre parole, l‘avvenuto accatastamento degli abusi edilizi e di opere illecite può assumere anche prova contraria e negativa nei confronti dell’attuale proprietario.

Esempio: se una planimetria catastale registrata dopo il 1 settembre 1967 non riportasse la presenza di un ampliamento, oggetto di contestazione per assenza di permesso di costruire, essa verrà sicuramente usata dalla P.A. per supportare le motivazioni dell’ordinanza di demolizione.

E siccome gli enti pubblici hanno accesso a sistemi di interscambio, adesso un Comune può visionare tutti gli stadi di variazione e aggiornamenti della storia catastale dell’immobile, fino anche a quello di primo impianto.

Conclusioni e consigli

Lo svolgimento delle indagini catastali diventa essenziale per ricostruire la storia costruttiva dell’immobile.

Quello che raccomando è di svolgerla anche in senso storico e acquisire tutti i passaggi intermedi, sia in ambito di mappe, sia in ambito di planimetrie catastali.

Chissà che non salti fuori la prova utile o contraria, in base alle casistiche.