Preliminare Di Vendita

La risoluzione del preliminare di vendita è rimessa alla valutazione del giudice di merito

La stipula di un preliminare di vendita immobiliare presuppone una serie di elementi essenziali con cui due parti si promettono reciprocamente la cessione di un immobile in cambio di un corrispettivo di denaro. In gergo comune il contratto viene anche chiamato “compromesso”.

INDICE

Natura e definizione di Caparra confirmatoria.

Tra le diverse clausole, non può mancare la caparra confirmatoria (art. 1385 C.C), cioè la somma di denaro versata dal promittente acquirente alla stipula del preliminare di vendita, con cui si obbliga ad acquistare l’immobile entro certi termini e condizioni stabiliti nel contratto stesso. Dall’altra parte, il promittente venditore diviene obbligato a vendere l’immobile nei termini e condizioni stabiliti dal contratto preliminare stipulato.
In sostanza entrambe le parti venditrice e acquirente sono obbligate ad adempiere reciprocamente al contratto come stabilito.

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 comma 3 del Codice Civile, e ha la funzione di <<liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'”an” e nel “quantum” >> (Cass. Civ. n. 20352/2020, n. 8417/2016).

Quando scatta la restituzione o incasso della caparra confirmatoria

La parte che non rispetta i patti, condizioni e termini indicati nel preliminare di vendita, può essere dichiarata inadempiente in maniera automatica? Oppure, esistono possibilità per fare recesso dal preliminare senza comportare inadempimento (grave) al preliminare stesso? La risposta è negativa, perchè la valutazione e accertamento dell’inadempienza può avvenire soltanto in sede giudiziaria.

In base al comportamento e all’entità dell’inadempienza, il destino della caparra confirmatoria del preliminare di vendita potrebbe cambiare. Infatti una o più parti coinvolte nel preliminare possono sostenere l’inadempimento da parte delle altre coinvolte, chiedendo la risoluzione del contratto, puntando cioè a:

  • restituzione del doppio della caparra confirmatoria dalla parte promittente venditrice a quella acquirente;
  • incasso definitivo della caparra confirmatoria dalla parte promittente venditrice;

In entrambe le due ipotesi, resta fatta salva anche la possibilità di agire in giudizio per i maggiori danni subiti dall’inadempimento (presunto, fino alla conclamazione con sentenza).

La verifica e valutazione della gravità dell’inadempimento è rimessa nelle mani del Giudice

Per rilevare l’inadempimento delle parti devono essere valutate le condizioni indicate nel contratto, la relativa corretta interpretazione e soprattutto il comportamento tenuto dalle parti.
Si rende pure necessaria una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, per rilevare quale abbia avuto maggiore incidenza e gravità.

Infatti la risoluzione per inadempimento è basata sulla gravità di quest’ultimo; l’inadempimento di scarsa importanza non produce effetti tali da comportare la risoluzione del preliminare di vendita.

In giurisprudenza civile esiste il consolidato orientamento che ribadisce gli ampi poteri valutativi del giudice, confermati anche dalla sentenza di Cassazione Civile n. 10196/2021:

In materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell’art. 1455 c.c. costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici” (Cass. Civ. Ord. n. 12182/2020, Sentenze n. 6401/2015 e n. 14974/2006).

Per meglio dire, l’inadempimento è correlato alla gravita del comportamento tenuto dalla parte coinvolta.

La risoluzione per inadempimento contrattuale ha inizio con richiesta della parte interessata.

Esiste un principio consolidato in giurisprudenza civile che riguarda proprio i preliminari di vendita, cioè contratti con effetti obbligatori e con reciproci corrispettivi. Esso conferma che l’inadempimento è qualificato di fronte ad un comportamento grave e colpevole della controparte:

La disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente.
Pertanto, nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio
” (Cass. Civ. n. 10196/2021, Cass. Civ. Ordinanza n. 12549/2019, Sentenza n. 21206/2019).

Detto ciò, rientra nei poteri del giudice la valutazione comparativa dei comportamenti delle parti, per individuare quale tra essi abbia avuto maggiore incidenza.

Quindi è consigliato sempre di cercare un accordo transattivo per risolvere e recedere dai preliminari, e ciò porterà soprattutto a trovarlo nei termini della restituzione/incassi totale e parziale della caparra confirmatoria.



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