Modifica di prospetto, differenza da manutenzione straordinaria

prospetto edificio facciata ventilata metallica

Occorre distinguere gli elementi che compongono il prospetto e quali interventi possono considerarsi innovativi

La definizione di prospetto e la relativa categoria di intervento “modifica di prospetto” non è definita nel D.P.R. 380/01, per cui si deve consultare la giurisprudenza per avere una prima indicazione utile ad orientarsi, vedasi Consiglio di Stato n. 4307/2021, n. 3164/2020, n. 902/2019.

Occorre intanto operare una distinzione generale tra sagoma e prospetto, spesso confuse e invertite tra loro, per capire meglio la definizione di quest’ultima definizione e quali sono le modifiche di prospetto.

La sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti; la definizione integrale contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo 2016 è la seguente: Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

Il prospetto individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella definizione anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico architettonica dell’edificio, realizzati sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti, e più in generale le modifiche innovative sulla forometria ed elementi materici, salvo quelli espressamente rientranti nella posa del cappotto termico previsti da norme di settore e superbonus.

La modifica dei prospetti, pertanto, deve considerarsi quale intervento edilizio autonomo, riconducibile ai seguenti esempi quali:

  • apertura di nuove finestre;
  • chiusura di quelle preesistenti e loro apertura in altre parti;
  • nella apertura di una nuova porta di ingresso sulla facciata dell’edificio o comunque su una parete esterna dello stesso;
  • nella trasformazione di vani finestra in altrettante porte – finestre.

Al contrario, non è riconducibile a tale tipologia di intervento tutto ciò che, pur riguardando la facciata dell’edificio, non rientra in modifica di prospetto ma in manutenzione straordinaria il rinnovamento o nella sostituzione delle finiture dell’immobile.

Prima dell’entrata in vigore del D.L. 76/2020 tutte le modifiche di prospetto configuravano ristrutturazione pesante in base all’articolo 10 c.1 lettera c) DPR 380/01, successivamente sono state ripartite in tre tipologie partendo alla manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia leggera e pesante. Per maggiori dettagli su categorie di intervento edilizie e procedure amministrative, si rinvia alla lettura di apposito articolo:

Modifiche di prospetto su edifici esistenti: permessi e categorie intervento

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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