Immobili Fantasma: il vigente quadro informativo

E’ buon senso e dovere professionale informare la propria committenza circa i continui sviluppi normativi e procedurali; in questo post si condivide una circostanza procedurale di cui è bene divulgarne i contenuti visto la rilevanza.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

logo twitter   Linkedin   Facebook    youtube


Argomento: Fabbricati non dichiarati al Catasto, detti anche “Immobili fantasma“.

Si tratta di un’altra “telenovela” poliennale iniziata nel 2006 e che si trascina ancora oggi, per la quale buona parte dei proprietari immobiliari risulta non affatto informata sull’argomento.
Si propone una breve sintesi cronologica commentata dallo scrivente.

Anni 2006-2011
L’attività di identificazione e regolarizzazione delle case fantasma è stata disciplinata dalla Legge n. 286 del 24 novembre 2006, dall’articolo 19 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 (convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122) e dal D.L. 29 dicembre 2010, n. 225.

In questo periodo gli uffici catastali hanno iniziato l’operazione di rilevamento degli immobili fantasma attraverso la sovrapposizione di mappe catastali con le foto aeree prodotte dalla AGEA in quegli anni.
Terminata questa complessa fase di telerilevamento, sul sito dell’ex Agenzia del Territorio (Catasto, ndr) furono pubblicati gli elenchi delle particelle catastali sulle quale furono segnalati immobili non accatastati; gli stessi elenchi furono pubblicati sull’Albo pretorio di ogni Comune, attraverso i quale i proprietari avrebbero potuto/dovuto riscontrare la presenza o meno di immobili fantasma.
Nota Bene:  L’Agenzia del Territorio, in conformità al DL 225/2010, ha legalmente notificato a tutti gli interessanti gli avvisi di accertamento tramite pubblicazione sull’Albo pretorio comunale, pubblicandoli anche nella Gazzetta Ufficiale (in data 03 maggio 2012).
Fu prevista una procedura di Autotutela, anche telematica, con la quale i proprietari avrebbero dovuto/potuto segnalare errori e incongruenze al Catasto circa i rilevamenti e per farne archiviare l’accertamento qualora fosse dimostrato l’errore.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Dal 2012 a oggi che sta succedendo ?
Ad oggi buona parte dei proprietari interessati da questi accertamenti non è consapevole di avere terreni censiti in questi elenchi, infatti non era prevista nessuna procedura di contestazione ai proprietari attraverso notifiche mirate (Raccomandate “giudiziarie, notifiche con Messo comunale o giudiziario, ecc).

Per questa casistica infatti la normativa procedurale ha consentito agli Enti pubblici di notificare “in massa” a molti proprietari con la semplice pubblicazione sull’Albo Pretorio comunale e/o sui principali quotidiani locali, come ad esempio avviene per vaste procedure di esproprio legate ad un’autostrada.
Opinione dello scrivente:
considerato la rilevanza degli effetti e conseguenze derivanti per il cittadino (Parte debole) che si espongono di seguito, sarebbe stato quanto meno corretto inviare una notifica tradizionale ai proprietari interessati, intimando un termine perentorio entro il quale adempiere e regolarizzare la posizione.

I costi di notifica sarebbero stati riassorbiti in pochissimo tempo attraverso le sanzioni e tributi catastali.

In caso di mancata regolarizzazione spontanea
L’Agenzia del Territorio ha effettuato le procedure di accertamento d’ufficio, addebitando al possessore le relative spese tecniche, oltre alla sanzione per omessa denuncia (in genere con la sanzione minima di 300 euro per ogni unità immobiliare, riducibili ad un quarto pari a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni).
Come constatato personalmente per un paio di committenti, l’irrorazione delle suddette sanzioni e spese tecniche (neanche stavolta!) non viene notificata ai proprietari interessati: ciò emerse anche da un mio controllo svolto ad uno sportello catastale, da cui ebbi conferma che ai committenti non sarebbe mai giunta nessuna notifica sanzionatoria, ovviamente già andata in mora per ampia scadenza dei termini (come ovvio).
Risultato: ai due suddetti committenti gravava l’emissione a ruolo di una cartella esattoriale già inviata alla fase di esecuzione.
Per inciso, sempre dalla stessa verifica effettuata,emerse che l’ex Agenzia del Territorio aveva già provveduto a far accatastare a tecnici esterni attribuendo una rendita presunta, stimata sulla base di sopralluogo diretto dentro le proprietà private; l’operatore fu anche gentile da farmi visionare le fotografie frontali dei fabbricati “fantasma” scattate dai suddetti tecnici.
Come dire: “contestate pure ma abbiamo le prove provate.” Giustamente, aggiungerei.

Suggerimento ai proprietari 
Detto ciò, si rivolge l’invito ai proprietari di terreni, soprattutto agricoli, ad effettuare verifiche in merito e anche velocemente onde evitare di subirne effetti più gravi. Ovviamente, a loro insaputa.

Non finisce qui
L’avvenuta regolarizzazione o accatastamento da parte dell’ex Agenzia del Territorio non chiude il cerchio, ma ne apre altri.
Il primo riguarda il Fisco in materia di ICI/IMU:
l’accatastamento con l’attribuzione di rendita catastale (volontaria o forzosa), comporta l’esigibilità delle relative imposte sui fabbricati dei precedenti cinque anni rispetto a oggi o decorrenti dall’avvenuta notifica di accertamento da parte del Comune (Enti che invece inviano regolare notifica per questi casi).
Non sono da sottovalutare i risvolti sul piano ISEE, e tante altre conseguenze connesse.
Il secondo riguarda l’aspetto urbanistico:
i possessori di immobili fantasma, indipendentemente dall’avvenuto accatastamento come sopra esposto, devo sincerarsi (soprattutto) della legittimazione e conformità urbanistica del manufatto attraverso ricerche delle pratiche edilizie comunali.
In estrema sintesi, l’avvenuto accatastamento non sana o condona nessun immobile realizzato abusivamente; inoltre i Comuni avendo ricevuto a suo tempo gli elenchi catastali ove sono stati censiti “immobili fantasma” potranno iniziare, se addirittura non hanno già avviato, la verifica dello stato legittimo dei manufatti e a contestarne i possibili reati di abuso edilizio ai proprietari.

This Post Has 4 Comments
  1. Salve,

    grazie per l’articolo, molto interessante.

    Ho una domanda, che magari le sembrerà stupida: ma in caso di immobile con più proprietari, le sanzioni vengono emesse irrogae a tutti i proprietari, ma sono essi tutti tenuti al pagamento della sanzione?

    grazie in anticipo

  2. è corretta, sicuramente scoprirai che l’immobile del cliente è iscritto negli elenchi degli immobili fantasma pubblicati sull’Albo pretorio comunale.

  3. ad un mio cliente viene richiesto il pagamento tramite mod 24 delle sanzioni per un fabbricato fantasma denunziato all’UTE nell’agosto 2013, ma il modello F24 non gli è stao notificato. E’ corretta la procedura? Potete risspondere? Grazie.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *