Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Definite le caratteristiche funzionali che danno accesso al Superbonus in edifici plurifamiliari

La versione definitiva del D.L. 34/2020 ha ampliato la possibilità di accedere al bonus fiscale del centodieci per cento, ma sopratutto è stata chiarita la nozione di “unità immobiliari funzionalmente indipendenti”.

In particolare si parla delle detrazioni fiscali valevoli per gli interventi del ramo “Ecobonus”, cioè di efficientamento e risparmio energetico degli edifici e impianti.

Premessa: la Circolare n. 24 /E emanata il giorno 8 agosto 2020 dall’Agenzia delle Entrate sembra limitare l’ambito degli ecobonus agli edifici condominiali e residenziali.

Detto questo, i tre interventi “trainanti” del ramo Ecobonus sono quelli previsti dall’art. 119 comma 1, lettere A, B e C.
Il primo e l’ultimo tipo di intervento (coibentazione involucro e riqualificazione impiantistica) sono anche condizionati a certe unità immobiliari situate in condominio o edifici plurifamiliari.

In altre parole, se non si tratta di edifici unifamiliari, esiste una possibilità di poter accedere ugualmente alle detrazioni per singola unità immobiliare, ma rispettando una doppia condizione, cioè che siano:

  1. funzionalmente indipendenti;
  2. dotata di almeno un accesso autonomo dall’esterno.

In questo modo il legislatore ha inteso escludere certe caratteristiche tipologiche costruttive, e ammettere invece altre quali villette a schiera.

Unità funzionalmente indipendenti

Il Decreto Rilancio n. 34/2020, nonostante le modifiche apportate dalla L. 77/2020, non ha precisato queste due condizioni. In tal senso però ha provveduto la Circolare n. 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate (per fortuna).

Onde prevenire una pioggia di interpelli e quesiti, è stato chiarito che per unità immobiliare <<funzionalmente indipendente>> si deve intendere

l’unità immobiliare dotata di installazioni o manufatti di proprietà esclusiva di qualunque genere, quali impianti per fornitura di acqua, per il gas, per l’energia elettrica, e per il riscaldamento.

Accesso autonomo dall’esterno

Anche in questo ambito la suddetta Circolare 24/E ha provveduto a precisare la definizione generica della norma.

Infatti ha confermato l’esigenza di almeno un accesso autonomo, e ciò prescinde dall’essere situato in condominio o edificio plurifamiliare.
Penso cioè che l‘unità immobiliare dotata sia di accesso autonomo che di accesso a comune possa accedervi al beneficio del Super Ecobonus: la norma infatti non esclude in senso stretto in caso di compresenza di accesso condominiale con quello esclusivo.

Per accesso autonomo dall’esterno la Circolare definisce che:

«l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

In altre parole, il requisito essenziale è l’autonomia di accesso completa e totale, neanche una porzione minimale può essere a comune altre unità. Pertanto è condizione sufficiente per l’esclusione dalla detrazione la presenza dei seguenti spazi, tutti a comune (e quindi fino alla strada o spazio pubblico):

  • androni e scale
  • pianerottoli o ballatoi
  • resedi e piazzali
  • giardini o aree scoperte

Mi viene però da pensare a chi ha la villetta bifamiliare, magari posseduta tra parenti, e che magari abbia a comune “l’ultimo miglio”, cioè quei due metri quadrati confinanti con la strada pubblica dove affacciano i rispettivi cancelli. Per costoro è consigliato aprirsi un altro accesso esclusivo a parte, se vogliono accedere al beneficio.

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Accesso esclusivo e indipendenza funzionale anche per Demolizione e ricostruzione.

Sapevo che avresti fatto questa domanda, di cui anticipo risposta: in caso di intervento Superbonus 110% del ramo “Ecobonus”, le due condizioni di accesso esclusivo e indipendenza funzionale sono condizione necessaria anche in caso di demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio.



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