Deroga distanze legali nel recupero sottotetto con sopraelevazione, quando è ammissibile

recupero abitativo sottotetti

In materia di distanze legali edilizie sui sottotetti è opportuno segnalare la normativa sopravvenuta, e più favorevole, introdotta nel testo unico DPR 380/2001 dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”, in particolare modo l’inserimento del comma 1-quater all’interno dell’articolo 2-bis:

«Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli».

La norma intende riconoscere una specifica deroga alle distanze tra costruzioni e dai confini a coloro che intendono effettuare interventi di recupero dei sottotetti per riconversione abitativa, consentendo modifiche della sagoma delle falde di copertura, o addirittura anche sopraelevazione sul filo esterno dell’edificio esistente, qualora quest’ultime previste dalle legislazioni regionali più favorevoli. A molti interesserà conoscere questa deroga perchè permetterebbe, in alcuni casi, di superare il ferreo divieto di costruire o ampliare edifici a distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate, prevista dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968.

La disposizione di cui al comma 1-quater, dell’articolo 2-bis T.U.E. appare norma innovativa, non essendo formulata come norma di interpretazione autentica. Il problema, quindi, non è tanto stabilire se essa “interpreti” il passato, quanto comprendere se e in quale misura possa operare come ius superveniens nei giudizi civili ancora pendenti sulle distanze legali: nell’ultima ipotesi avrebbe funzione ricognitiva di quelle eventuali disposizioni regionali previgenti che consentono il recupero dei locali sottotetti per effettuare limitate sopraelevazioni (vedi L.R. Lombardia 12/2005, articoli 64 e seguenti).

La legge n. 105/2024, nel disciplinare gli interventi di recupero dei sottotetti, ha fatto salve le disposizioni più favorevoli delle legge regionali sulle distanze legali e ha inteso superare, con una previsione del legislatore statale, i problemi di legittimità costituzionale delle leggi regionali che in materia di recupero sottotetti che contenevano disposizioni sulle distanze di maggior favore che derogavano alla distanza di 10 metri tra edifici di cui all’art. 9 comma primo del D.M. n. 1444/1968 e che in passato ponevano questioni di legittimità costituzionale per sconfinamento in un’area ritenuta oggetto di riserva di legge dello Stato ex art. 117 lettera l) della Costituzione e non di legislazione concorrente tra Stato e Regioni (si richiama in proposito la motivazione della sentenza della Corte Costituzionale del 24.6.2020 n. 119).

Ai fini amministrativi si segnala la presa di posizione emersa nella sentenza del Consiglio di Stato n. 6595/2025 del 10 aprile 2025, con cui ha confermato la portata del riordino effettuato dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” (legge n. 105/2024) anche nella disciplina derogatoria sul recupero abitativo dei sottotetti.

Distanze legali civilistiche nella sopraelevazione sottotetti dopo L. 105/2024

In ambito civilistico il tema delle distanze legali è regolato dall’articolo 873 e seguenti del Codice Civile, e serve soprattutto per disciplinare i rapporti tra soggetti confinanti e frontisti. Occorre rammentare che ai fini amministrativi urbanistici, le distanze minime previste dai regolamenti locali (regolamenti edilizi comunali, regionali, strumenti urbanistici, eccetera) sono integrative della distanza minima stabilita dall’articolo 873 Codice Civile.

È anche vero che in materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida – salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull’illegittimità della costruzione – il diritto di quest’ultimo a mantenere l’opera alla distanza inferiore, se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, restando irrilevanti le vicende normative successive (tra le tante Cass. Civ. n. 5376/2026, n. 12751/2023, n. 802/2022, n. 2640/2021, n. 14707/2019, n. 6917/2019, n. 18119/2013).

Il sopravvenire della disciplina normativa meno restrittiva comporta, invero, che l’edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l’abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto deriva dal fatto che, pur rimanendo sussistente l’illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all’entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene però meno l’illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione, essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore (Cass. Civ. n. 5376/2026, n. 12751/2023, n. 26713/2020, n. 14707/2019, n. 6917/2019, n. 14446/2010, n. 1368/1996).

Due recenti sentenze di Cassazione 2026

Si segnalano due interessanti pronunce espresse dalla Cassazione Civile proprio in materia di recupero abitativo del sottotetto, effettuato in Lombardia anche con contestuale aumento di altezza.

Cass. civile n. 15256/2026: il caso specifico del sottotetto

Un caso di demolizione dell’ultimo piano sottotetto, e successiva ricostruzione con aumento di altezza di circa due metri avvenuto nel 2007, praticamente sopraelevata mantenendo la pregressa linea perimetrale del fabbricato, le distanze esistenti dal confine e dalle costruzioni antistanti. Il vicino aveva chiesto la demolizione/arretramento per violazione della distanza di 10 metri tra pareti finestrate ex art. 9 D.M. 1444/1968; il Tribunale e la Corte d’appello avevano sostanzialmente accolto questa censura, ordinando l’arretramento di una parte del sottotetto recuperato.

La Cassazione invece cassa la sentenza d’appello perché la Corte territoriale aveva ragionato secondo un’impostazione ormai superata: aveva qualificato l’intervento come nuova costruzione solo perché vi erano aumento di volume e altezza, applicando così automaticamente le distanze vigenti al momento della sopraelevazione/recupero del 2007. Secondo la Cassazione, invece, il giudice doveva tenere conto dello ius superveniens, cioè delle modifiche sopravvenute all’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, in particolare dopo la L. 120/2020 e poi dopo la L. 105/2024.

La Cassazione non ha affermato che: “il sottotetto è sempre legittimo anche se vicino”. Dice una cosa più tecnica: il giudice non poteva ordinare l’arretramento senza prima verificare il regime delle distanze applicabile all’epoca della costruzione originaria e la legittimità della distanza preesistente. Infatti rinvia alla Corte d’appello affinché accerti quale fosse la normativa locale sulle distanze nel 2007 e quale fosse quella vigente all’epoca della costruzione originaria del fabbricato, per verificare se la distanza inferiore fosse legittimamente preesistente. E qui sorgerà il dilemma della prossima pronuncia: se la deroga innovativa sulle distanze per i sottotetti, introdotta dalla L. 105/2024, non avrà valenza retroattiva, è probabile che questo sottotetto, ancorché effettuato nel rispetto della normativa regionale, non risulti “sanato” o legittimato sotto il profilo civilistico.

Cass. civile n. 5376/2026: demolizione-ricostruzione, distanze e confini

La sentenza n. 5376/2026 riguarda un complesso immobiliare realizzato in Lombardia nell’ambito di un piano di recupero. Qui il tema principale non è solo il sottotetto, ma la demolizione e ricostruzione di edifici con incremento volumetrico, in rapporto alla distanza di 10 metri tra pareti finestrate e alla distanza dal confine prevista dal regolamento edilizio comunale. La Corte d’appello di Milano aveva disposto l’arretramento dell’edificio di un lotto perché realizzato a distanza inferiore a 10 metri dal Condominio vicino, qualificandolo come nuova costruzione per effetto dell’aumento di volume e altezza.

La Cassazione accoglie il primo motivo del ricorso principale, richiamando il mutamento del quadro normativo: la vecchia distinzione rigida per cui la ricostruzione con aumento di volume diventava automaticamente “nuova costruzione” ai fini delle distanze deve essere rivista alla luce dell’art. 2-bis, comma 1-ter e comma 1-quater, D.P.R. 380/2001 (introdotti rispettivamente dalla L. 120/2020 e L. 105/2024). Il comma 1-ter consente, negli interventi di demolizione e ricostruzione, di conservare le distanze legittimamente preesistenti, anche quando vi siano ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza dell’edificio demolito, sempre entro i limiti delle distanze legittimamente preesistenti, ove siano previsti incentivi volumetrici (ossia una particolare sottocategoria di incrementi volumetrici).

Il giudice di rinvio dovrà quindi accertare sia la distanza degli edifici demoliti rispetto ai confini e agli edifici vicini, sia la distanza degli edifici ricostruiti, per capire se la ricostruzione abbia effettivamente conservato una situazione distanziale legittima, e il rispetto dei relativi requisiti. A mio avviso, in questo caso sarà interessante sapere se le due deroghe in materia di distanze avranno un valore “sanante” o legittimante in via retroattiva anche per contenziosi civilistici o situazioni già consolidate prima della loro entrata in vigore.

Nei rapporti tra privati bisogna verificare anche le distanze dal confine prescritte da norme locali più restrittive, come i regolamenti edilizi comunali, che recepiscono a loro volta i cambiamenti normFativi avvenuti a livello nazionale o regionale. La stessa Cassazione osserva che la L. 105/2024 Salva Casa lascia spazio a normative regionali più favorevoli anche in deroga alle distanze dal confine, ma nel caso di specie il motivo riguardava l’arretramento degli interi edifici, non dei soli sottotetti.

Conclusioni e consigli

La Cassazione con queste due sentenze riconosce che, per il recupero dei sottotetti e mansarde, le leggi regionali possono assumere un ruolo derogatorio anche rispetto alle distanze da confine, senza necessità che la deroga sia sempre contenuta in piani particolareggiati o convenzioni di lottizzazione. Tuttavia, la deroga non è incondizionata: serve una base regionale, serve rispettare le condizioni dell’art. 2-bis, comma 1-quater, e serve verificare la legittimità della distanza originaria, inoltre l’eventuale deroga regionale impone comunque il rispetto della sopraelevazione “a filo perimetro esistente“, e soprattutto la verifica delle distanze legittimamente preesistenti.

Il recupero abitativo del sottotetto non deve essere trattato automaticamente come nuova costruzione soggetta alle distanze attuali, ma potrebbe beneficiare della disciplina sopravvenuta dell’art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/2001, inclusa la deroga alle distanze tra edifici e dai confini prevista per i sottotetti. Tuttavia, il tecnico deve ricostruire con precisione lo stato legittimo distanziale dell’edificio originario, perché la deroga protegge ciò che era legittimamente preesistente, non qualunque situazione di fatto ravvicinata.

In ambito civilistico lo scontro si sposterà su un altro piano: il vicino potrebbe sostenere di avere già maturato un diritto soggettivo alla riduzione in pristino per violazione delle distanze. Perché una norma successiva dovrebbe comprimere quel diritto? Per avere una risposta, la giurisprudenza dovrà esprimersi sul valore retroattivo della deroga alle distanze legali dei sottotetti.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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