Recupero sottotetto deroga Salva Casa, conferme dal Consiglio di Stato

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Le buone notizie sul fronte della giurisprudenza edilizia meritano ampia diffusione, come ad esempio la presa di posizione emersa nella sentenza del Consiglio di Stato n. 6595/2025 del 10 aprile 2025; essa ha confermato la portata del riordino effettuato dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” (legge n. 105/2024) anche nella disciplina derogatoria sul recupero abitativo dei sottotetti, oggi contenuta nell’articolo 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/01:

1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Da alcuni anni è cresciuta molto la richiesta di recuperare gli spazi ad uso sottotetto in mansarda abitabile, supportati anche dalla giustificazione di non comportare incremento di consumo di suolo (su cui invece nutro perplessità). La definizione di sottotetto invece è entrata a far parte del Regolamento Edilizio Tipo nazionale del D.P.C.M. 20 ottobre 2016, nell’Allegato A alla voce n. 23:

23 – Sottotetto: Spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante.

La menzionata sentenza ha esaminato una fattispecie molto diffusa, sopratutto in quelle regioni che si sono dotate da tempo di apposite legislazioni per favorire la conversione di quegli spazi inutilizzati all’ultimo piano, che ammettono pure deroghe per distanze legali tra costruzioni, altezze minime e massime, sui requisiti sanitari e parametrico urbanistico-edilizi (pargheggi, dotazioni e standard urbanistici, oneri di urbanizzazione e via dicendo). La fattispecie infatti ha riguardato la realizzazione di un sottotetto abitabile mediante incremento dell’altezza ai sensi della L.R. Piemonte n. 20/2009 (articolo 4, comma 5) da parte di una società immobiliare, alla quale sull’argomento sottotetto sono stati contestati il superamento degli anzidetti parametri e indici. Tra l’altro tale norma regionale è attuativa del cosiddetto Piano Casa (istituito a livello nazionale nell’anno 2008). Tra i nodi contestati nella fattispecie c’è quello della sopraelevazione del piano anzichè del recupero del sottotetto con lieve incremento di altezza: il Consiglio di Stato però ha respinto la censura richiamando la definizione nazionale di sottotetto, e infine il riscontro normativo proprio in materia di recupero dei sottotetti di cui al d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105: che ha introdotto il nuovo comma 1-quater all’art. 2-bis del t.u. edilizia, il quale ha ampliato i casi di interventi di recupero dei sottotetti al dichiarato fine di «incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo».

In conclusione, il Consiglio di Stato ha riconosciuto la portata innovativa della legge Salva Casa verso il recupero dei sottotetti, che a sua volta conferma la portata derogatoria delle disposizioni regionali sulle mansarde abitabili.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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