Quando rifacimento sottotetto qualifica variazioni essenziali al permesso di costruire

sottotetto edificio esistente

Consiglio di Stato inquadra rialzamento del vano sottotetto con cambio d’uso abitativo in abuso edilizio rilevante (sentenza n. 637/2026). Occorre premettere che il recupero abitativo dei sottotetti risulta una disciplina demandata alle legislazioni regionali, aspetto poi confermato anche dall’articolo 2-bis, comma 1-quater, della legge n. 105/2024 “Salva Casa”. Questo post riguarda invece quelle casistiche di trasformazioni dei sottotetti in mansarde abitabili con opere avvenute senza alcun titolo abilitativo, o delle SCIA eventualmente ammesse dalle medesime disposizioni regionali sul recupero dei sottotetti.

Detto ciò, si torna sulla fattispecie menzionata in premessa, nella quale nell’anno 2018 sono stati accertati i seguenti illeciti edilizi:

  1. demolizione della copertura a unica falda inclinata al piano sottotetto e ricostruzione in latero-cemento, con aumento dell’altezza di gronda sul cortile interno, dell’altezza interna ai vani posti al piano sottotetto e della volumetria interna;
  2. nuova costruzione di vano al piano sottotetto, sul lato prospiciente in cortile interno, con copertura in latero-cemento e elementi verticali in laterizio;
  3. cambio di destinazione d’uso dei locali posti al piano sottotetto da superficie non residenziale o accessoria (S.N.R.) a Superficie utile abitabile o agibile (S.U.A).

Tali abusi, secondo l’accertamento effettuato, determinano una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente assentita dal titolo abilitativo edilizio, e pertanto qualificano “variazioni essenziali al progetto approvato” ai sensi dell’articolo 32, comma 1, lettera b) del testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001). La prima diretta conseguenza è che tali opere illecite sono soggette all’irrogazione della sanzione demolitoria, escludendo la possibile alternativa di quella pecuniaria (o di fiscalizzazione); peraltro, le variazioni essenziali sono anche illeciti edilizi rilevanti e punibili penalmente. Per quanto riguarda la trasformazione da superficie accessoria in superficie utile, è stato ripreso il consolidato principio applicato anche per quelle trasformazioni comportanti incremento di carico urbanistico, come la trasformazione di cantine, garage e porticati in spazi pienamente abitabili.

Tra l’altro, queste opere sono state anche qualificate come ristrutturazione edilizia “pesante” effettuate in maniera illecita, ai sensi dell’articolo 33, comma 1, del D.P.R. 380/01; si tratta cioè di una particolare forma di ristrutturazione edilizia comportante modifica volumetrica, prevista dall’articolo 10, comma 1, lettera c) del medesimo testo unico edilizia.

Sul punto si deve anche sottolineare che la fattispecie risulta avvenuta nel territorio della regione Campania, per cui si rammenta che i termini quantitativi e qualitativi delle variazioni essenziali possono essere dettagliate dalle legislazioni regionali, a cui si rimanda per approfondimenti.

Si rammenta inoltre che le variazioni essenziali effettuate su immobili sottoposti a determinati vincoli, potrebbero accedere ad un regime di favore introdotto dalla legge n. 105/2024, essendo esclusa la conversione automatica della variazione essenziale in totale difformità (vedasi Consiglio di Stato n. 9428/2025).

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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