Balconi, con aggetto < 1,50 m non fanno distanza perchè esclusi dalla sagoma dell'edificio (R.E.T.) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

07/07/2026
Carlo Pagliai
Distanze legali

Come calcolare la distanza dai confini e tra costruzione a partire dal frontalino del balcone a sbalzo degli edifici? La risposta è contenuta nelle definizioni uniformi contenute nel regolamento edilizio tipo nazionale, facendo una importante distinzione legata alla definizione di sagoma. Premesso che convivono anche altri orientamenti sul criterio e metodo di misurazione delle distanze legali dai balconi, soprattutto considerando anche l’ambito civilistico. Tra questi, prendiamo un orientamento più recente, di ambito amministrativo e basato sull’esclusione di alcune tipologie di balconi, stabilito nel R.E.T., in funzione sia per le distanze tra costruzioni (come quella di 10 metri prevista dal D.M. 1444/1968) e dai confini.

La misura delle distanze legali nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale

Il R.E.T. è stato approvato nel 2016 mediante Intesa tra Governo, Regioni e Comuni nel 2016, è stato pubblicato in forza dell’articolo 4, comma 1-sexies del D.P.R. 380/2001, e quasi tutte le regioni hanno provveduto a recepirlo, e pertanto a superare a cascata quelle diverse previsioni contenute nei regolamenti edilizi comunali. Il R.E.T. è stato emanato con la funzione di semplificare la disciplina edilizia e assicurare una struttura generale uniforme valevole su tutto il territorio statale, attraverso una definizione comune dei parametri edilizi ed urbanistici (cfr. anche, sul punto, Cons. di Stato, sentenza n. 241 del 10 gennaio 2020, n. 11584/2022).

Volendo usare le parole della sentenza di Corte Costituzionale n. 125/2017, il R.E.T. «non è volto a regolare uno o più segmenti procedurali dell’azione amministrativa, non individua “prestazioni” delle pubbliche amministrazioni né – non riguardando prestazioni esigibili dai singoli individui – incide direttamente su diritti civili o sociali. Essa è volta a predisporre uno schema di regolamento edilizio-tipo che “semplifichi e uniformi” le definizioni tecniche, non sempre coincidenti nei vari regolamenti comunali, ed i criteri di calcolo dei parametri rilevanti sul piano urbanistico ed edilizio. Spetterà ai regolamenti edilizi, approvati dai Comuni sulla base dello schema in questione, come recepito da ciascuna Regione, indicare in particolare i requisiti tecnici per la costruzione degli edifici.».

La distinzione è operata nel R.E.T. si evince con la lettura combinata delle definizioni di Sagoma e Distanze contenute nell’Allegato A:

30 – Distanze: Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.
18 – Sagoma: Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

Da esse emerge un nuovo metodo di misurazione per distanze legali, per le quali non si deve tenere conto di qualsiasi tipo di sporto o aggetto (balconi compresi, quindi) non superiori a 1,50 metri.

La definizione “Distanze” è riferita a quella di sagoma, da cui calcolare il rispetto della distanza prescritta (senza distinzioni) e non alla nozione di costruzione, quest’ultima tanto cara agli articoli 869 e seguenti del Codice Civile e alla relativa giurisprudenza civilistica di Cassazione; spesso quest’ultima si è coordinata anche con l’evoluzione normativa e giurisprudenziale amministrativa, andando a richiamare definizioni di ambito urbanistico edilizio.

Giurisprudenza confermativa nell’escludere dalle distanze gli aggetti inferiori a 1,50 m

Al momento sussiste molta giurisprudenza favorevole alla nuova impostazione ottenuta dal Regolamento Edilizio Tipo, in particolare un’importante riconoscimento è stato effettuato dalla sentenza n. 9872/2023 del Consiglio di Stato: in essa è stato afferma che il calcolo delle distanze, con misura da farsi ortogonalmente dall’elemento al confine di riferimento, debba:

comprendere balconi e sporti con aggetti superiori a 1,50 m;
escludere balconi e sporti con aggetti pari o inferiori a 1,50 m;

Anche dopo i rispettivi recepimenti del R.E.T. avvenuti su base regionale si riscontrano in giurisprudenze pronunce confermative e conformi alla nuova impostazione, ad esempio:

TAR Lombardia n. 2748/2025: in essa è confermato che la distanza si calcola considerando la sagoma degli edifici, e la sagoma (anche secondo il R.E.T. recepito in Lombardia) comprende gli aggetti e sporti superiori a 1,50 metri. Di conseguenza, è stato confermato che i balconi, di profondità inferiore a 1,50 mt, non possono essere inclusi nel calcolo della distanza, da misurarsi dal filo della parete finestrata.
TAR Campania n. 989/2025: viene affermato che nel conteggio delle distanze si considerano gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 metri, in quanto compresi nella sagoma (come stabilito dal Regolamento edilizio comunale, adeguato nel 2018);
Consiglio di Stato n. 11584/2022: con un ragionamento articolato ripercorre la giurisprudenza civilistica e amministrativa, e conclude riconnettendo il criterio di misura delle distanze a partire dalla sagoma, la quale comprende i balconi con aggetti superiori a 1,50 m proprio alla luce delle nuove definizioni del R.E.T. recepito nella Regione Puglia.
Consiglio di Stato n. 4049/2014: anche prima del R.E.T., è stato ritenuto legittima la previsione delle norme tecniche attuative di un regolamento comunale il quale, ferme restando le distanze minime inderogabili tra confini e fabbricati viciniori, dettava come criterio di misurazione per le facciate che presentino componenti aggettanti, che le distanze si misurassero ortogonalmente dagli stessi solo quando gli aggetti presentassero una sporgenza superiore a metri 1,50.

Si segnala anche l’orientamento amministrativo che lascia aperta la possibilità ai regolamenti edilizi comunali di escludere o meno i balconi dal computo delle distanze, sulla basi di criteri di funzionalità e consistenza.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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