Il Consiglio di Stato specifica le condizioni per attribuire rilievo al balcone nel computo delle distanza tra costruzioni

Ritorno sul tema del calcolo delle distanze legali, in particolare per capire se e quando i balconi possono incidere nel computo delle distanze minime tra costruzioni.

Occorre fare un’importante premessa: il profilo di questo post riguarda il solo profilo amministrativo, senza entrare nel merito di quello civilistico (che troviamo piuttosto nella giurisprudenza di Cassazione Civile). Inoltre in questo post non si affronta i profili civilistici relative alle vedute connesse ai balconi.

Il conteggio dei balconi ai fini delle distanze tra costruzioni era già stato affrontato qualche tempo fa sul blog, riguardante diversi profili. Mi riservo di tornarci sopra e approfondire anche il profilo civilistico della questione.

Adesso vediamo quando il balcone può essere conteggiato nelle distanze tra edifici, facendo riferimento alla giurisprudenza amministrativa più aggiornata; faccio presente che la giurisprudenza menzionata non sembra aver tenuto conto delle innovative modifiche apportate alle definizioni edilizie uniformate dal Regolamento Edilizio Tipo Nazionale (DPCM 20 ottobre 2016) e relativi recepimenti regionali, in quanto riguardante fattispecie formatesi prima di essa.

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Definizione generale di balcone

Per prima cosa riprendo la definizione di balcone dall’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con DPCM 20 ottobre 2016:

Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

Se questa definizione è prevista a livello nazionale, teniamo presente che le varie normative regionali potrebbero aver integrato la definizione tramite i rispettivi regolamenti regionali di uniformazione.

Infine, è altrettanto importante anticipare quanto verrà specificato di seguito: strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali potrebbero aver inserito e integrato ulteriormente le disposizioni e definizioni relative al balcone.

Era doveroso riportare ciò perchè spesso la definizione di balcone viene scambiata erroneamente con quella di terrazzo o terrazza.

Calcolo distanze tra edifici: tra parete finestrata e balconi aggettanti

La questione viene analizzata con una casistica riferita alle distanze tra costruzioni, quando vi sia interposta una strada. Partiamo cioè dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 1732/2022, la quale riprende a riferimento anche la precedente sentenza Cons. di Stato n. 11/2015 (a sua volta menzionante la n. 3381/2008):

La medesima sentenza ha inoltre sgombrato il campo da ogni dubbio circa il rilievo da attribuire ai balconi ai fini del computo delle distanze, mettendo in evidenza che se «è vero che in materia di distanze tra costruzioni costituisce disposizione inderogabile e ha natura di ordine pubblico la regola (art. 9 D.M. 1444 del 2 aprile 1968) che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; il Collegio osserva che il balcone aggettante, avente funzione architettonica o decorativa, come correttamente ha ritenuto l’amministrazione pubblica nel caso di specie, può essere compreso nel computo delle distanze solo nel caso in cui una norma di piano di preveda (tra varie, Cons. Stato, IV, 7 luglio 2008, n.3381), al di là del richiamo che il regolamento comunale effettua agli “aggetti”, differenziandoli dalle “sporgenze”».

Da questo passaggio emergerebbe il principio per cui il balcone a sbalzo vada conteggiato nelle distanze, a condizione che una disciplina comunale non disponga diversamente. Infatti restano immutati i poteri pianificatori eventualmente più restrittivi, qualora motivati adeguatamente dal Comune in sede di predisposizione dello strumento urbanistico.

Esiste anche un altro orientamento “parallelo” che lascia aperta la possibilità di escludere o meno i balconi dal computo delle distanze, sulla base di criteri di funzionalità e consistenza, vedasi sentenza n. 521/2021 del Consiglio di Stato.

Con essa è stato rilevato che:

non sono computabili nel calcolo della distanza fra edifici gli sporti, le parti che hanno funzione ornamentale e decorativa (es. le mensole, le lesene, i risalti verticali), le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, gli aggetti, gli elementi di ridotte dimensioni e gli altri manufatti di minima entità; non possono invece essere esclusi dal computo le pensiline, i balconi e tutte quelle sporgenze che, per le particolari dimensioni, sono destinate anche ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l’uso abitativo dell’edificio (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. IV , 21/10/2013 , n. 5108).

Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale: modificate definizioni di distanza, edificio, sagoma e balcone

Approfitto per aggiungere una riflessione utile al tema delle distanze tra costruzioni, valevole per tutte le distanze legali in genere: l’emanazione del Regolamento Edilizio Tipo nazionale (DPCM 20 ottobre 2016) ha introdotto, innovando, la definizione generale di “Distanze” ci cui alla voce n. 30 del relativo Allegato A:

Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.

All’interno della definizione di Distanze, si fa riferimento alla defizione di sagoma da cui calcolare il rispetto della distanza prescritta (senza distinzioni); la definizione di Sagoma la troviamo inserita nel medesimo provvedimento alla voce n. 18:

Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.

Dall’insieme di queste definizioni emergerebbe un fatto nuovo: la sagoma da cui computare le distanze (di ogni tipo), non debba tenere conto di qualsiasi tipo di sporto o aggetto (balconi compresi, quindi) non superiori a 1,50 metri.

Sarebbe interessante approfondire se e quando verrà aggiornata la giurisprudenza in tal senso, e se gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali possano derogare in senso restrittivo questa nuova impostazione.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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