Sporti e aggetti trascurabili sono esclusi dal calcolo, i balconi invece incidono su vedute e manufatti

L’annosa questione delle distanze minime disposta dal D.M. 1444/68 si affaccia anche sui balconi, è il caso di dirlo.

Pensiamo al caso in cui si voglia costruire o ampliare un manufatto di fronte ad un edificio esistente. Pensiamo pure che il nuovo corpo di fabbrica sia dotato di balconi, cioè i manufatti realizzati a sbalzo da cui è possibile affacciarsi ed esercitare il diritto di veduta.

Ad esempio, la distanza minima dei 10 metri dell’art. 9 D.M. 1444/68 da dove va presa: perimetro dei nuovi manufatti oppure dal filo esterno del balcone?

Il distacco tra edifici ricomprende anche i balconi, per due filoni di motivi.

Partiamo dalla definizione di balcone, estrapolata dalla rubrica n. 35 del Regolamento Edilizio Tipo:

Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

Le distanze minime tra costruzioni sono stabilite ad oggi dall’art. 9 del D.M. 1444/68, e tra tutte spicca quella arcinota dei 10 metri tra costruzioni.

Tale disposizione, si è detto più volte, ha lo scopo di impedire la formazione di intercapedini dannose sotto il profilo igienico sanitario; in sostanza vi è la tutela di un interesse pubblico, che prevale su tutti quelli di natura privata. Lo scopo della norma non è tutelare la riservatezza degli abitanti frontisti, ma è una norma di pianificazione urbanistica e di assetto del territorio.

Il fatto è che la prescritta distanza minima si applica a prescindere, e prevale sulle disposizioni in contrasto (ancora) presenti nei regolamenti edilizi e strumenti urbanistici comunali.

Ci sono pochi casi di deroga a queste distanze minime, ne ho parlato in precedente articolo.

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Esistono due profili che ricomprendono i balconi nel computo delle distanze

Alla domanda se i balconi possano essere considerati alla pari degli aggetti o elementi ornamentali delle facciate, si arriva alla risposta negativa da due versanti:

  1. equiparazione a parete finestrata;
  2. parificazione a manufatto volumetrico;

La definizione di questi due passaggi proviene appunto dalla…giurisprudenza.

Cominciamo con l’associazione a parete finestrata, o sarebbe meglio dire: equiparazione ad essa.

Il principio parte da un presupposto: se il balcone fornisce vedute dirette, frontali o laterali, allora va considerato come parete finestrata, proprio perchè dalla finestra si svolge la stessa funzione di veduta del balcone.

In sostanza, la stessa funzione di fornire vedute comporta equiparazione del balcone a parete finestrata.

Di conseguenza il parapetto del balcone diventa parete finestrata. Meglio riportare integralmente il principio estratto dalle ordinanze di Cass. Civ. n. 4834/2019, n. 8010/2018:

Deve quindi ritenersi che anche la presenza di balconi assicuri la possibilità di veduta (cfr. da ultimo Cass. n. 8010/2018, a mente della quale con riferimento ai balconi, rispetto ad ogni lato di questo si hanno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell’ampiezza dell’angolo), e che quindi la loro presenza sul fronte del fabbricato impone l’applicazione della norma alla quale hanno fatto riferimento i giudici di merito (si veda per la giurisprudenza amministrativa Cons. Stato 5/10/2015 n. 4628, che ha ribadito che per pareti finestrate si devono intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere in esse anche quelle sulle quali si aprono semplici luci, nonché T.A.R. L’Aquila, (Abruzzo), 20/11/2012, n. 788, che ha specificato che ai sensi dell’art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi per “pareti finestrate”, non solo le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo, bastando altresì che sia finestrata anche la sola parete che subisce l’illegittimo avvicinamento).

Balcone, qualificabile come manufatto o semplice aggetto di decoro?

D’altra parte la seconda analisi va proprio ad interrogarsi se il balcone sia soltanto un accessorio della facciata o se sia elemento da conteggiare nelle distanze legali.

La sentenza di Cass. Civ. n. 16327/2019 contiene il principio per cui non vanno computati ai fini del calcolo della distanza minima tra costruzioni, le sporgenze di limitata entità perché le piccole sporgenze non sono, in alcun modo, capaci di determinare quelle pericolose intercapedini che la normativa sulle distanze vuole evitare. Perciò escluso che possano esser considerati sporti trascurabili i balconi formati da solette aggettanti di apprezzabile dimensione, deve invece ravvisarsi una esclusione dal computo: nelle mensole, nelle lesene, nei cornicioni, nelle canalizzazioni di gronda, nei tetti spioventi di modeste dimensioni; sempre che l’esclusione dell’attitudine dell’incremento volumetrico o superficiario della costruzione, risultino accompagnati dalla caratteristica dell’entità trascurabile.

Nella stessa direzione sembra andare anche il Consiglio di Stato, e a volte nelle sentenze si riscontra una interessante specificazione: la distinzione tra funzione decorativa o di manufatto architettonico può essere specificata nella regolamentazione o strumentazione urbanistica comunale.

Se è vero che in materia di distanze tra costruzioni costituisce disposizione inderogabile e ha natura di ordine pubblico la regola (art. 9 D.M. 1444 del 2 aprile 1968) che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; il Collegio osserva che il balcone aggettante, avente funzione architettonica o decorativa, come correttamente ha ritenuto l’amministrazione pubblica nel caso di specie, può essere compreso nel computo delle distanze solo nel caso in cui una norma di piano di preveda (tra varie, Cons. Stato, IV, 7 luglio 2008, n. 3381), al di là del richiamo che il regolamento comunale effettua agli “aggetti”, differenziandoli dalle “sporgenze”. (Cons. di Stato n. 11/2015).

In questo passaggio emerge un aspetto rilevante, cioè la qualifica o meno di sporto ornamentale del balcone tramite disciplina/regolamento comunale.

Mi spiego meglio: mi sono capitati casi di Piani Regolatori e Regolamenti edilizi che escludevano dal calcole delle distanze i balconi, se questi possedevano certe caratteristiche e dimensioni.

In questo senso rimane un certo spiraglio anche nella sentenza n. 6357/2018 del Consiglio di Stato: con essa infatti non preclude allo strumento urbanistico locale di contemplare la computabilità.

A prescindere da tutto, progettare balconi tra facciate richiede una opportuna verifica puntuale proprio per evitare problematiche di doppia natura: urbanistica prima, e civilistica dopo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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Questo articolo ha 5 commenti

  1. Dissento completamente sul tenore di queste sentenze che denotano, insieme a tante altre, quanto i giudici, non avendo una formazione tecnica, prendano a volte cantonate enormi, anche in quanto si affidano a pareri di colleghi consulenti tecnici che sono spesso più ignoranti (in materia) di loro.
    L’assimilazione a parete finestrata dei balconi è, per citare Fantozzi, “una boiata pazzesca”.
    La normativa era nata infatti per dare aria e luce sufficienti tra edifici confinanti, non ritenendo sufficienti i 6 m derivanti dal Codice Civile (3m+3m).
    Naturalmente questo avrebbe dovuto dipendere anche dall’altezza degli edifici, tant’è che in molti Regolamenti Edilizi, tra cui quello del mio Comune, è stato introdotto il più restrittivo limite della “visuale libera” per cui, oltre i 10 m di altezza degli edifici prospicienti, ci si doveva arretrare ulteriormente a 45°.
    Tutto ciò non c’entra nulla con l’introspezione e l’avanzamento verso il confine della proprietà, che sono invece propri dei diritti civilistici sanciti dal Codice Civile!
    Non solo: il DM 1444/68 parla di “pareti” che sono superfici verticali, quindi l’intenzione del legislatore di escludere cornicioni, balconi ed altri aggetti, anche calpestabili, certamente già ampiamente presenti all’epoca quali elementi architettonici di facciata, era chiara anche dal punto di vista etimologico.
    Tutte queste motivazioni portano a non condividere assolutamente le sentenze citate.
    Inoltre le sentenze non sono leggi, ma interpretazioni delle stesse valide solo entro i limiti della causa per la quale sono state emesse (per non parlare poi dei giudizi di Cassazione che non riguardano il merito, ma solo il rispetto dei principi giuridici nei precedenti gradi di giudizio).
    Continuare ad inseguirle, nel segno del cosiddetto “orientamento giurisprudenziale prevalente”, significa che la magistratura surrettiziamente si sostituisce al legislatore, portando a volte nel tempo a snaturare completamente il concetto iniziale di alcune leggi, come in questo caso.
    Per non parlare poi del fatto che il recepimento di tale orientamento dipende molto dalla sensibilità locale; nel territorio provinciale dove abito ed opero, ad esempio, solo pochi Comuni hanno ritenuto di uniformarsi a questa bislacca interpretazione della normativa sulle distanze tra gli edifici, la grande maggioranza rimanendo aderente ai 10 m dalle facciate di cui al DM 1444/68.
    Sarebbe auspicabile un riordino nazionale della materia, abolendo il DM 1444/68 per inglobarlo in una nuova e più moderna versione del DPR 380/01, come nel documento sottoposto dalla Federazione Ingegneri Marche al gruppo di lavoro istituito dal CSLLPP per la revisione del Testo Unico dell’Edilizia
    Ing. CORRADO GIOMMI

  2. Ritenendo la giurisprudenza i balconi di non lieve dimensioni computabili nella determinazione delle distanze
    Qualora le norme locali prevedono diversamente
    E obbligo la modifica di tali norme ?

  3. “il balcone aggettante, avente funzione architettonica o decorativa, come correttamente ha ritenuto l’amministrazione pubblica nel caso di specie, può essere compreso nel computo delle distanze solo nel caso in cui una norma di piano di preveda”

    è una sentenza assolutamente logica se è vero che un PRG deve definire anche il “trattamento estetico e funzionale” del territorio considerato con tutte le sue peculiarità

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