Conformità catastale, mancata regolarizzazione configura inadempimento rilevante nella vendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/05/2025
Conformità catastale

Il requisito di conformità catastale è essenziale per effettuare l’atto definitivo di trasferimento immobiliare

Sugli adempimenti di attestazione conformità catastale si rinvia agli specifici capitoli dedicati nel mio libro “Stato Legittimo immobiliare“, e a quanto già espresso in precedenti articoli. Si torna a commentare la materia con la nuova sentenza di Cassazione Civile n. 13959/2025, in cui è affermato che:

«Nel caso in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua regolarizzazione, ai fini dell’adempimento dell’obbligo di stipulare, svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo. La natura e funzione dell’assolvimento di tale obbligo, nell’economia del contratto preliminare di compravendita, non può pertanto considerarsi di scarsa importanza».

Se è vero che la conformità catastale forma requisito essenziale per rogare l’atto di trasferimento dell’immobile, come le usuali compravendite, in caso di sua assenza l’atto non può essere stipulato, oppure in caso di stipula l’atto definitivo è affetto da nullità ai sensi dell’articolo 29 L. 52/85. La mancanza di conformità tra lo stato di fatto dell’immobile, le planimetrie e dati catastali può configurare un inadempimento rilevante del promittente venditore, e consentire alla parte promissaria acquirente il recesso o la risoluzione del contratto.

Il mancato aggiornamento catastale incide sull’impossibilità di stipulare l’atto definitivo di trasferimento a causa della sanzione di nullità, ma alcune pronunce hanno ritenuto tale carenza di poco rilievo, considerandolo (apparentemente, dico io) un procedimento semplice e poco oneroso (DOCFA telematici). Togliamoci di testa che non è un adempimento puramente formale e veloce, in quanto l’aggiornamento catastale presuppone verifiche coordinate col più complesso e oneroso Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis TUE), in quanto non c’è conformità catastale senza conformità urbanistico-edilizia.

La mancanza della conformità catastale, o meglio, l’impossibilità di poterla attestare e la sua mancata regolarizzazione non espongono a nullità il contratto preliminare di vendita, o la proposta di acquisto, in quanto la normativa non prevede ciò. La Cassazione Civile, con ordinanza n. 28009/2024, ha confermato il consolidato principio per cui la nullità derivante dall’assenza di Conformità Catastale riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori (Cass. Civ. n. 364/2025, n. 19897/2024, n. 7521/2022).

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Tuttavia, la normativa e la giurisprudenza forniscono un quadro chiaro sulla non conformità catastale presente al momento di stipula del preliminare fino alla stipula del rogito definitivo:

costituisce inadempimento grave la mancata regolarizzazione tra stato di fatto e planimetria catastale, riscontrabile al momento di stipula dell’atto definitivo, in quanto requisito essenziale per la stessa stipula e suscettibile di nullità (Cass. civ. n. 13959/2025);
la sussistenza della conformità catastale dell’immobile vale anche per le procedure di esecuzione giudiziale in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare (Cass. Civ. n. 29581/2021, n. 20526/2020);
In casi esecuzione in forma specifica deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall’ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare (Cass. Civ. 22168/2019, Corte Cass. Sez. U n. 23825 del 11/11/2009; Cass. Civ. n. 8489 del 29/04/2016; Cass. Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).
la presenza delle dichiarazioni attestanti la conformità catastale costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica, e dunque deve sussistere al momento della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. Civ. sentenza n. 12654/2020).

Certamente, se in corso di causa avviene la regolarizzazione della conformità catastale, l’adempimento viene assolto dalla parte interessata, venendo meno gli estremi della risoluzione per inadempimento.

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Cos’è l’obbligo di attestazione conformità catastale “oggettiva” nei trasferimenti degli immobili

L’articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52/1985, modificato dall’art. 19 della legge n. 122/2010, prescrive espressamente che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, debbono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

identificazione catastale;
il riferimento a planimetrie depositate in catasto;
la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale:
- dei dati catastali;
- delle planimetrie;

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Articolo 29, L. 52/85: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale».