Conformità catastale, entità discordanze planimetriche e tolleranza • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/01/2024
Conformità catastale

Difformità di minima consistenza e nullità compravendita per mancato aggiornamento planimetria

Riprendo brevemente il tema che attanaglia le compravendite: è necessario aggiornare la planimetria catastale dell’immobile prima del rogito, anche per minimi scostamenti che non richiederebbero?

Oppure: in caso di riscontrata difformità (sostanziali) tra planimetria catastale depositata e stato effettivo dei luoghi, se e in quale misura potrebbe scattare la nullità dell’atto di compravendita?

Sul punto c’è tornata la Cassazione Civile con sentenza n. 2047/2024, riprendendo a piene mani quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 21761/2021. Quest’ultima ha consentito di sciogliere i dubbi tra due tesi contrapposte di conformità formale e sostanziale, sulle quali prudenzialmente optavo a favore della seconda.

La fattispecie riguardava principalmente un contenzioso sullo scioglimento della comunione riguardante la casa coniugale, e tra i vari motivi compare il difetto di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali, richiesta ai sensi dell’articolo.

Iscriviti al mio canale WhatsApp

Più dettagliatamente veniva lamentato il difetto di conformità dello stato di fatto alla situazione catastale a prescindere dall’entità/rilevanza delle modifiche, rispetto invece a quanto affermato in alcune circolari applicative dell’Agenzia del territorio (n. 2/2010) sulle difformità di minima consistenza, rendendo superflua la denuncia di variazione catastale.

Nella sentenza di Cassazione Civile n. 2047/2024 si evince che:

L’art. 29, comma 1 bis della l. 52/1985, aggiunto dal comma 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, richiede le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali, requisiti che devono sussistere anche per la divisione giudiziale.
L’omissione determina la nullità assoluta dell’atto che ha carattere oggettivo, avendo la norma una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale (Cass. s.u. 21761/2021, nonché, in tema di responsabilità notarile, Cass. 8611/2014; Cass. 15073/2016; Cass., 03/06/2016, n. 11507; Cass., 29/08/2019, n. 21828).
Non poteva, quindi, procedersi alla divisione dell’immobile in assenza di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali a prescindere dalla rilevanza delle modificazioni materiali nel frattempo apportate all’immobile, non discutendosi della necessità di procedere alla denuncia di variazione catastale in considerazione dell’entità delle modifiche stesse, la cui rilevanza non è comunque valutabile direttamente in questa sede, ma alla carenza stessa di tale conformità rilevata dalla Corte di merito in base alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio.

La questione della conformità catastale incontra anche un possibile rimedio in caso di discordanze, offerto dall’articolo 29 comma 1-ter della L. 52/1985, ovvero la possibilità di confermare atti di trasferimento carenti del riferimento a planimetria e dati catastali, o dichiarazione di conformità ad essi.

E’ una procedura di sanatoria della conformità catastale (o difformità catastale, in base ai punti di vista), basata con diversi presupposti e con apposito atto confermativo, in particolar modo l’assenza delle dichiarazioni.

Infine ricordiamoci che la conformità catastale, anche se pienamente rispondente allo stato dei luoghi, va comparata con lo Stato Legittimo dell’immobile e la regolarità sotto il profilo urbanistico edilizio.