Condono edilizio parziale, il rilascio sana solo le opere espressamente dichiarate

Anche per il condono edilizio vale quanto affermato finora sui possibili effetti dell’ultimo titolo abilitativo “sanante”: l’ottenimento di una concessione edilizia in sanatoria non significa necessariamente avere regolarizzato l’intero immobile o intera unità immobiliare, perchè il condono produce effetti sulle opere abusive che sono state specificamente dichiarate, istruite e assentite, non su qualunque difformità eventualmente rappresentata nelle tavole allegate.

Ad esempio, mi sono capitate istanze di condono relative ad un ampliamento sul retro della casa, ma la costruzione principale presentava già difformità dalla licenza edilizia; purtroppo in molti casi gli elaborati dei condoni edilizi sono stati presentati riportando il solo stato rilevato in quel momento, come se fosse una “fotografia”, pensando di regolarizzare implicitamente tutto quanto presente. Tuttavia, la giurisprudenza ha confermato (c’era bisogno?) che la funzione degli elaborati grafici è descrittiva, e non può ampliare automaticamente l’oggetto dell’istanza. Quando il tecnico professionista dell’epoca non aveva ricostruito l’intera sequenza dei titoli edilizi, il proprietario può quindi ritrovarsi con un condono valido, ma soltanto parziale, rendendo a sua volta parzializzato anche lo Stato Legittimo. In certi casi è possibile porre rimedio con procedure di rettifica dei condoni, ma è una via ardua da mettere in pratica.

Punti chiave

1. Il condono riguarda esclusivamente gli abusi identificati nella domanda e nel provvedimento finale, sui quali sono parametrati oblazioni e oneri concessori;
2. La rappresentazione grafica di una difformità in un titolo edilizio non equivale alla sua sanatoria automatica;
3. Occorre sempre confrontare il condono con i titoli precedenti e successivi dell’immobile per ricostruire lo Stato Legittimo.

Il condono non è una sanatoria totalizzante dell’immobile

La concessione in sanatoria ottenuta ai sensi delle L. 47/1985, L. 724/1994 e L. 326/2003 costituisce un titolo edilizio straordinario, rilasciato in relazione a determinate opere abusive e alla verifica dei presupposti previsti dalla relativa legge di condono, previo pagamento degli importi dovuti e proporzionati all’abuso stesso.

Il suo effetto legittimante è quindi delimitato dall’impostazione della domanda, dalla relazione tecnica, dalla descrizione delle opere, dal calcolo dell’oblazione, dagli elaborati grafici e dal contenuto del provvedimento comunale.

Non è sufficiente presentare una tavola grafica e concludere che tutto quanto ivi rappresentato debba considerarsi regolarizzato: una planimetria può riportare anche porzioni dell’edificio estranee all’abuso dichiarato, oppure opere preesistenti ritenute già legittime (ad esempio perché “Ante ’67”) oppure difformità non riconosciute come tali dal richiedente di allora. La rappresentazione grafica costituisce soltanto un elemento interpretativo, ma non può trasformare il condono in una regolarizzazione indistinta dell’intero stato dei luoghi. Le stesse problematiche sono state confermate anche per le pratiche edilizie rilasciate in regime ordinario, e sul valore che può assumere in senso “sanatorio” l’ultimo titolo abilitativo riguardante l’intero immobile o intera unità immobiliare, alla luce della definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis c.1-bis D.P.R. 380/2001) così come revisionata dalla L. 105/2024 “Salva Casa”.

La vicenda decisa dal TAR Toscana

La controversia esaminata dal TAR Toscana n. 1687/2026 riguardava un’istanza di condono presentata nel 1986 per il mutamento di destinazione d’uso di un’unità immobiliare da ufficio a civile abitazione, e durante la pendenza del condono furono presentate due D.I.A (cosa da non fare), e fu infine emanato il preavviso di rigetto della domanda di condono, in quanto secondo il Comune non risultava provato l’avvenuto mutamento di destinazione entro il 1° ottobre 1983 (desumendo ciò dagli elaborati della concessione edilizia rilasciata nel 1984). Il proprietario ha sostenuto che le DIA avessero comunque riconosciuto o assorbito anche la situazione rappresentata nel condono, legittimandola a posteriori senza svolgere una formale regolarizzazione. Dallo svolgimento dell’istruttoria è emerso, inoltre, una complessa stratificazione di licenze, concessioni edilizie, varianti e rappresentazioni grafiche non perfettamente coincidenti. Il TAR ha escluso che i titoli successivi potessero regolarizzare implicitamente l’abuso precedente, in mancanza di una sua specifica valutazione da parte dell’Amministrazione; questo principio è congruente con i limiti previsti all’ultimo titolo abilitativo “sanante” contenuti nella complessa definizione di Stato Legittimo.

Un’opera è condonata soltanto se è stata specificamente rappresentata e valutata

Il passaggio centrale della sentenza richiama il principio secondo cui:

«un titolo successivo può sanare una difformità pregressa solo se questa è oggetto specifico di valutazione e assenso da parte dell’amministrazione» (vedi anche Cons. di Stato n. 4650/2026).

Tra l’altro, la sentenza del TAR Toscana ha rafforzato l’esclusione del possibile valore “sanante” dell’ultimo titolo verso le pratiche di Denuncia Inizio Attività dell’epoca (oggi sostituite dalla SCIA) in quanto non configuravano provvedimento espresso puntualizzando che:

«non si può ritenere che titoli successivi siano idonei a sanare l’abuso precedente, salvo che quest’ultimo sia specificamente contemplato nella valutazione compiuta dall’Amministrazione. Peraltro, nel caso di specie si è trattato, come riferito nella parte in fatto, di due D.I.A.; ne discende che il Comune non ha adottato un provvedimento espresso.»

Il principio riguarda, nel caso deciso, i titoli edilizi successivi alla domanda di condono, ma esprime una regola più ampia: la legittimazione edilizia non può normalmente derivare da un riconoscimento soltanto implicito o presunto dell’opera abusiva. Occorre verificare che la difformità sia stata:

• individuata;
• descritta;
• rappresentata come opera da sanare;
• sottoposta alla valutazione comunale;
• compresa nell’atto di assenso finale.

La mera presenza dell’opera in una tavola non dimostra necessariamente che il Comune l’abbia esaminata quale specifico oggetto di sanatoria.

Il rischio del condono parziale

Il problema emerge soprattutto nei fabbricati interessati, nel corso del tempo, da numerose trasformazioni, varianti, frazionamenti e cambi di destinazione d’uso. Il tecnico incaricato di presentare il condono avrebbe dovuto ricostruire la continuità della sequenza edilizia, verificando lo Stato Legittimo dell’immobile, anche se non era stato ancora testualmente formalizzato nel D.P.R. 380/2001, e in particolare accertare:

• lo stato autorizzato iniziale;
• le successive varianti;
• le opere effettivamente realizzate;
• le difformità maturate in ciascuna fase;
• l’esatta consistenza dell’abuso condonabile.

Senza un adeguato accesso agli atti all’epoca, alcune opere potevano essere erroneamente considerate legittime e quindi escluse dalla domanda di condono. In questi casi il provvedimento finale non è necessariamente inefficace: può aver sanato correttamente le opere dichiarate, lasciando irregolari le ulteriori difformità che non avevano formato oggetto della domanda e dell’istruttoria. È proprio questo il significato operativo del cosiddetto condono parziale: non un condono rilasciato a metà, ma un titolo che regolarizza soltanto una parte delle difformità realmente presenti.

Lo Stato Legittimo dell’immobile non può essere ricavato dal solo confronto tra lo stato attuale e l’ultima planimetria disponibile.

Condono edilizio e Stato Legittimo

Il condono concorre di fatto alla ricostruzione dello Stato Legittimo, ma deve essere letto insieme ai titoli edilizi precedenti e alle eventuali pratiche successive, come si fa normalmente per le normali pratiche edilizie. Sull’argomento ultimamente ci sono stati sussulti in sede di giurisprudenza perché il Consiglio di Stato è recentemente passato a includere nella catena dello Stato Legittimo anche i titoli edilizi ottenuti per condono, mentre in senso contrario si è recentemente espressa di nuovo la Corte Costituzionale con sentenza n. 86/2026, e sul nodo mi sa che dovremo attendere il Codice dell’Edilizia.

I titoli successivi non assorbono automaticamente gli abusi precedenti

La sentenza del TAR Toscana n. 1687/2026 ha testualmente escluso anche che le due D.I.A. presentate negli anni successivi avessero sanato implicitamente il cambio di destinazione oggetto della domanda di condono, cioè facendo una sorta di “sanatoria del condono”.

Una pratica edilizia successiva non regolarizza automaticamente le difformità pregresse sulle quali si fonda, e affinché possa assumere valore sanante, l’opera precedente deve essere stata espressamente sottoposta all’Amministrazione e valutata puntualmente nell’ambito di un procedimento idoneo a produrre tale effetto. In definitiva, l’ultimo titolo abilitativo, a determinate condizioni previste dall’articolo 9-bis D.P.R. 380/2001, potrebbe forse avere effetto sanante di fronte a una formale presa d’atto assunta dal Comune. Questo aspetto deve essere valutato con particolare prudenza nelle pratiche dichiarative, nelle quali il Comune non adotta necessariamente un provvedimento espresso contenente una puntuale ricognizione dello stato precedente, andando di fatto ad escludere dal discorso tutte le pratiche asseverate come CILA, SCIA e DIA.

Conclusioni e consigli utili

Anche il rilascio della C.E. in sanatoria per condono edilizio regolarizza l’opera abusiva specificamente compresa nella domanda e nell’assenso comunale, e non tutte le opere rappresentate negli elaborati grafici; le tavole del condono devono essere interpretate insieme alla descrizione dell’abuso, alla relazione tecnica, ai versamenti effettuati, all’istruttoria e al provvedimento finale. Per questo, prima di utilizzare il condono come prova dello Stato Legittimo occorre quindi fare un’istruttoria completa al fine di:

1. ricostruire la catena di tutti i titoli edilizi precedenti;
2. individuare l’esatto oggetto della domanda di sanatoria;
3. verificare quali opere siano state realmente valutate dal Comune;
4. confrontare il condono con le trasformazioni successive e antecedenti;
5. accertare la presenza di difformità rimaste escluse.

La dicitura “concessione in sanatoria” non deve mai sostituire la verifica tecnica della continuità edilizia dell’immobile.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articoli 31 e seguenti, primo condono edilizio.
2. Legge 23 dicembre 1994, n. 724, articolo 39, secondo condono edilizio.
3. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 9-bis, comma 1-bis, Stato Legittimo dell’immobile.
4. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 21-octies, annullabilità dei provvedimenti amministrativi.

Giurisprudenza

1. TAR Toscana, Sezione III, sentenza 30 luglio 2026, n. 1687.
2. Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza 4 giugno 2026, n. 4650.
3. Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza 25 giugno 2024, n. 5606.
4. Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza 5 luglio 2024, n. 5977.

FAQ

Il condono edilizio sana tutto ciò che è rappresentato nella planimetria?

No. Il condono sana le opere abusive specificamente indicate nella domanda, valutate durante l’istruttoria e comprese nel provvedimento finale. La planimetria, da sola, non estende l’oggetto della sanatoria.

Una difformità visibile nelle tavole del condono può considerarsi automaticamente regolare?

Non necessariamente. Occorre verificare se quella difformità fosse stata dichiarata come abuso da condonare e se il Comune l’avesse specificamente valutata in istruttoria.

Che cosa si intende per condono edilizio parziale?

Si verifica quando il provvedimento ha regolarizzato soltanto alcune delle difformità presenti nell’immobile, mentre altre opere sono rimaste escluse perché non dichiarate o non esaminate.

Una D.I.A. o una S.C.I.A. successiva può sanare un abuso precedente?

Non automaticamente. L’abuso pregresso deve essere stato specificamente rappresentato e sottoposto a una valutazione amministrativa idonea a produrre effetti sananti, e soltanto qualora riguardi l’intero immobile o intera unità immobiliare (vedi art. 9-bis DPR 380/2001).

Il condono edilizio è sufficiente per dimostrare lo Stato Legittimo?

No. Il condono è uno dei titoli da considerare, ma deve essere coordinato con le licenze, concessioni, permessi, varianti e pratiche successive che hanno interessato l’immobile.

Come si verifica quali opere siano state effettivamente condonate?

Occorre esaminare la domanda, la relazione tecnica, gli elaborati grafici, la descrizione degli abusi, il calcolo dell’oblazione, le integrazioni istruttorie e il contenuto del provvedimento comunale.

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