Istanza di Condono edilizio in attesa di rilascio, evitare ristrutturazioni e ulteriori opere • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

25/05/2026
Carlo Pagliai
Condono Edilizio

Convivono ancora due orientamenti opposti sulla possibilità di effettuare trasformazioni su immobili che attendono la conclusione dell’iter condonatorio.

Alla data del maggio 2026 non esiste una statistica precisa sulle domande di condono ancora in attesa di disamina, anche se alcune fonti mi riferiscono di un paio di milioni circa; il dato a mio avviso è da ritenersi attendibile, almeno secondo la mia opinione che mi sono fatto operando presso vari Comuni del Valdarno in Toscana.

Detto ciò, la questione non riguarda solo le domande di condono ancora pendenti e in attesa di istruttoria, ma si estende anche a quelle casistiche sulle quali sono già state rilasciate le concessioni edilizie in sanatoria, ovvero: una ristrutturazione edilizia di vario livello, o perfino un intervento leggero conservativo e di manutenzione, già effettuati prima del rilascio della concessione edilizia in sanatoria, sono qualificabili oggi come legittimo o potrebbero aver pregiudicato la continuità dello Stato Legittimo dell’immobile?

Tornando a stringere il cerchio soltanto sulle casistiche di opere effettuate su immobili ancora in attesa di esame e conclusione positiva del condono, si riportano i due rispettivi orientamenti. Peraltro, occorre rammentare il principio generale che rafforza la tesi di divieto per opere postume all’istanza, ossia l’impossibilità di condizionare l’esito positivo del condono a specifiche opere per rientrare nei requisiti previsti (ad esempio per rientrare nei famosi 750 metri cubi).

Cassazione penale, vietato modificare le opere oggetto di domanda di condono

La Corte di Cassazione continua a mantenere un approccio restrittivo, ritenendo inammissibile la possibilità di effettuare interventi edilizi ove vi siano opere ancora in attesa di disamina del condono, confermato da ultimo anche dalla sentenza n. 15948/2026:

«non possono ritenersi lecite, ancorché non richiedenti astrattamente autorizzazione o fornite di un formale titolo autorizzatorio, le opere che, seppur autonomamente e astrattamente qualificabili come interventi privi di rilevanza penale, siano realizzate in prosecuzione di precedenti illeciti edilizi mai previamente sanati o condonati. (Sez. 3, n. 18199 del 07/04/2005 Rv. 231527 -0; Sez. 3, n. 41079 del 20/09/2011 Rv. 251290 – 01, Sez. 3, n. 9130 del 06/07/2000 Rv. 217215 – 01). In tal senso si è espressamente precisato, anche di recente, che qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perchè anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente (Sez. 3 – n. 48026 del 10/10/2019 Rv. 277349 – 01). Facendo applicazione di tale principio generale, si è tra l’altro precisato che in tema di reati edilizi, il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (c.i.l.a.) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poiché gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente. (Sez. 3 – n. 41105 del 12/07/2018 Rv. 274063 – 01; e ancora, con riguardo a interventi ricondotti astrattamente al regime di denuncia di inizio attività (DIA), o di Scia, rispettivamente, sez. 3, n. 51427 del 16/10/2014 Rv. 261330 – 01; Sez. 3, n. 30168 del 24/05/2017 Rv. 270252 – 01).».

L’esecuzione di opere proseguite o effettuate oltre i termini massimi di realizzazione previsti dalla disciplina di condono di riferimento, consegue la illiceità delle opere medesime alla luce del principio per cui, se si proseguono i lavori edilizi su un immobile abusivo dopo la scadenza del termine per il condono, senza che il titolo in sanatoria sia stato rilasciato prima della prosecuzione stessa, ciò produce due effetti giuridici:

la commissione di un ulteriore reato, trattandosi di lavori edilizi su immobile abusivo;
la non concedibilità del condono richiesto, perché la data a cui fa riferimento la legge serve a fotografare la situazione di fatto esistente su cui valutare la possibilità di rilasciare il titolo in sanatoria (cfr. Cass. penale, sentenza n. 2231 del 2022, non massimata).

Il criterio esposto dalla Cassazione è basato sul principio di reiterazione del reato edilizio: effettuare un intervento edilizio su un manufatto non ancora pienamente legittimato con procedure di condono o sanatoria, significa ripetere un illecito edilizio penalmente rilevante.

Nel solo ambito dei condoni edilizi, è prevista una specifica eccezione alla regola generale che vieta di effettuare interventi di ogni tipo, compreso le manutenzioni: si tratta del completamento del manufatto edilizio abusivo realizzato a rustico, espressamente contemplato alle condizioni previste dall’articolo 35 della L. 47/1985, a rischio e responsabilità del soggetto interessato. Occorre ricordare che la realizzazione al rustico di un manufatto, ai fini dell’assoggettabilità temporale dello stesso al condono, presuppone a sua volta l’avvenuto completamento della copertura e il tamponamento dei muri perimetrali. (Cass. pen. 15948/2026, n. 13641/2019). Questa scappatoia però diviene preclusa qualora fosse situato in zone soggetta a particolari vincoli, come quello paesaggistico.

Consiglio di Stato, possibili meri interventi puramente conservativi

Nella giurisprudenza amministrativa sussiste qualche spiraglio di intervento su manufatti e opere in attesa di rilascio, ma è da considerarsi assai restrittiva, visto che convive con l’altro orientamento restrittivo.

C.d.S. orientamento favorevole a ridotti interventi manutenzione

Intanto, secondo tale orientamento bisogna evitare trasformazioni di tipo sostanziale, ad esempio sostituire un intero solaio di copertura con altro: in questo modo gli enti pubblici preposti a valutare le opere sotto i vari profili, non hanno possibilità di effettuare la disamina dell’opera originariamente compiuta, trovandosi di fronte invece ad un’altra mutata, in tutto o in parte dalla precedente. Ergo, è consigliato di evitare interventi, al massimo quelli strettamente manutentivi (tipo cambiare qualche tegola e fare riprese di intonaco, e niente di più). In alcune pronunce del Consiglio di Stato è possibile rilevare la ridotta possibilità di effettuare interventi conservativi, cioè senza modifiche rilevanti o sostanziali, in quanto si precluderebbe la possibilità di esaminare l’originaria compagine abusiva al Comune:

«Infatti, per pacifica giurisprudenza di questo Consiglio, vero è che la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, se non nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell’art. 35 l. n. 47 del 1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica; possono però essere effettuati interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, che non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile. Debbono quindi ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo, per mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime (Cons. di Stato n. 8040/2025, 22 gennaio 2025, n. 482 e 12 luglio 2024, n. 6243).».

In giurisprudenza amministrativa sopravvive anche un altro principio coerente con quello precedente, ossia quello riscontrabile nella sentenza del Consiglio di Stato n. 10360/2026, riguardante una fattispecie di ristrutturazione mediante rifacimento parziale dei preesistenti elementi strutturali con limitato aumento del volume:

«in pendenza di un procedimento di condono edilizio, possono essere al più effettuati interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile” (Cons. Stato, Sez. VI, 26 giugno 2019, n. 4397); si ha in tal caso, infatti, il fenomeno della cd. sostituzione edilizia che, secondo consolidata giurisprudenza, comporta la legittimità dell’archiviazione della domanda di condono (cfr. TAR Campania, Napoli, Sez. VI, 14 gennaio 2016, n. 184; TAR Campania – Salerno, Sez. II, 21 marzo 2019, n. 417); ne consegue che l’intervento di trasformazione, che ha interessato l’immobile, è destinato ad incidere sulla stessa prima domanda di condono per il venir meno del suo oggetto, in quanto “la normativa sul condono postula la permanenza dell’immobile da regolarizzare” (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 21 gennaio 2020, n. 470; TAR Campania – Napoli, Sez. VI, 14 gennaio 2016, n. 184).».

C.d.S. orientamento restrittivo e divieto di effettuare opere

Tuttavia in giurisprudenza amministrativa sussiste anche l’orientamento restrittivo, che troviamo confermato ad esempio nella sentenza n. 590/2026 del Consiglio di Stato, col principio che vieta l’esecuzione di qualsiasi opera, compreso quella manutentiva, su immobili in cui sia ancora pendente l’istanza di condono, riprendendo quello restrittivo affermato in Cassazione, secondo cui «in pendenza della domanda di condono è precluso all’interessato operare qualsiasi ulteriore modifica, a prescindere dalla tipologia delle opere, in quanto il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria (ex plurimis Consiglio di Stato, sez. VI, n. 4473/2021 e n.2171/2022; questo T.A.R. Sez. VII, n. 2156/2022, questa sezione n. 2344/2019). Gli interventi ulteriori (pur se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della costruzione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono infatti “le caratteristiche d’illiceità dell’opera abusiva cui ineriscono strutturalmente, giacché la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare ad libitum e men che mai a trasformare o ampliare i manufatti oggetto di siffatta richiesta, stante la permanenza dell’illecito fino alla sanatoria”. Da ciò discende “l’impossibilità della prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, sono e restano comunque illecite onde l’obbligo del Comune di ordinarne la demolizione, tranne che tal prosecuzione avvenga nel rispetto delle procedure poste dall’art. 35 della L. 28 febbraio 1985, n. 47” (Cons. di Stato, sentenza n. 2171/2022).».

La natura di illecito permanente fa sì che esso mantenga tali caratteristiche fintanto non sia esitata la domanda di condono (ma anche di sanatoria), praticamente in eterno.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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