Legittimità opere condonate, contrasto tra Consiglio di Stato n. 4155/2026 e Corte Costituzionale 86/2026 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

06/06/2026
Carlo Pagliai
Stato Legittimo Immobile

Non se ne può più, dobbiamo sapere se sia ristrutturabile o meno il manufatto abusivo condonato, pena retroattività di reati edilizi e annullamenti di ristrutturazioni già compiute

Sembra di essere ad una partita di tennis: nel giro di poco tempo una sentenza collide e smentisce l’altra. Prima si dice che le opere e interventi legittimati dal rilascio di concessione edilizia in sanatoria possono essere ristrutturati, anche con demolizione e ricostruzione, e poi si afferma che possono effettuarsi soltanto interventi conservativi e manutentivi. La battaglia parallela ruota attorno a due principi e tesi espresse da parti opposti, in cui si afferma che le opere condonate:

secondo la sentenza di Corte Costituzionale n. 86/2026 (vedi anche n. 119/2024) sono legittimate a permanere in situ, mantenendone tuttavia la genetica natura abusiva e di contrasto alla pianificazione territoriale non gli permette l’equiparazione all’opera autorizzata preventivamente, nonostante abbiano ottenuto una concessione edilizia postuma, pagato oblazione e versato gli eventuali oneri di urbanizzazione dovuti. In sostanza, viene tollerata la sua permanenza, quasi come se fosse una opera “fiscalizzata”, sulla quale è possibile soltanto effettuarne opere conservative e finalizzate a garantire soltanto l’integrità. Un piccolo distinguo di apertura favorevole è stato riconosciuto con l’anzidetta pronuncia per il riconoscimento degli incentivi premiali volumetrici attribuibili soltanto per interventi di rigenerazione urbana (in base alla L. 199/2025);
il Consiglio di Stato, con sentenze n. 2846/2026 e n. 4155/2026, hanno pari dignità delle opere autorizzate preventivamente dai vari titoli abilitativi, in quanto il rilascio della concessione edilizia in sanatoria per condono configura come titolo abilitativo che ne ha legittimato la stessa, come recita la prima parte della definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis TUE). Occorre rammentare che sul punto il Consiglio di Stato ha cambiato il proprio orientamento restrittivo precedentemente affermato con sentenza C.d.S. n. 482/2025.

Occorre premettere un importante distinzione che trovate ben approfondita nel libro “Salva Casa”: lo Stato Legittimo dell’immobile è una definizione ben precisa, ma non va confusa automaticamente col concetto di “stato legittimato” dell’opera stessa.

La pronuncia favorevole n. 4155/2026 del Consiglio di Stato

L’ultima puntata aggiornata al momento in cui scrivo il post è stata aggiunta con sentenza n. 4155/2026, per una fattispecie di conteggio delle volumetrie condonate per ottenere premialità volumetriche del 20% riconosciute dalle N.T.A. del piano regolatore comunale, la quale si è espressa nuovamente a favore del ruolo “pienamente sanante” del condono, approfondendo ancora il principio già enunciato con propria sentenza n. 2846/2026:

«In relazione al primo, le opere che le appellanti indicano come abusive risultano, in realtà, oggetto di precedenti condoni, sicché il problema si sposta sul quesito se i volumi condonati possano fungere da base di calcolo per successivi incrementi volumetrici. La risposta al quesito è affermativa, a meno che non vi sia una specifica norma di divieto. Infatti, le opere condonate divengono, sebbene per effetto di una sanatoria basata su leggi speciali e temporanee, opere legittime dal punto di vista edilizio, tale essendo la finalità del condono; pertanto, le opere non possono essere destinatarie di un trattamento giuridico diverso da quello dei manufatti già ab origine legittimi od oggetto di sanatoria a regime, in assenza di un chiaro disposto normativo che differenzi le fattispecie. La conclusione è rafforzata dall’art. 9-bis d.p.r. 380/2001, che definisce lo stato legittimo degli immobili come «quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa», ove con “legittimazione” non può che intendersi la sanatoria postuma.».

Appare evidente il principio di equipollenza tra opere condonata a quella previamente autorizzata, aspetto che ho sempre sostenuto fin dalla nascita della definizione di Stato Legittimo nel D.P.R. 380/2001, avvenuta con D.L. 76/2020. È vera la primigenia natura abusiva delle opere condonate per contrasto alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca di esecuzione e/o dell’istanza, ma è per pur vero che l’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria deve assumere valore sanante verso qualsiasi profilo:

contrasto alla pianificazione territoriale e regolamentare: il rilascio della concessione edilizia in sanatoria chiude questo cerchio “lavando” quella macchia nera originaria;
profilo penale: il reato viene estinto appunto col pagamento della oblazione;
carico urbanistico: vengono pagati gli oneri concessori e il contributo sul costo di costruzione, qualora dovuti in funzione dell’opera;

Rischio riqualificazione reato edilizio per ristrutturazioni e ricostruzioni già compiute

Inutile nascondersi dietro ad un dito: una discreta parte di manufatti edilizi condonati, ossia quelli a cui è già stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria ai sensi delle leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e L. 326/2006, risulta già stata interessata da interventi edilizi superanti quelli conservativi e manutentivi. Pensiamo alle migliaia di ristrutturazioni avvenute con demolizione e ricostruzione integrale di edifici, o loro porzioni, anche sulla base di ulteriori permessi di costruire o concessioni edilizie rilasciate proprio dal Comune; pensiamo inoltre anche ad interventi ancora più impegnativi, ossia ai precedenti qualora accompagnati anche da mutamento di destinazione d’uso rilevante, ma anche a sostituzione edilizia con aumento di volume a vario titolo.

Si palesa davvero il rischio che quegli interventi, effettuati con apposito titolo abilitativo anche rilasciato, debbano andare incontro al destino di annullamento del titolo e i conseguenti ordini di demolizione. Sì, ma cosa si ripristina al loro posto? Prendiamo ad esempio la classica porcilaia trasformata in villettina: si deve ripristinare l’originario manufatto (abusivo) oppure, seguendo rigidamente i dettami della sentenza n. 86/2026 della Corte Costituzionale, si deve ripristinare un prato inedificato a causa dell’originaria natura abusiva e insanabile?

In altre parole, qualora dovesse consolidarsi e prevalere l’orientamento ortodosso di preminenza della pianificazione territoriale, si corre il serio rischio che molti interventi edilizie effettuati con vari titoli abilitativi debbano riqualificarsi in illeciti edilizi gravi, insanabili e impossibili da fiscalizzare, ancorché creduti e venduti da generazioni come pienamente legittimo. In questo modo si rimette in discussione anche la stabilità e validità di determinati atti e rogiti notarili di trasferimento.

E allora tutte le opere prive di doppia conformità piena?

Ragionamento diversamente, cioè come stabilito anche dalla Corte Costituzionale n. 86/2026, l’opera condonata è sorella della opera fiscalizzata. E a maggior ragione, forse questi giudici dovrebbero fare un’altra riflessione: come qualifichiamo allora le opere sanate col nuovo regime di regolarizzazione ex articolo 36-bis D.P.R. 380/2001, con la doppia conformità “asincrona”?

Se il principio portante “sfavorevole” enunciato dalla Consulta è la genetica natura abusiva dell’opera per contrasto alla pianificazione, e se l’unica forma di sanatoria “pienamente” valida è quella ottenuta con la doppia conformità “rigida” ex articolo 36 TUE, allora per la proprietà transitiva anche le opere regolarizzate con la doppia conformità asincrona ex articolo 36-bis mantengono un profilo illegittimo e insanato: infatti, quest’ultime sono sanate senza tenere conto della conformità alla disciplina urbanistica vigente all’epoca dell’abuso, e pertanto in contrasto ad essa.

Allora, se dovesse continuare a prevalere il concetto che l’unica opera “pienamente” legittimata a posteriori è quella con sanatoria edilizia “formale”, cioè con doppia conformità rigida a tutte le discipline e alle due epoche, buona parte del patrimonio edilizio regolarizzato è destinato a subire un vincolo vietante la ristrutturazione edilizia, e tutto questo nonostante siano trascorsi vari decenni.

Cari signori, dobbiamo decidere che razza di patrimonio edilizio vogliamo lasciare ai posteri: costoro infatti, seguendo questa linea, difficilmente potranno rigenerarlo in futuro. L’ultima speranza rimane nella stesura del Codice dell’Edilizia prossimo venturo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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