Condono edilizio, determinazione oneri concessori riferita al momento di rilascio o presentazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Quali tariffe onerose devono applicarsi al procedimento di condono edilizio, gli orientamenti giurisprudenziali

A quanto pare in ambito di condono edilizio non esiste una sorta di “cristallizzazione” nel tempo della posizione del privato, anche quando c’è da pagare il contributo di costruzione.

Stiamo parlando cioè dei casi in cui siano dovuti gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione per interventi abusivi oggetto di istanza di condono edilizio presentate ai sensi della L. 47/85, L. 724/94 e DL 269/03.

Vediamo di capire come quantificare il calcolo di questi importi eventualmente dovuti in base alle tipologie di intervento, soprannominati anche oneri concessori. Quando gli abusi oggetto di condono abbiano comportato aumento di volumi e superfici, è molto probabile che vi siano somme da versare al Comune.

Il primo passaggio è capire se sono dovuti in base all’epoca di abuso, e in caso positivo a quali tariffe di calcolo fare riferimento.

Indice

Perché sono dovuti gli oneri concessori Bucalossi nel Condono edilizio
Limitata autonomia regionale per modificare criterio calcolo oneri concessori
Abusi edilizi compiuti ante 1977 e ante ’67
Oneri concessori Condono, conteggio riferimento al rilascio della sanatoria
Giurisprudenza per il calcolo riferito al rilascio e conclusione Condono edilizio
Giurisprudenza a favore del calcolo all’epoca di presentazione istanza condono
Conclusioni e consigli

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Perché sono dovuti gli oneri concessori Bucalossi nel Condono edilizio

Il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria è condizionato alla sua onerosità, qualora dovuta in base alla tipologia di intervento abusivo commesso.

Infatti il comma 1 dell’art. 37 della L. 47/85 introdusse contestualmente l’obbligo di versamento del contributo previsto dall’art. 3 della L. 10/1977, indicando espressamente la dizione “ove dovuto”.

Questa previsione di rimessa facoltativa alle regioni aveva lo scopo di far partecipare gli interessati alle (eventuali) fasi di riqualificazione o adeguamento degli standard urbanistici del territorio comunale, soprattutto delle parti di territorio pesantemente colpite da fenomeni di abusivismo come lottizzazioni abusive.

Per quanto attiene la quantificazione degli oneri, quanto segue vale anche per i due successivi provvedimenti straordinari di condono edilizio di cui alla L. 724/94 e D.L. 269/2003.

Limitata autonomia regionale per modificare criterio calcolo oneri concessori

Con l‘articolo 37 c.2 L. 47/85, ai fini del Condono edilizio è consentito alle Regioni di modificare le norme di attuazione degli articoli 5, 6 e 10 della L. 10/1977 (oggi trasposti sostanzialmente nel DPR 380/01), e in tal senso dovevano:

imporre al contributo concessorio la misura non inferiore al 50 per cento di quello determinato secondo le disposizioni vigenti all’entrata in vigore della presente legge.
emanare tali norme entro novanta giorni dall’entrata in vigore della L. 47/85, decorso inutilmente tale termine si applicano le norme vigente all’entrata in vigore della L. 47/85 (cioè quelle previste allora dalla L. 10/77 e poi dal DPR 380/01).

La predetta norma ha disposto che la modulazione regionale del contributo concessorio, ai fini del Condono edilizio, è comunque da relazionarsi in funzione della tipologia delle costruzioni, della loro destinazione d’uso e della loro localizzazione in riferimento all’ampiezza e all’andamento demografico dei comuni, nonchè alle loro caratteristiche geografiche.

Pertanto è possibile che ciascuna regione abbia legiferato l’applicazione e conteggio di oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione in misura più modesta, se paragonata a quella astrattamente calcolata con gli oneri vigenti e applicato al regime edilizio ordinario.

VIDEO: Condono Edilizio, calcolo Oneri concessori (se dovuti)

Abusi edilizi compiuti ante 1977 e ante ’67

Per le opere abusive realizzate prima dell’entrata in vigore della Legge ponte n. 765/1967 non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione né contributo sul costo di costruzione, in quanto allora non previsti e soprattutto non richiesti con la L. 47/85.

Invece per le opere realizzate tra il 1 settembre 1967 e il 30 gennaio 1977 (quando allora gli oneri non erano dovuti), il comma 3 articolo 37 L. 47/85 consente alle Regioni di prevedere il pagamento del contributo concessorio (oneri + % costo di costruzione), in misura non superiore, comunque, a quello previsto per le opere di urbanizzazione, andando praticamente ad escludere la parte sul costo di costruzione.

Così come avviene oggi per gli oneri di urbanizzazione, sono previste alcune possibili esclusioni, ad esempio i casi di:

opere già eseguite a cura e spese degli interessati
A scomputo totale o parziale della quota dovuta il concessionario, o i concessionari eventualmente riuniti in consorzio, possono obbligarsi a realizzare direttamente opere di urbanizzazione indicate dal comune, con le modalità e le garanzie da questo stabilite.

TABELLA RIASSUNTIVA DEGLI ONERI DOVUTI IN BASE ALL’EPOCA DELL’ABUSO:

anteriore alla L. 765/1967: non è mai dovuto;
periodo intermedio tra L. 765/67 e L. 10/1977: è dovuto solo se previsto da leggi regionali;
posteriore alla L. 10/1977: obbligatorio a prescindere;

Ad esempio in Toscana sono espressamente dovuti gli oneri di urbanizzazione per il periodo intermedio.

Oneri concessori Condono, conteggio riferimento al rilascio della sanatoria

Al netto di quanto eventualmente disciplinato dalle norme regionali, il criterio di calcolo degli oneri di urbanizzazione e contributo costo di costruzione va riferito alle tariffe vigenti al momento del rilascio del Condono edilizio.

In Toscana possiamo dirci fortunati perchè la quantificazione è riferita a tariffe più miti (L.R. toscana 51/1985, che rinviava alla LR 41/1984).

Tornando però in ambito nazionale, nei casi in cui le regioni non avessero legiferato i criteri esposti ai paragrafi precedenti, si applicano le norme vigenti all’entrata in vigore della L. 47/85 (in base a quanto previsto dall’articolo 37 ultimo comma, medesima legge)

E quali sono le norme vigenti all’entrata in vigore della legge sul Condono edilizio, se non quelle richiamate dal primo comma dell’articolo 37 L. 47/85, cioè l’allora L. 10/1977 che troviamo trasferita nel DPR 380/01?

Pertanto la regola generale rinvia il conteggio degli oneri concessori alle norme vigenti al momento dell’istruttoria e del relativo rilascio.

Giurisprudenza per il calcolo riferito al rilascio e conclusione Condono edilizio

Nel condono edilizio non è possibile quantificare gli oneri di urbanizzazione e concessori facendo riferimento:

all’epoca di realizzazione
al momento del deposito dell’istanza L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03

Al contrario, la giurisprudenza amministrativa è ferma nell’applicare l’anzidetto criterio generale (al netto di eventuali diverse disposizioni regionali).

Infatti il Consiglio di Stato con sentenza n. 279/2023 ha confermato che pure per gli abusi oggetto di secondo condono edilizio L. 724/94, il calcolo va riferito alle tariffe vigenti al momento del rilascio del titolo edilizio in sanatoria; il criterio è comunque da applicare a tutti e tre i provvedimenti di condono edilizio.

In questo senso è infatti orientamento consolidato quello secondo cui nella materia del pagamento degli oneri concessori relativi ad un titolo in sanatoria trovi applicazione il canone tempus regit actum, perché è soltanto con l’adozione del provvedimento di sanatoria che il manufatto diviene legittimo e concorre alla formazione del carico urbanistico che costituisce il presupposto sostanziale del pagamento del contributo (Cons. di Stato n. 279/2023, n. 2680/2020, n. 4514/2019), con la conseguenza che l’importo degli oneri concessori va determinato secondo le tabelle vigenti al momento del rilascio del titolo in sanatoria e non in relazione a quello della presentazione della domanda (Cons. di Stato n. 279/2023, n. 1485/2021, n. 2667/2020).

Dello stesso tenore anche altre sentenze del Consiglio di Stato:

– è corretta la tesi dell’Amministrazione, secondo cui gli oneri di urbanizzazione devono essere determinati secondo le tabelle vigenti al momento, non della presentazione della domanda di sanatoria, bensì del rilascio della stessa (Cons. di Stato n. 4514/2019, n. 4825/2012);
– invero, tale assunto si fonda, in primo luogo, sull’applicazione del canone tempus regit actum: come osservato dal giudice di prime cure, solo con l’adozione del provvedimento di sanatoria che il manufatto diviene legittimo e, quindi, concorre alla formazione del carico urbanistico che costituisce il presupposto sostanziale del pagamento del contributo (Cons. di Stato n. 4514/2019);

Giurisprudenza a favore del calcolo all’epoca di presentazione istanza condono

Non poteva mancare anche l’orientamento opposto, che ammette nei procedimenti di condono il calcolo degli oneri di concessione rapportati al momento di ultimazione dell’opera e della presentazione della domanda di sanatoria, e non al momento del rilascio del titolo concessorio (Cons. di Stato n. 3217/2021, n. 3425/2014; n. 1328/2012, n. 2463/2006, n. 5246/2005, n. 4716/2002).

Come prassi ho visto applicare il calcolo degli oneri concessori riferiti al momento di presentazione dell’istanza, e non alla previgente epoca di esecuzione dell’opera abusiva; infatti non è raro imbattersi in domande di condono dove all’interno si evince che l’opera abusiva è stata compiuta in più fasi nel tempo, rendendo assai più difficile l’eventuali conteggi seguendo quel criterio.

Tra le motivazioni a supporto di questo orientamento vi sono ragioni di fatto (l’immobile da sanare è per definizione già esistente) sia di diritto in relazione ai principi di uguaglianza nella soggezione alle prestazioni patrimoniali imposte (artt. 3 e 23 Cost.) e di buon andamento della pubblica amministrazione.

Conclusioni e consigli

E’ raccomandato confrontarsi col competente ufficio tecnico comunale per individuare la disciplina in merito, soprattutto se la normativa regionale abbia introdotto a suo tempo una diversa previsione.

E’ probabile che per tali norme regionali si debba consultare i rispettivi repertori e raccolte normative. In caso contrario ci si dovrà aspettare un conteggio riferito agli oneri di urbanizzazione tariffati al momento di conclusione dell’istruttoria, passaggio obbligato per il relativo rilascio del titolo in sanatoria.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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