Comune non può istituire sanatorie edilizie diverse dalla disciplina nazionale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

25/03/2026
Sanatoria edilizia

Indice

Consiglio di Stato ha confermato l’illegittimità della sanatoria giurisprudenziale rilasciata con regolamento edilizio comunale.
Divieto di sanatorie edilizie istituite in via regolamentare
Inammissibilità della sanatoria giurisprudenziale
La sopravvenienza della legge n. 105/2025 Salva Casa

Consiglio di Stato ha confermato l’illegittimità della sanatoria giurisprudenziale rilasciata con regolamento edilizio comunale.

Anche se a fin di bene e per aiutare il cittadino a trovare soluzioni in casi altrimenti insanabili, il regolamento edilizio comunale non può disporre e istituire forme di regolarizzazione alternative e diverse da quelle previste dall’ordinamento nazionale, in particolare divergendo dal testo unico edilizia DPR 380/2001.

Ciò è stato confermato dalla sentenza n. 2403/2026 del Consiglio di Stato, confermando la correttezza del TAR Basilicata sull’annullamento del permesso di costruire rilasciato in “sanatoria giurisprudenziale“, e del contestuale annullamento dell’articolo 28 del Regolamento edilizio comunale, avendo violato il principio della doppia conformità dell’articolo 36 DPR 380/2001 (situazione verificatasi prima della L. 105/2024 “Salva Casa”). La fattispecie, infatti, riguardava la trasformazione di un balcone in veranda e apertura di vani finestra sul prospetto posteriore, per i quali era stata bocciata una prima istanza di sanatoria con doppia conformità, e rilasciata invece una seconda con la “singola conformità” vigente al momento del rilascio del titolo, prontamente impugnata da alcuni condomìni dell’edificio. Il sui rilascio si è basato sulla maggiore volumetria premiale allora ammissibile dalla disciplina straordinaria del “Piano Casa” (L.R. 25/2009 regione Basilicata).

Su questo punto, il Consiglio di Stato ha confermato che una disposizione straordinaria e speciale, come quella del Piano Casa, non può essere invocata per superare i requisiti previsti a regime ordinario. La giurisprudenza amministrativa è costante nell’affermare che: «Le disposizioni regionali sul cd. Piano Casa non possono essere utilizzate per eludere il principio della doppia conformità richiesto dall’art. 36 del DPR 380/2001” (Cons. Stato, sez. VI, 2 luglio 2019, n. 4516; Cons. Stato, sez. IV, 28 maggio 2018, n. 3226). La normativa regionale non può surrogare il requisito di legge e legittimare una sanatoria postuma».

Divieto di sanatorie edilizie istituite in via regolamentare

Il Consiglio di Stato ha confermato la validità declaratoria di illegittimità della norma regolamentare (art. 28 Regolamento edilizio), affermando come l’istituto della sanatoria giurisprudenziale, e nella specie introdotto dalla norma regolamentare comunale, sia stato «da tempo definitivamente superato dalla giurisprudenza che ha puntualizzato come, a seguito dell’introduzione dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 la verifica della doppia conformità, deve considerarsi principio fondamentale nella materia del governo del territorio, in quanto adempimento finalizzato a garantire l’assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera e la presentazione dell’istanza volta ad ottenere l’accertamento di conformità» (tra le tante, Cons. di Stato n. 8848 del 12.11.2025, id. 19 agosto 2022, n. 7291; 27 aprile 2022, n. 3292; 29 marzo 2022, n. 2297).

Inammissibilità della sanatoria giurisprudenziale

Un possibile ingresso della sanatoria giurisprudenziale sembrava avesse fatto capolino nella bozza del Codice dell’Edilizia, nella versione approvata dal Consiglio dei Ministri lo scorso 4 dicembre 2025, proprio per superare la rigidezza della della doppia conformità tuttora vigente negli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001; invece, nella versione pervenuta in versione bollinata alla Camera, è stata sostituita con la conferma della sanatoria edilizia “asincrona” vigente oggi nell’articolo 36-bis TUE.

Tornando all’anzidetta sentenza n. 2403/2026 del Consiglio di Stato, riguardante una fattispecie formatasi prima dell’entrata in vigore della legge Salva Casa, ha stabilito che la sanatoria edilizia di cui all’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 attiene espressamente soltanto agli abusi formali, ovverosia a quelli relativi a interventi doppiamente conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla data della realizzazione e alla data di presentazione dell’istanza, mentre va esclusa, siccome sprovvista di copertura a livello di normativa primaria, la possibilità della cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale”, ovverosia «una sorta di conformità ex post, condizionata all’esecuzione delle prescrizioni e, dunque, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni» (cfr. Cons. Stato, sez. VI n. 6979 dell’8 agosto 2025).

L’art. 36 del D.P.R. 380/2001 costituisce norma di chiusura del sistema che racchiude una disciplina esaustiva e inderogabile. Secondo l’Adunanza Plenaria n. 17/2020 del Consiglio di Stato «Le ipotesi di sanatoria edilizia sono tassative e non suscettibili di estensione analogica o regolamentare». Ne discende che nessun ente locale può introdurre forme autonome di accertamento di conformità ben che meno con provvedimento quale può essere un regolamento comunale che certamente non può derogare a una norma primaria statale. La giurisprudenza anche di questo Consiglio è granitica nell’affermare che: «È illegittimo il regolamento comunale che introduca una sanatoria fondata sulla sola conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda» (Cons. Stato, sez. VI, 6 agosto 2021, n. 5174; sez. IV, 9 luglio 2018, n. 4015).

La sopravvenienza della legge n. 105/2025 Salva Casa

Il legislatore con il cosiddetto decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” ha introdotto l’articolo 36-bis nel DPR 380/2001, e in questo modo ha modificato significativamente l’assetto normativo:

istituendo una nuova procedura di sanatoria edilizia “minore”, circoscritta agli illeciti edilizi legati alla SCIA ordinaria, e alle parziali difformità o variazioni essenziali apportate al permesso di costruire o SCIA alternativa.
sottrarre questi illeciti edilizi dal perimetro della doppia conformità “rigida” (articolo 36) per ricondurli nel perimetro della doppia conformità “asincrona” (art. 36-bis).

Si tratta di una importante modifica, sulla quale bisogna attendere la presa di posizione della giurisprudenza. Infatti, finora la giurisprudenza si è basata sull’unico regime di sanatoria formale, previsto con doppia conformità rigida dall’articolo 36, un vero setaccio unico per regolarizzare illeciti edilizi superiori alla CILA. Con l’introduzione della sanatoria semplificata, di cui all’articolo 36-bis, cambieranno le coordinate ermeneutiche con cui si è ragionato finora? In altre parole, le opere sanate col regime di doppia conformità asincrona potrebbero non essere poi così diverse da quelle fiscalizzate. I giudici terranno conto di ciò, o considereranno queste opere sanate sempre con un bollino nero, tipo quelle fiscalizzate? Lo sapremo molto presto.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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