Chi acquista un immobile all’asta fa affidamento sulla relazione dell’esperto nominato dal giudice, soprattutto per superficie, consistenza, condizioni strutturali, regolarità e difformità edilizie, nonché sull'effettive caratteristiche del bene, riportate nella perizia.
Lo studio “matto e disperatissimo” di una due diligence immobiliare porta alla luce incongruenze sostanziali
La verifica della conformità immobiliare attraverso moltissimi step intermedi, e si tratta di effettuare anche una valutazione comparativa tra quello che risulta essere lo stato legittimato dai titoli abilitativi e lo stato attuale dei luoghi, detto anche stato effettivo.
In questo caso l’indagine ha avuto un esito particolare. Eccola illustrata di seguito:
Avendo acquisito tutta la documentazione urbanistica dell’immobile (costruito nel 1961 in Toscana), si è provveduto a fare un’apposita tavola di sintesi (in colore rosso) in scala opportuna.
Dopo ciò si è provveduto a sovrapporla con lo stato effettivo, desunto nelle condizioni odierne tramite rilievo architettonico tradizionale e riprodotto in scala opportuna.
Già dalla prima consultazione delle planimetrie catastali e documenti urbanistici si era intuito la divergenza tra i due stadi; la sovrapposizione ha permesso di evidenziare e quantificare gli effettivi scostamenti tra loro.
Sono rimaste accertate le seguenti incongruenze:
- il taglio dell’unità immobiliare (bianco) non combacia con la sagoma catastale e urbanistica (in rosso), quindi si rende necessario fare rettifiche anche con atti notarili coi confinanti per ripristinare la coerenza con gli atti di passaggio di proprietà;
- sul piano urbanistico si è di fronte ad un immobile che si presenta come un organismo pressoché tutto diverso da quello progettato, occorrerà avviare una istanza di sanatoria per totale difformità e variazioni di sagoma;
- da un punto di vista strutturale e antisismica le incongruenze rendono necessario una valutazione di sanabilità anche su questo versante, su cui non ci sono particolari problematiche e considerato che gli abusi sono stati commessi in epoca anteriore alla dichiarazione di sismicità del comune stesso (1982);
- vincolistica: l’immobile è situato in zona paesaggistica, per cui si renderà necessario sottoporre la sanatoria anche a procedura di compatibilità paesaggistica postuma;
La procedura è iniziata. Comincia l’avventura.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.
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