Stato comparativo tra Legittimazione urbanistica e stato dei luoghi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Lo studio “matto e disperatissimo” di una due diligence immobiliare porta alla luce incongruenze sostanziali

La verifica della conformità immobiliare attraverso moltissimi step intermedi, e si tratta di effettuare anche una valutazione comparativa tra quello che risulta essere lo stato legittimato dai titoli abilitativi e lo stato attuale dei luoghi, detto anche stato effettivo.

In questo caso l’indagine ha avuto un esito particolare. Eccola illustrata di seguito:

Avendo acquisito tutta la documentazione urbanistica dell’immobile (costruito nel 1961 in Toscana), si è provveduto a fare un’apposita tavola di sintesi (in colore rosso) in scala opportuna.

Dopo ciò si è provveduto a sovrapporla con lo stato effettivo, desunto nelle condizioni odierne tramite rilievo architettonico tradizionale e riprodotto in scala opportuna.

Già dalla prima consultazione delle planimetrie catastali e documenti urbanistici si era intuito la divergenza tra i due stadi; la sovrapposizione ha permesso di evidenziare e quantificare gli effettivi scostamenti tra loro.

Sono rimaste accertate le seguenti incongruenze:

il taglio dell’unità immobiliare (bianco) non combacia con la sagoma catastale e urbanistica (in rosso), quindi si rende necessario fare rettifiche anche con atti notarili coi confinanti per ripristinare la coerenza con gli atti di passaggio di proprietà;
sul piano urbanistico si è di fronte ad un immobile che si presenta come un organismo pressoché tutto diverso da quello progettato, occorrerà avviare una istanza di sanatoria per totale difformità e variazioni di sagoma;
da un punto di vista strutturale e antisismica le incongruenze rendono necessario una valutazione di sanabilità anche su questo versante, su cui non ci sono particolari problematiche e considerato che gli abusi sono stati commessi in epoca anteriore alla dichiarazione di sismicità del comune stesso (1982);
vincolistica: l’immobile è situato in zona paesaggistica, per cui si renderà necessario sottoporre la sanatoria anche a procedura di compatibilità paesaggistica postuma;

La procedura è iniziata. Comincia l’avventura.