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Il mancato inizio di opere Superbonus non consente questo tipo di variante, bensì nuovo titolo edilizio

Si torna sulla delicata questione delle varianti a interventi edilizi supportati dal Superbonus, in particolare sulle quelle varianti che comportano modifiche assoggettabili a regimi fiscali più restrittivi sopravvenuti.

In particolare certi tipi di varianti sostanziali potrebbero subire le maggiori restrizioni o perdita di vantaggi quali:

  • aliquota diminuita dal 110% al 90% (D.L. 176/2022 e L. 197/2022);
  • eliminazione di cessione credito e sconto in fattura (DL 11/2023 convertito in L. 38/2023).

In questo articolo si deve analizzare una particolare casistica di variante ai titoli edilizi, che siano Permesso, SCIA o perfino CILAS, in assenza di effettivo inizio lavori.

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La variante in corso d’opera presuppone un avanzamento delle opere

La definizione di variante in corso d’opera presuppone che i lavori siano davvero avviati, infatti questo presupposto è insito nella stessa terminologia: in corso d’opera.

Sono quelle varianti che si devono apportare per vari motivi al progetto approvato: a volte si rendono necessarie per imprevisti, a volte per scelte o cambiamenti di idee.

Tuttavia la variante in corso d’opera presuppone un cambiamento al progetto iniziale, senza “stravolgerlo” o arrivare un risultato totalmente diverso dal precedente.

Il legislatore lo sa benissimo questo aspetto, e per evitare che l’uso delle varianti potesse aggirare i limiti e lineamenti del progetto autorizzato/legittimato, ha inserito la definizione di “variazioni essenziali” al permesso di costruire nell’articolo 32 DPR 380/01. Tale norma ricalca la versione previgente e allora inserita nella L. 47/85, ed è stata integrata più dettagliatamente da molte norme regionali (VIDEO PODCAST VARIAZIONI ESSENZIALI).

Nell’ambito del permesso di costruire esiste questa definizione “spartiacque” di variazioni essenziali, da considerare come riferimento per verificare se l’intervento risulti nel complesso essenzialmente diverso da quello autorizzato, per il quale si doveva richiedere preventivamente il titolo abilitativo con contestuale sospensione lavori.

Al contrario, quando l’intervento è soggetto a permesso di costruire, esistono soltanto due tipologie di varianti in corso d’opera che non richiedono sospensione lavori e realizzabili con SCIA: sono definite dall’articolo 22 commi 2 e 2-bis DPR 380/01.

Per quanto riguarda invece le opere rientranti in SCIA, CILA e anche CILAS, non è previsto nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 una distinzione tra varianti in corso d’opera o varianti finali.

Varianti CILAS per opere superbonus dopo DL 11/2023

Per quanto riguarda le CILAS dobbiamo utilizzare criteri simili da usare intelligentemente e con prudenza, perchè potrebbe influire sulla fiscalità dei bonus edilizi.

Una possibile soluzione al problema delle varianti in corso d’opera è arrivato col recente articolo 2-bis DL 11/2023, comprensivo delle modifiche apportate in conversione di legge n. 38/2023, che introduce una norma di interpretazione autentica e pertanto retroattiva.

Tale norma è finalizzata ad evitare le peggiori restrizioni che potrebbero avvenire in caso di varianti in corso d’opera per interventi Superbonus, senza distinzione dei titoli edilizi (CILAS o quelli ordinari per demo-ricostruzioni):

Art. 2-bis Norma di interpretazione autentica in materia di varianti degli interventi edilizi agevolati.
1. Le disposizioni dell’articolo 1, comma 894, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, e dell’articolo 2, commi 2 e 3, del presente decreto si interpretano nel senso che la presentazione di un progetto in variante alla comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti. Con riguardo agli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante.

Questa norma di per sé non chiama in causa le varianti in corso d’opera come invece fa il comma 13-quinques articolo 119 DL 34/2020, che ammette il loro deposito alla fine dei lavori.

L’articolo 2-bis DL 11/2023 parla di presentazione di progetto in variante alla CILAS o altro titolo abilitativo; ma è anche vero che presuppone dichiaratamente l’esigenza di apportare modifiche (“richiesto in ragione della tipologia di intervento da eseguire”), lasciando trapelare a mio avviso l’esigenza di modificare un progetto perchè giunga al completamente.

se usiamo un briciolo di onestà intellettuale, la definizione di variante assume un significato ben preciso: una modifica ad un qualcosa che ha già preso un minimo di consistenza.

Quando invece la variante è di tipo integrale e sostitutiva, si comincia a muoverci in modalità border-line, ovvero in zona grigia, soprattutto quando l’intervento non ha ancora avuto inizio.

Varianti a interventi con mancato inizio lavori

Quando l’intervento non ha ancora avuto inizio, è possibile che per varie esigenze si voglia apportare varianti.

Ma in questo caso si rientra in quella che possiamo definire “variante innovativa”, cioè una sostituzione integrale dell’intervento che richiede un nuovo titolo edilizio, ancorché dello stesso tipo.

Per quanto riguarda la CILAS, direi di fare analogo riferimento a ciò che accade nei permessi di costruire o SCIA (per le demolizioni e ricostruzioni edifici, cfr. articolo 119 c.13-ter DL 34/2020).

Vedo una situazione critica nei casi in cui le opere superbonus, oltre a non essere concretamente iniziate, siano oggetto di modifiche rilevanti o totali rispetto al progetto iniziale.

Un ulteriore riferimento utile a capire l’intento del legislatore circa la possibilità di presentare varianti a CILAS o titoli abilitativi, senza perdere i benefici fiscali acquisiti con la prima presentazione di essi, si trova nella relazione accompagnatoria degli emendamenti al DL 11/2023:

Nel ciclo di audizioni svolte dalla Commissione VI Finanze sul disegno di legge di conversione del provvedimento, è emersa l’istanza di tutelare gli ulteriori interventi agevolabili, riguardanti il medesimo edificio, per i quali la presentazione di ulteriori CILA o di altro titolo abilitativo ovvero, l’avvio dei lavori, se trattasi di attività edilizia libera, si verifichi successivamente all’entrata in vigore del provvedimento. In particolare, è stata segnalata l’opportunità di salvaguardare la possibilità di avvalersi delle opzioni di cessione e sconto fattura in tutte quelle ipotesi in cui successivamente alla presentazione della prima richiesta di titolo edilizio, e dopo l’entrata in vigore del DL 11/2023, sia necessario presentare nuove pratiche edilizie al fine di eseguire sul medesimo immobile gli ulteriori interventi, anche in variante al progetto, che risultino comunque correlati alla realizzazione dell’intervento complessivo e siano funzionali ai fini della fruizione dei bonus.

E’ vero che il recente comma 2-bis DL 11/2023 è formulato in maniera da ammettere modifiche che non pregiudicano la perdita dei bonus, ma è anche vero che nella modulistica unificata della CILAS (vedi sotto) è prevista soltanto l’unica possibilità di variante in corso d’opera a CILAS già presentata. E la terminologia “in corso d’opera” non lascia scampo a coloro che invece non hanno oggettivamente avviato i lavori.

E l’inizio dei lavori si determina non solo formalmente, ma anche concretamente, come già accade per i permessi di costruire.

Conclusioni e consigli

Anche in questo caso è consigliata prudenza per apportare le varianti, soprattutto in quei casi dove ancora non sono stati avviati i lavori.

E’ consigliato lavorare in squadra tra committente, imprese, Tecnici e soprattutto con l’alta supervisione dei soggetti che emetteranno il Visto di conformità fiscale.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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