Soggetti titolati a presentare la pratica edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il singolo comproprietario non è legittimato a ottenere titoli edilizi ordinari o in sanatoria, occorrendo il consenso di tutti

Cerchiamo di capire chi può presentare una pratica edilizia, nel senso di quale soggetto/i possa firmare istanze, segnalazioni e comunicazioni edilizie, e quando serve la firma da parte di tutti i proprietari del bene immobile su cui si interviene.

In altre parole vediamo se un singolo soggetto possa presentare o meno la pratica edilizia. Ma certamente si devono valutare anche i vantaggi e svantaggi, quali tutele esistono e quali comportamenti deve applicare la Pubblica Amministrazione.

Chiaramente un discorso va speso nei casi di presentazione di pratiche edilizie tramite modulo di procura speciale.

Indice

Permesso di Costruire e soggetto interessato a presentarlo
SCIA stesso criterio di presentazione congiunta
CILA e soggetti interessati
Procura speciale per presentazione pratiche

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Permesso di Costruire e soggetto interessato a presentarlo

L’ottenimento dei titoli abilitativi come il Permesso di Costruire, anche in sanatoria, deve avvenire soltanto col consenso di tutti coloro che hanno la legittima disponibilità e proprietà del bene.

La domanda di permesso può essere presentata da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell’articolo 20 DPR 380/01, che richiama il rilascio verso il proprietario o chi abbia titolo per richiederlo.

Tuttavia ciò non va inteso in senso riduttivo, bensì va riferito alle categorie generali dei soggetti legittimati.

Usando termini “catastali”, si potrebbe dire che la richiesta di permesso di costruire debba essere richiesta dall’intera ditta intestataria pienamente e giuridicamente legittimata.

Il principio generale vuole che il titolo abilitativo edilizio sia ottenibile soltanto da colui che ha la totale disponibilità del bene immobile; lo scopo è tutelare gli altri soggetti esclusi o non informati, e il loro possibile pregiudizio dei diritti e interessi qualificati.

Volendo guardare un altro punto di vista, l’esigenza di presentare l’istanza di permesso col consenso di tutti gli aventi titolo serve anche per garantirli a fronte di illeciti e abusi edilizi realizzabili in corso d’opera a loro insaputa, essendo esposti per legge ai provvedimenti sanzionatori e repressivi conseguenti. Oppure possiamo pensare anche alle responsabilità di cantiere in termini esecutivi e di sicurezza (D.Lgs. 81/2008).

Non è ammissibile un’implicita presunzione di consenso di tutti i soggetti aventi titolo sul bene immobile o sull’area.

Ecco perché la P.A. ha il dovere di verificare anche questo requisito di piena disponibilità dell’immobile, soprattutto quando si attivano uno o più comproprietari “dissenzienti” o “ignorati” dall’istanza.

Infatti «… tra i requisiti indefettibili per il rilascio del titolo, va annoverata anche la circostanza che l’istanza di sanatoria provenga da un soggetto qualificabile come proprietario dell’edificio oggetto degli interventi della cui sanatoria giuridica si tratti (cfr. sul punto in questione e sui limiti ed obblighi che incontra il comune nel vagliare gli ostacoli di ordine civilistico al rilascio del titolo edilizio ordinario, o per accertamento di conformità, o per condono edilizio straordinario» (Cons. di Stato n. 5947/2019, n. 2116/2016, n. 4818/2014).

Di conseguenza in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile la domanda di rilascio di titolo edilizio – sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati – dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (TAR Bari n. 319/2023).

In carenza della situazione di ciò il titolo edilizio non potrà essere né richiesto – non avendo il soggetto titolo per proporre tale istanza – né, ovviamente, rilasciato – non sussistendo i presupposti per l’emissione dello stesso – in modo legittimo dalla P.A. (Cons. di Stato n. 10189/2022, n. 6017/2006, n. 5445/2003, n. 883/1991).

SCIA stesso criterio di presentazione congiunta

Il soggetto legittimato alla richiesta del titolo edilizio deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, pertanto l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso.

Questo criterio, ampiamente analizzato per i permessi di costruire in regime ordinario o a sanatoria, trova applicazione anche per le Segnalazioni e Comunicazioni edilizie.

Intanto non si vedono motivi per cui non si debba applicare gli stessi criteri del Permesso nei confronti delle pratiche edilizie di livello inferiore, anche per finalità di:

Garanzia reciproca tra i singoli comproprietari o vari aventi titolo
Garanzia verso i diritti e vantaggi nascenti dall’ottenimento del titolo edilizio
Precauzione verso ordinanza di demolizione, sanzioni amministrative e pecuniarie derivanti da illeciti
eccetera

Per le SCIA è espressamente previsto che debba essere presentata dal soggetto interessato (art. 19-bis comma 2 L. 241/90); ma in caso di dubbi, è sufficiente vedere la modulistica unificata e standardizzata a livello nazionale e regionali: nel riquadro dei dati del titolare è previsto di indicare tutti gli altri soggetti titolari nell’allegato dei “soggetti coinvolti”, quali co-firmatari.

CILA e soggetti interessati

Nelle CILA (e CILAS) vale il medesimo discorso fatto per le SCIA, infatti l’articolo 6-bis comma 2 DPR 380/01 richiama nuovamente il soggetto “interessato”, quale titolato a presentare la Comunicazione.

In via conclusiva si ripete che per “soggetto interessato” non si debba intendere, o che sia sufficiente, una singola persona tra i vari aventi titolo sull’immobile (esempio i comproprietari).

Caso mai in caso di più aventi titolo, proprietari o altri soggetti aventi legittima disponibilità del bene, debba essere co-firmata da tutti.

Procura speciale per presentazione pratiche

Negli ultimi anni si è fatta strada la possibilità di presentare pratiche edilizie anche da parte di un singolo soggetto, anche in presenza di altri comproprietari o aventi titolo, tramite modello di Procura Speciale per sottoscrizione digitale e presentazione telematica allo Sportello Unico Edilizia comunale.

Nello specifico, la procura è un atto unilaterale con cui una persona conferisce ad un’altra il potere di rappresentarla; essa può essere di tipo generale o speciale, a seconda che riguardi tutti o solo alcuni e specifici affari del rappresentato.

Questa possibilità è divenuta prassi, soprattutto a fronte del crescente livello di digitalizzazione e deposito telematico di Permessi, SCIA e CILA.

Per esempio i vari comproprietari potrebbero dare procura ad uno solo di essi a depositare la pratica edilizia, delegandolo anche alla sottoscrizione e firma, nonchè a ricevere tutte le comunicazioni formali al medesimo.

Si tratta soltanto di una “delega formale” verso un singolo soggetto, ma sostanzialmente il consenso e la firma di tutti i soggetti interessati al bene immobile viene espressa.