Ristrutturazione edilizia Leggera o Pesante: alternative per ristrutturare casa [Video bonus]

Esistono due modalità di ristrutturazione edilizia che consentono la trasformazione del patrimonio esistente.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Interventi comportanti modifiche all’organismo edilizio con modifiche di prospetto hanno apposito regime.

Le attuali norme prevedono un insieme sistematico di opere che arrivano anche alla demolizione e ricostruzione con stessa volumetria di quello precedente.

In questo video bonus ho condiviso la distinzione tra le due tipologie previste dalla nostra BuroKrazia, cioè quella leggera e pesante.

La disciplina ci da una definizione generale per poi distinguere quella pesante, lasciando individuare quella leggera con meccanismo di residuale: in soldoni si qualifica come ristrutturazione edilizia leggera quella non qualificabile come pesante.

Buona visione oppure Prosegui lettura testuale video.

Versione testuale del video. 

In edilizia esistono due tipologie di ristrutturazione, la cosiddetta leggera e pesante

è una categoria di intervento molto ampia e che appunto è diversificata in queste due modalità, dalla burocrazia e da tutto quel groviglio, quella  matassa di norme molto odiate dai tecnici professionisti italiani che ora esaminiamo brevemente.

Per dare un chiarimento di questa tipologia accendiamo le slide e vediamo qui il testo unico per l’edilizia il dpr 380 2001. Il dpr 380 ci dice una categoria una definizione ben precisa, sappiate che le regioni comunque lo zampino in queste cose se lo possano mettere quindi un occhiatina anche alla  normativa regionale occorre darla bene.

Quali sono interventi di ristrutturazione edilizia: tanto per cominciare sono interventi che trasformano l’organismo edilizio in tutto o in parte portandolo a uno diverso da quello precedente mediante un insieme sistematico di opere.

Ecco qui c’è questo insieme di opere che appunto comporta la trasformazione questo è il primo presupposto; secondo presupposto, qual è il limite superiore che ricomprende la ristrutturazione edilizia?

Lo evidenziamo, ed è questo, vale a dire nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono ricomprese anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella precedente e quindi quella preesistente, fatte salve le sole innovazione per l’adeguamento antisismico certamente. Infine poi ci  sono le tipologie anche di ripristino degli immobili crollati ma in questa sede lì saltiamo; fanno eccezione gli immobili sono vincolati sia ai fini paesaggistici sia ai fini di vincoli storici archeologici e chi più ne ha più ne metta.

questo è un po’ l’inquadramento generale. Se passiamo invece all’allegata del cosiddetto decreto Scia 2, abbiamo a questo punto lo spartiacque fra la ristrutturazione edilizia leggera e quella pesante.

La prima sostanziale differenza è che si considera la ristrutturazione edilizia pesante quella prevista dall’articolo 10 del testo unico mentre la ristrutturazione leggera è quella che non rientra in quella pesante, quindi in via residuale va considerata quella leggera soggetta a scia, cioè segnalazione certificata di inizio attività, con la pesante invece soggetta a permesso di costruire o in alternativa (gioco di parole) la scia alternativa al permesso di costruire.

Quindi in questo caso il professionista insieme al committente sceglierà qual è la strada più opportuna, se chiedere il permesso e ottenere il permesso dal comune oppure presentare la SCIA alternativa; tra l’altro negli altri video pubblicati in questo canale youtube ne ho già parlato ampiamente, anche di questi titoli, di queste pratiche edilizie.

Chiaramente consiglio di vederli se ancora non l’hai vistoallora la differenza sostanziale che la separa dalla ristrutturazione edilizia leggera, la troviamo nella ristrutturazione pesante, tutto ciò che non è ristrutturazione edilizia pesante rientra e scende nello scalino della ristrutturazione leggera.

Si intendono gli interventi ristrutturazione cosiddetta pesante gli interventi che portano un organismo edilizio e tutto o in parte nel precedente; ve lo voglio evidenziare qui e quindi doppia condizione, che comportino modifiche della volumetria degli edifici o dei prospetti oppure se siete nelle nei centri storici nelle zone a che comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.

Ora qui dice così nel testo unico non c’è la specificazione della categoria urbanisticamente rilevante di questa è una prima trappola a cui stare attenti, c’è da vedere fra le due; ora questa forma parte integrante del decreto quindi vale quanto il decreto.

Pertanto è da ritenere comunque questa formula sia valida bene allora molto importante fra gli elementi costitutivi di questa ipotesi della pesante è che ci sia l’aumento del volume complessivo, che ci siano le modifiche prospetto e il cambio d’uso; non abbiamo detto prima in questo caso ristrutturazione edilizia più queste condizioni abbiamo evidenziato, uguale ristrutturazione edilizia pesante, uguale permesso di costruire proprio a cascata ? Nel momento in cui non si rientra in questa casistica allora si scende uno scalino e si va nella ristrutturazione cosiddetta semplice, leggera, ed è soggetta a scia.

Bene si tratta quindi di una ristrutturazione chiamiamola light rispetto a quella pesante e non deve superare certi limiti che sono evidenziati qui e vedi evidenzio da questa parte ok?

Partiamo dall’inizio dall’alto: non presentano, non deve presentare caratteri di ristrutturazione ricostruttiva cioè non deve prevedere la completa demolizione dell’edificio preesistente, punto numero uno; e che quindi doppia condizione non presenti i caratteri della ristrutturazione pesante come abbiamo detto poco fa; andiamo avanti, non deve aumentare il volume complessivo non modifica la sagoma di edifici vincolati non modifica i prospetti e che in centro storico non comporti cambio d’uso.

Quindi si capisce bene che c’è questo importante spartiacque fra la ristrutturazione cosiddetta pesante e la cosiddetta leggera quindi un po’ per riassumere ha due tipologie di ristrutturazione edilizia pesante  leggera.

La leggera è quella che non rientra nella categoria pesante, quindi ci sono queste distinzioni da fare quando scattano certe condizioni allora scatta la ristrutturazione pesante molto spesso, oppure nei casi di ristrutturazione cosiddetta leggera si può operare nel modo che abbiamo detto poco fa tutti assieme.

Con questo video è tutto, se vi è piaciuto e potete cliccare su il pollicione, potete cliccare sulla campanellina, potrete iscrivervi anche a questo canale e commentare questo video e tutti gli altri.

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vi ringrazio anticipatamente un saluto da carlo pagliai e ci vediamo al prossimo video.

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