Opere condonate, prima pronuncia favorevole sul valore legittimato dopo L. 199/2025

Ogni tanto arrivano buone notizie che meritano diffusione, soprattutto dopo il panico scatenato con alcune sentenze del 2025 che avevano escluso alle opere regolarizzate con condono edilizio, un valore pienamente legittimato, e la loro ristrutturabilità. In altre parole era stato affermato più volte che l’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria rilasciata ai sensi delle tre leggi n. 47/1985, L. 724/1994 e L. 326/2003 permetterebbe alle opere condonate di essere trasformate soltanto con interventi non superiori alla categoria di restauro e risanamento conservativo (cioè anche con manutenzione straordinaria e ordinaria). Negli ultimi anni il dibattito giurisprudenziale si era rafforzato a seguito delle seguenti sentenze:

Tra l’altro la distinzione della natura tra opere condonate si è sviluppata anche in parallelo a quella delle opere fiscalizzate, ritenute ben diverse da quelle regolarizzate con Accertamento di conformità, ossia l’unico regime che ad oggi configura sanatoria formale; si devono aggiungere però alcune riserve per quelle opere sanate con accertamento con doppia conformità asincrona (articolo 36-bis DPR 380/02001), ossia con un requisito di doppia conformità praticamente dimezzato rispetto a quello decennale e tuttora presente nell’articolo 36 DPR 380/01.

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La soluzione per superare il divieto con L. 199/2025

Il legislatore con la legge di bilancio 2026 ha inteso rimediare prontamente al problema, intervenendo sulla normativa richiamata a fondamento dall’anzidetta giurisprudenza restrittiva verso la qualificazione delle opere condonate, e lo ha fatto con l’articolo 1, comma 23, della legge n. 199/2025, per modificare l’articolo 5, comma 10, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106. Con essa è stato esteso l’accesso agli incentivi volumetrici riconoscibili per interventi di rigenerazione urbana in Italia, anche alle opere regolarizzate coi relativi provvedimenti di condono edilizio. Sul punto si sono già espresse alcune riserve verso la stesura della disposizione, in quanto per un miglior risultato sarebbe stato opportuno coordinare la modifica della nozione di Stato Legittimo all’interno dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del testo unico edilizia DPR 380/2001.

La prima buona notizia arriva dalla sentenza TAR Emilia Romagna n. 19/2026, la quale pur non avendo per oggetto l’inquadramento delle opere condonate in tal senso, ha espresso in via incidentale una chiara presa di posizione circa la ristrutturabilità di opere condonate, affermando che la recente L. 199/2025 abbia ripristinato l’equiparazione del regime edilizio tra immobile condonato e immobile legittimi fin dall’inizio, principio già espresso dal Consiglio di Stato n. 6860/2024. Tale modifica normativa intende restituire dignità di piena legittimazione alle opere condonate, permettendo che non restino “congelate” e tollerate nello stato in cui si trovano, potendo invece partecipare ai processi di trasformazione edilizia pari o superiori al livello di ristrutturazione edilizia. Si tratta di una prima pronuncia e occorrerà attendere il seguito di altre, sperando in senso conforme:

«Ne consegue l’irricevibilità per tardività della prima doglianza di cui al ricorso per motivi aggiunti, avente a oggetto la criticata possibilità di ampliare il volume di un edificio condonato. Tale censura non è stata tempestivamente proposta in relazione al primo permesso di costruire, che già l’assentiva sulla scorta dell’art. 10 bis comma 1 della L.R. n. 15 del 2013, il quale ammette la possibilità di intervenire con una ristrutturazione pesante e il cambio di sedime e sagoma anche in relazione ad edifici condonati, in quanto per essi può essere dichiarato lo “stato legittimo”. Ne deriva l’inoppugnabilità, per tale profilo, del provvedimento e la tardività della proposizione del ricorso in relazione ad esso. Né potrebbe sostenersi che l’interesse a dedurre tale censura sarebbe emerso solo a seguito della più recente giurisprudenza (invocata da parte ricorrente: Corte cost. 23 luglio 2024, n. 142; Cons. Stato, sez. IV, 22 gennaio 2025 n. 482) affermativa del principio per cui gli immobili oggetto di condono non possono considerarsi equivalenti agli immobili legittimati da un titolo preventivo o da una sanatoria “ordinaria” – accertamento di conformità – ma godono di uno status di semplice “esenzione da trattamento sanzionatorio” che ne consente unicamente la conservazione e commercializzazione (principio peraltro contraddetto da Cons. Stato, sez. VI, 31 luglio 2024, n. 6860, alla luce dell’equiparazione, quanto al regime edilizio, tra immobile oggetto di condono e immobile ab initio legittimo operata dalla novella legislativa del 2020 che ha inserito, nel d.P.R. n. 380 del 2001, il comma 1-bis dell’art. 9-bis, e contraddetta da ultimo anche dall’art. 1, comma 23, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che ha modificato l’art. 5, comma 10, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106). È evidente che l’interesse a contestare un provvedimento si attualizza nel momento della sua adozione, a partire dalla data della sua efficacia, indipendentemente dalla circostanza che solo in tempi successivi possano essere maturati nuovi orientamenti interpretativi tali da evidenziare la sussistenza di possibili vizi di legittimità non ipotizzati e dunque non dedotti nei termini di legge».

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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