Decadenza permessi edilizi con formale provvedimento del comune

La perdita di efficacia del titolo abilitativo per mancato inizio lavori o completamento dell’opere richiede comunicazione espressa.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Il Testo Unico per l’edilizio dispone precisi termini di validità, efficacia e decadenza del Permesso di Costruire e SCIA.

Tra questi due titoli abilitativi la differenza principale è che il primo è un atto espresso rilasciato dal Comune al termine di una istruttoria, l’altro è presentato dal privato (previa asseverazione di tecnico abilitato) e assume efficacia con certi presupposti e condizioni.

Per quanto attiene la comunicazione di Inizio dei lavori, per i due titoli è previsto come segue:

  • Permesso di Costruire: deve essere comunicata entro un anno dal rilascio, pena decadenza del titolo stesso (art. 15 c.2 DPR 380/01);
  • SCIA: coincide col termine stesso della presentazione (si chiama appunto Segnalazione Certificata Inizio Lavori); sono previsti casi in cui l’inizio effettivo e l’efficacia del titolo è differito, per esempio ottenere atti di assenso, autorizzazioni specifiche, ecc., oppure la SCIA Alternativa al PdC (inizio lavori differito di trenta giorni)

Invece per quanto attiene la Comunicazione di Fine lavori, per i due titoli vale ciò:

  • Permesso di Costruire: deve essere comunicata entro tre anni dall’inizio dei lavori, pena decadenza del titolo stesso (art. 15 c.2 DPR 380/01) per la parte di opere non eseguite;
  • SCIA: la parte non ultimata dell’intervento è subordinata a nuovo intervento (art. 22 c.2 DPR 380/01).

In tal senso tra Permesso e SCIA non cambiano molti aspetti

Facendo una lettura comparativa emerge un comune denominatore: in caso di mancato completamento dell’opera e regolare inizio lavori, la parte compiuta rimane legittimata e resta fuori la parte incompiuta.

Le opere non completate, al momento della loro ripresa dovranno dotarsi di nuovo titolo edilizio, e per essi scattano le nuove regole vigenti.

Per questo occorrerà sempre prestare attenzione ai nuovi:

  • strumenti urbanistici, varianti generali o particolari del Piano Regolatore;
  • strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistici e di governo del territorio;
  • alle normative vigenti nazionali e regionali;
  • alle norme di settore;
  • ai regolamenti edilizi;
  • ecc.

Da qui si capisce quanto sia indispensabile presentare una dichiarazione di fine lavori “parziale”, cioè comprovando l’effettivo stato di avanzamento esistente al momento della scadenza dei termini.

Meglio allegare documentazione fotografica e stato finale risultante da rilievo, al Direttore Lavori gravano notevoli responsabilità al momento della ripresa dei lavori.

Il mancato inizio dei lavori invece presenta maggiori criticità…

Anche in questo caso occorre distinguere l’aspetto formale da quello sostanziale.

O meglio: la comunicazione inizio lavori, secondo il Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01, è un atto formale che informa il Comune dell’effettiva partenza del cantiere.

Normative regionali a parte, il TUE non prevede ad oggi sanzioni in questo senso, ad eccezione della possibile decadenza del Permesso di Costruire (mentre per la SCIA non risulta tale meccanismo).

Chiaramente può presentarsi il caso in cui i lavori siano effettivamente stati iniziati, ma che il Comune non sia stato formalmente informato di tale inizio.

Appunto, ancora una volta la differenza tra formalità e sostanza è importante.

Non è configurabile alcuna decadenza del permesso di costruire quando i lavori hanno avuto effettivo inizio sia, in ogni caso, quando manca un provvedimento formale del comune che, sebbene con valenza meramente dichiarativa, attesti l’eventuale intervenuta decadenza o il mancato completamento dei lavori nel termine concesso (Consiglio di Stato n. 1656/2019).

Certamente, il consiglio che voglio condividere è di fare attenzione al principale presupposto, cioè l’effettivo inizio dei lavori: potrebbero sempre emergere elementi in grado di contraddire l’affermazione e data di inizio lavori, pensate alle foto aeree.

La presenza di una foto aerea attestante il mancato inizio del cantiere scattata oltre il termine annuale di inizio lavori corrisponde a falsa attestazione, invalidando l’efficacia della stessa.

Ci tengo a precisare il concetto espresso poc’anzi: l’avvenuta decadenza del Permesso di costruire deve comunque avvenire con atto espresso da parte del Comune.

Fammi sapere cosa ne pensi con un commento nei miei video YouTube: