Contratto Appalto nullo con abusi edilizi rilevanti

Le imprese edili devono eseguire opere edilizie rispettando i progetti e permessi edilizi rilasciati, e seguire le varianti ufficiali.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Autore del libro “Ante ’67
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Molto spesso in cantiere si rende necessario apportare varianti in corso d’opera, su cui bisogna accertarsi della loro conformità

Sappiamo bene che le varianti sono decise prima di ottenere il rilascio del Permesso di Costruire o del deposito della SCIA o CILA.

Sappiamo pure bene che le variante in corso d’opera vengono praticamente compiute prima dei suddetti titoli o pratiche edilizie.

Raramente, per non dire mai, il cantiere si ferma effettuando una sospensione dei lavori per rimanere in regola sotto i profili amministrativi e relative pratiche.

Fin qui non c’è molto da aggiungere. Piuttosto è importante riflettere sulla completa conformità delle opere in variante agli strumenti urbanistici comunali, alla disciplina edilizia e urbanistica.

Le opere compiute in variante senza permessi possono incidere sulla validità del contratto di appalto tra committente e impresa

Piccolo segreto di Pulcinella: spesso le opere depositate o autorizzate in variante di fatto sono già realizzate.

Tuttavia l’esecuzione e ultimazione di opere difformi rispetto ai progetti approvati, e sopratutto rispetto al Permesso di Costruire, può perfino invalidare il contratto di appalto stipulato con l’impresa o imprese incaricate.

Infatti se il livello di gravità delle opere compiute in variante è sostanziale, scatta la nullità del contratto stesso. Vediamo di capire meglio il motivo. Prendiamo spunto dal principio emerso dalle sentenze di Cass. Civ. n. 11469/2019, 30703/2018 e 2187/2011.

E’ nullo il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia (o Permesso di Costruire, ndr) , ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito per violazione di norme imperative in materia urbanistica.

Di conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 cod. civ.

Tale nullità si verifica anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme rispetto alla concessione edilizia rilasciata (quindi vale anche per nuove costruzioni, non solo per ristrutturazioni).

Se l’intervento comporta totale difformità (cioè un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l’opera difforme è equiparata a quella priva di concessione.

Infatti la Cassazione ritiene che, in tema di contratti di appalto aventi ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti in difformità rispetto alla concessione edilizia (o Permesso di Costruire), occorre distinguere a seconda che tale difformità sia totale o parziale rispetto ai suddetti titoli abilitativi:

  • in caso di totale difformità a PdC/C.E. quando è stato realizzato un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie) l’opera è da equiparare a quella costruita in assenza di concessione, con la conseguenza che il relativo contratto di appalto è nullo per illiceità dell’oggetto e violazione delle norme imperative in materia urbanistica;
  • in caso di parziale difformità a PdC/C.E. (quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto) invece la suddetta nullità non sussiste;

A quanto sopra si deve ricordare che al costruttore o titolare dell’impresa edile incombe l’obbligo giuridico del rispetto della normativa sulle concessioni/permessi di costruire, ai sensi rispettivamente dell’art. 6, comma 1, L. n. 47/1985 (ora art. 29, comma 1, D.P.R. n. 380/2001).

Il costruttore, è sempre tenuto a verificare che l’opera contrattualmente prevista nell’appalto sia conforme alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano, alle previsioni della concessione edilizia/permesso di costruire e alle sue modalità esecutive.

Se avete notate, non è contemplato l’argomento della D.I.A/SCIA. E qui ci sarebbe da fare un altro ragionamento.