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Ci sono modalità diverse per ripristinare la regolarità edilizia dell’immobile qualora vi siano difformità o abusi

Quando ci sono abusi e illeciti edilizi su immobili è necessario rimuoverli per ripristinare la sua legalità e la conformità urbanistica a quanto autorizzato, cioè riferito allo Stato Legittimo dell’immobile.

Faccio anche presente che i livelli di irregolarità riscontrabili sugli immobili possono essere molti e diversi sotto tanti profili, per cui si può variare in ordine di gravità, fatti salvi gli altri profili normativi (esempio paesaggistica, antisismica, eccetera):

  • discordanze lievi che non costituiscono violazioni edilizie e rientranti nelle famose tolleranze edilizie art. 34-bis DPR 380/01.
  • Illeciti edilizi minori, senza costituire anche reato edilizio ma soltanto illecito amministrativo;
  • Abusi edilizi, cioè illeciti edilizi anche penalmente rilevanti e sanzionabili ex art. 44 DPR 380/01, fatto salvi altri profili penali;

Se hai scoperto che il tuo immobile o edificio è affetto da abusi, irregolarità o illeciti edilizi di vario tipo (escluso quelli rientranti in tolleranza), il nostro ordinamento normativo esige che siano rimossi o demoliti (art. 27 DPR 380/01); è anche possibile poterli regolarizzare con le tre vigenti procedure, qualora vi siano tutte le condizioni previste dai rispettivi articoli del DPR 380/01:

Vorrei segnalare anche stavolta che alcune regioni potrebbero aver istituito ulteriori procedure amministrative anche in questo profilo (discutibile sul piano di legislazione concorrente e costituzionalità), su cui posso soltanto rinviare alla loro lettura.

Supponiamo che non tu possa regolarizzare i vari illeciti edilizi perché insanabili, oppure eccessivamente costosi o per altri motivi, e pertanto voglia avviare la loro demolizione o rimessa in pristino allo Stato Legittimo dell’immobile.

Quali procedure amministrative è necessario effettuare per demolire un abuso edilizio?

Ci sono scenari possibili per rispondere alla domanda; anche in questo ambito devo sottolineare che alcune regioni potrebbero aver introdotto norme o aggiunto ulteriori restrizioni/sanzioni al procedimento repressivo e di vigilanza sull’assetto del territorio.

  1. Ordinanza di demolizione e rimessa in pristino
  2. Demolizione spontanea abuso edilizio senza Ordinanza
  3. una pratica edilizia espressamente per demolire un abuso è cosa critica

Vediamo adesso gli scenari su cui ragionare.

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1) Ordinanza di demolizione e rimessa in pristino.

Il primo scenario è che gli illeciti o abusi edilizi siano già stati accertati dalla Pubblica Amministrazione, la quale probabilmente ha svolto coi vari organi competenti i dovuti sopralluoghi e rilievi; in seguito la P.A. svolge i dovuti accertamenti per verificare se esistono i relativi titoli abilitativi edilizi per le parti irregolari oggetto di contestazioni. Quasi sempre si tratta del Comune, cioè l’ente locale preposto a tali accertamenti, ma anche gli altri enti competenti possono effettuarli.

Al termine di una procedura un po’ articolata e complessa (che evito qui per rimanere sintetico), il Comune emette l’Ordinanza di demolizione e rimessa in pristino a carico del proprietario e/o responsabili dell’abuso (vedasi poteri repressivi di cui agli articoli 27 e 31 DPR 380/01).

ORDINANZA DI DEMOLIZIONE: elenco articoli

A quel punto l’Ordinanza (chiamata in gergo anche “ordine”) è già essa stessa il titolo o provvedimento per demolire o rimuovere le irregolarità oggetto di contestazione, dove sono contenuti anche i termini entro i quali adempiere; decorsi tali tempistiche senza aver demolito, si incorre nel rischio di pagare sanzioni pecuniarie notevoli e ripetibili anche a distanza di intervalli di tempo.

Se invece si ottempera alla demolizione degli abusi contestati entro i termini, non scattano le ulteriori sanzioni amministrative e gravose che potrebbero verificarsi. Chiaramente, è lo stesso Comune che coi propri organi di vigilanza deve accertare l’avvenuta demolizione e ottemperanza.

Chiaramente restano da rispettare anche tutti gli altri adempimenti previsti dalla normativa, ecco un breve elenco:

  • Sicurezza cantieri D.Lgs. 81/2008
  • Normativa scavi
  • Normativa gestione rifiuti e materiali di resulta
  • Amianto
  • Ecc.

2) Demolizione spontanea abuso edilizio senza Ordinanza

Altro scenario è la scelta di demolire e rimuovere spontaneamente tutte le irregolarità che hai scoperto e accertato tramite un bravo Tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto o Geometra).

In questo caso magari hai deciso di avviare celermente la demolizione di questi illeciti, senza doverti necessariamente auto-denunciarti al Comune e attendere la relativa ordinanza di demolizione di cui al precedente paragrafo.

La prima cosa che posso dire è che il Testo Unico Edilizia non prevede una procedura per le demolizioni spontanee di abusi edilizi.

Motivo per cui, col vuoto normativo che non indica espressamente la procedura o il comportamento da tenere, è necessario valutare la situazione con massima prudenza.

Rimane la strada di agire in “edilizia libera” avviando di fatto la demolizione spontanea, rispettando anche in questo caso tutte le varie norme di settore, accennate al termine del precedente paragrafo.

Certamente c’è il rischio di essere “pizzicati” mentre avviene la demolizione dell’abuso edilizio, magari per colpa di segnalazione del vicino. In quel caso scatterà la sospensione dei lavori fino a quando non sarà emessa la conseguente ordinanza di demolizione. La cosa farà perdere ulteriore tempo e ci riporterà allo stesso punto del precedente paragrafo.

Segnalo inoltre che essere “pizzicati” in flagranza di demolizione dell’abuso edilizio non esclude a priori l’avvio delle sanzioni penali relative alle varie norme speciali e di settore (antisismica, beni culturali, paesaggistica, eccetera). Certi procedimenti penali infatti potrebbero proseguire comunque anche a fronte di avvenuta demolizione.

3) Presentare una pratica edilizia espressamente per demolire un abuso è cosa critica

C’è chi ipotizza di presentare una CILA, quale procedura amministrativa “residuale” rispetto alle altre procedure per opere edilizie non rientranti in Permesso di Costruire, SCIA o Edilizia libera. Confrontandomi sui social, Facebook in particolare, ho trovato colleghi che hanno suggerito perfino la SCIA o Permesso, ipotizzando di agire come se fossero “astrattamente” legittimato o regolari. La motivazione che hanno ipotizzato è stata quella di considerare l’intervento demolitorio e ripristinatorio come autonomo, e finalizzato a ripristinare (al termine dei lavori) lo Stato Legittimo.

In minima parte potrebbe avere un minimo di senso logico e di buone finalità, tuttavia in base agli articoli 9-bis e 34-bis del DPR 380/01, ogni istanza, segnalazione e comunicazione edilizia richiede attestazione di Stato Legittimo e verifica di tolleranze edilizie fin dalla partenza (presupposto), e non come risultato finale.

Quindi, per esempio una CILA per demolire abusi edilizi come potrebbe attestare la regolarità di partenza, cioè il rispetto dello Stato Legittimo? Sarebbe una falsa attestazione già in partenza, ancorché effettuata per ripristinare la legalità violata.

Inoltre, se la giurisprudenza non ammette la Sanatoria Edilizia con opere postume o condizionata ad opere di adeguamento/conformazione, perchè mai si dovrebbe consentire un meccanismo praticamente identico per demolire abusi?

Si arriverebbe alla contraddizione di escludere la possibilità di regolarizzare l’immobile con un Permesso di Costruire in sanatoria condizionato alla demolizione parziale dell’edificio, e di consentire un permesso di costruire ordinario per demolire una identica porzione edilizia.

Purtroppo non riesco ad individuare una specifica procedura o pratica edilizia che possa “autorizzare” la demolizione spontanea di abusi edilizi esistenti, al netto di quelle diverse posizioni eventualmente prese dalle varie norme regionali.

Conclusioni e consigli

Non saprei consigliare quale delle strade sia la migliore. Occorre infatti valutare sempre caso per caso, con l’assistenza di un Tecnico e soprattutto di un Legale specializzato.

La principale criticità da valutare è l’entità e difficoltà di rimessa in pristino dell’immobile: se la demolizione e rimozione degli illeciti riguarda opere di modesta entità, e di facile demolizione dal punto di vista cantieristico, è consigliare comunque la seconda strada.

Lo stesso discorso dovrei farlo se tu dovessi demolire un hangar, però resta un interrogativo: siamo sicuri che nessuno veda nulla o faccia domande sulla demolizione estesa?

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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