Chi incarica il Tecnico nella compravendita dell'immobile? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/06/2025
Compravendita immobiliare

L’obbligo di attestare la regolarità in base all’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 esiste, tuttavia la norma oltre a non specificare chi debba eseguire tale adempimento, non indica neppure con quali modalità il Tecnico abilitato debba occuparsene. Per esperienza l’incarico professionale potrebbe essere conferito da:

venditore;
acquirente;
congiuntamente, con parcella posta a carico di uno o condivisa.

È fondamentale procedere con cautela per assicurarsi che il Tecnico scelto sia effettivamente di fiducia comune e non influenzato da altri soggetti coinvolti nella transazione, nonostante possa essere remunerato da una sola parte (evitando la prassi del “metta qui una firma, al resto pensiamo noi“, tipica in ambiti come quello del Superbonus). Per precauzione, sarebbe preferibile che l’acquirente selezioni un Tecnico di propria fiducia, coinvolgendolo sin dalle prime fasi delle verifiche e degli accertamenti immobiliari, anche in collaborazione con quello del venditore.

Il ruolo di terzietà e di indipendenza del Tecnico nell’assumere l’incarico è essenziale affinché possa esprimere senza riserve e condizionamenti capaci di incidere sugli interessi delle parti acquirenti, venditrici e sulla propria responsabilità: non vedo affatto di buon occhio alcuni Tecnici “sponsorizzati” da alcune agenzie, soprattutto con parcelle risibili, perché sussiste un potenziale conflitto di interessi verso gli specifici obbiettivi di ciascuna delle parti interessate. Quando si è coinvolti, anche minimamente, occorre astenersi onde evitare danni di vario tipo, come impone severamente ogni Codice deontologico.

Per tutti questi motivi l’acquirente rappresenta la parte più vulnerabile in questo processo: non conosce la storia dell’immobile, non ha un accesso diretto alla documentazione e, in caso di discordanze o imprevisti, deve intraprendere azioni legali per far valere i propri diritti; prevenire è meglio che curare. Tuttavia, anche l’intervento di più Tecnici potrebbe generare disaccordi o conflitti a causa delle diverse interpretazioni sullo Stato Legittimo dell’immobile e delle varie soglie di tolleranza “professionale”, derivanti da numerosi fattori, quali:

formazione accademica e professionale;
esperienza maturata durante tirocini e apprendistati;
aggiornamento professionale continuo;
predisposizione psicoattitudinale e soggettiva;
tipologia di cliente;
obiettivo dell’incarico, sia per compravendita che pratiche edilizie.

L’ipotesi di far sostenere a venditori e acquirenti i costi dei propri Tecnici non è accolta favorevolmente a causa delle spese non trascurabili, e delle possibili divergenze interpretative e metodologiche negli accertamenti. Per esempio, la discrepanza di 5 cm in una misurazione potrebbe essere considerata tollerabile da un Tecnico e una violazione edilizia da un altro, sollevando la necessità di ricorrere a un altro terzo professionista per risolvere i conflitti. Sebbene si tenda a evitare l’assegnazione congiunta a più Tecnici per ridurre i costi e le potenziali controversie interpretative, per esperienza in diverse occasioni l’approccio collaborativo e partecipato tra Tecnici competenti si è dimostrata vantaggiosa e capace di prevenire o contenere problemi di entità maggiore. In base alla gravità e dei vizi emersi dopo l’atto di compravendita o consegna dell’immobile, l’acquirente deve determinare (e il giudice valutare) se questi possano configurarsi come inesatto adempimento o inadempimento totale, e questo tipo di valutazione non è affatto semplice. Va anche considerato che, se i difetti erano conosciuti o riconoscibili al momento della consegna, l’acquirente avrà difficoltà a sostenere la propria causa in tribunale. D’altra parte, il venditore non gode di una posizione privilegiata in caso di contestazioni sui difetti, mantenendo una responsabilità significativa.

A proposito, con l’occasione segnalo la mia Guida alle compravendite sicure:

Nel contenzioso sui difetti dell’immobile, entrambe le parti venditrici e acquirenti hanno oneri probatori e un interesse a dimostrare le proprie tesi. Ad esempio, l’acquirente deve provare che i difetti non erano presenti al momento della consegna e che sono emersi successivamente; inoltre, entrambe le parti mirano a determinare le cause dei difetti. La ripartizione dell’onere della prova tra venditore e acquirente, nelle cause legate all’edilizia, è generalmente chiara, in base al principio espresso nell’art. 2967 c.c.: chi desidera far valere un diritto in giudizio deve dimostrare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Pertanto, il diritto alla risoluzione del contratto o alla sua modifica, incluso il prezzo, che l’acquirente vuole esercitare secondo l’art. 1492 c.c. per essere tutelato dai vizi della cosa venduta, prescinde dalla colpa del venditore e si basa sull’esistenza dei difetti, la cui prova incombe sull’acquirente (Cass. Civ. SS.UU. n. 11748/2019, n. 13533/2001).

È stato chiarito che, sebbene il venditore non sia specificamente obbligato a consegnare un bene privo di difetti, resta tenuto a garantire l’acquirente in caso il bene venduto risulti viziato. Le parti possono anche accordarsi sullo stato di fatto dell’immobile al momento della vendita, come spesso indicato nei contratti preliminari e definitivi di compravendita con la formula ‘visto e piaciuto’. Questo accade anche quando le difformità dell’immobile sono note sin dal preliminare di vendita e accettate dall’acquirente.

Lo stato effettivo dell’immobile include le sue caratteristiche, comprendendo vizi e difetti oggettivamente riscontrabili, tuttavia, molti vizi potrebbero non essere ‘facilmente’ riconoscibili al momento della stipula. Prendiamo ad esempio un appartamento costruito nel 1970 con insufficiente isolamento acustico: un Tecnico qualificato si dovrebbe porre questa problematica ma non necessariamente l’acquirente medio, il quale potrebbe accorgersene solo dopo avervi vissuto. È pur vero che non è realistico eseguire un check-up completo per identificare ogni possibile difetto rispetto agli standard edilizi moderni. Sarebbe utile che il venditore evidenziasse i difetti noti, ma ciò potrebbe anche comportare il ricevimento di offerte più basse da parte degli acquirenti. D’altro canto potrebbe essere vantaggioso per l’acquirente essere assistito da un altro professionista qualificato per identificare i difetti, evitando test o indagini invasive.