L'installazione di impianti fotovoltaici, fattibili in edilizia libera (a determinate condizioni), realizzata su strutture edilizie senza titolo abilitativo, non consente di regolarizzare o legittimarle a posteriori.
Nell’attuale quadro normativo nazionale non abbiamo una specifica sulle dimensioni delle tettoie per accedere al regime di edilizia libera, e la conferma proviene dalla mancata menzione delle tettoie nel Glossario di Edilizia Libera (2018). Al massimo qualche legislazione regionale potrebbe averla inquadrata tra alcuni manufatti pertinenziali, e ammessa a procedure più semplificate rispetto al permesso di costruire (cioè SCIA e poi CILA); tra l’altro, sull’ammissibilità delle opere pertinenziali, si rammenta il limite del 20% comunque previsto nel testo unico edilizia DPR 380/2001.
Indice
Tettoia di modeste dimensioni, nuova costruzione e permesso di costruire
Detto ciò, quali permessi servono per costruire una tettoia, anche di piccole dimensioni? Se la normativa è muta in senso qualitativo e quantitativo, bisogna scandagliare la giurisprudenza, da cui emergono criteri e principi utili già noti e riportati da ultimo dal Consiglio di Stato, con sentenza n. 5400/2026, la quale ha affermato che:
«per costante giurisprudenza, stanti le suddette caratteristiche, questo innesto richiedeva il permesso di costruire, il che dequota la censura in analisi. (Cfr. Consiglio di Stato sez. II, 10/12/2025, n. 9752 “La tettoia va configurata come ’nuova costruzione’ ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, mentre rientrano nell’edilizia libera solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione.»
Lo stesso approccio restrittivo ha trovato applicazione anche per le tettoie aperte su quattro lati o libere su alcuni lati.
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Fattispecie della sentenza
La stessa sentenza ha qualificato come nuova costruzione una piccola tettoia, oggetto di ordinanza di demolizione emessa dal Comune a seguito di accertamento, ossia di una tettoia posta in aderenza ad un manufatto oggetto di condono (presentato ai sensi della L. 724/1994 e ancora pendente), di dimensioni di m 5,00 x 3,70 con altezza variabile da m 2,20 a m 2,00 circa, costituita da profili a tubolari metallici con copertura in pannelli plastici. Per il consiglio di Stato si tratta di una struttura che, pur non presentando modeste dimensioni, altera comunque la sagoma del fabbricato al quale aderisce, e che crea nuove superfici utili stabilmente infissa al suolo e collegata al manufatto al quale aderisce, il che esclude che possa essere qualificata come pertinenza. Quando invece presentano rilevanti dimensioni, non c’è neppure da porsi il problema.
Regime pertinenza urbanistica
La stessa sentenza C.d.S. n. 5400/2026 respinge la tesi del ricorrente per inquadrare il manufatto, colpito dall’ordinanza demolitoria, come opera pertinenziale, allo scopo di accedere ad un regime repressivo più mite e probabilmente a migliori probabilità di regolarizzazione. Sul punto ha richiamato i criteri utili per inquadrare i manufatti nel regime di pertinenza urbanistica. Molti pensano che sia sufficiente costruire una volumetria ad uso accessorio inferiore al 20% rispetto al fabbricato principale per rientrarvi, ma non opera solo un criterio quantitativo, bensì un preponderante criterio funzionale e strutturale, cioè una valutazione complessiva del risultato ottenuto. Infatti, il fermo principio stabilisce che:
«la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica». (vedi anche Consiglio di Stato sez. IV, 13/03/2026, n. 2075).
Anche se la piccola tettoia è stata realizzata come mero riparo dalle intemperie, la sua fissità e caratteristiche costruttive comportano la qualifica di nuova costruzione, assoggettandola al permesso di costruire.
Conclusioni e consigli
In sostanza, occorre un Permesso di costruire anche per una piccola tettoia da realizzare in giardino, perchè come regola generale tutto ciò che presenta caratteri di fissità, qualifica una costruzione (anche ai fini civilistici e delle distanze), e l’esclusione dal regime di pertinenza urbanistica riconduce dritto alla categoria di nuova costruzione e permesso di costruire. Per rientrare in edilizia libera bisognerebbe che fossero rispettate tutta una serie di condizioni, praticamente il risultato non sarebbe quello di ottenere “la” tettoia comunemente conosciuta.
Al netto di tutta l’analisi delle categorie di intervento e relativi titoli abilitativi edilizi comunali, occorre ricordarsi che la realizzazione della tettoia richiede altre valutazioni e permessi amministrativi vari. Infatti non bisogna dimenticare che ci sono molte altre normative da esaminare, elenco le più importanti:
- antisismica e strutturale (NTC 2018, e altre)
- vincolo paesaggistico;
- vincolo beni culturali;
- enti parco;
- vincolo idrogeologico;
- Rischio idraulico;
- ecc.
Ciascuna di queste normative può richiedere ulteriori nulla osta, pareri favorevoli, autorizzazione o altri atti comunque denominati, da ottenere prima del titolo abilitativo edilizio di tipo comunale. Infatti questi ulteriori atti amministrativi costituiscono presupposto e condizioni essenziale di efficacia del Permesso di Costruire, SCIA o CILA.
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FAQ urbanistiche sulle tettoie
Una tettoia rientra automaticamente in edilizia libera?
No. Nel quadro nazionale la tettoia non è espressamente indicata nel Glossario dell’edilizia libera del D.M. 2 marzo 2018, quindi occorre valutare caso per caso caratteristiche, dimensioni, stabilità e impatto urbanistico.
Esistono dimensioni massime nazionali per costruire una tettoia senza permesso?
No. Il DPR 380/2001 non prevede una soglia dimensionale generale che consenta di qualificare automaticamente una tettoia come edilizia libera.
Quando una tettoia richiede il permesso di costruire?
Serve il permesso di costruire quando la tettoia ha caratteri di solidità, stabilità, fissità al suolo, collegamento durevole all’edificio, incide sulla sagoma o crea nuova superficie stabilmente utilizzabile.
Una tettoia piccola può essere comunque nuova costruzione?
Sì. Anche una tettoia di dimensioni contenute può essere qualificata come nuova costruzione se è stabilmente infissa, aderente al fabbricato e idonea a modificare l’assetto edilizio.
Quando una tettoia può avvicinarsi all’edilizia libera?
Rientrare in edilizia libera è una condizione remota per una tettoia, perchè oltre a dover essere di modeste (o meglio, modestissime) dimensioni, deve praticamente somigliare come caratteristiche fisiche e funzionali agli stessi elementi qualificati in edilizia libera. Facciamo prima a dire che in pratica non vi rientra mai.
La tettoia è sempre una pertinenza urbanistica?
No. La pertinenza urbanistica richiede modesta entità, accessorietà effettiva e assenza di autonomia funzionale ed economica rispetto all’opera principale.
Il limite del 20% basta per qualificare una tettoia come pertinenza?
No. Il limite quantitativo del 20% previsto dal DPR 380/2001 non è sufficiente da solo: resta decisiva la valutazione funzionale, strutturale e urbanistica dell’opera.
Una tettoia fissata al suolo è edilizia libera?
Di regola no, se la fissità al suolo si accompagna a stabilità, permanenza e modifica dell’organismo edilizio o della sagoma.
Una tettoia aderente a un fabbricato richiede il permesso di costruire?
Può richiederlo quando il collegamento al fabbricato è stabile e l’opera produce nuova superficie utile o alterazione della sagoma.
Una tettoia realizzata come riparo dalla pioggia può essere abusiva?
Sì. La funzione di riparo non basta a escludere il permesso di costruire se l’opera ha consistenza edilizia stabile.
Una tettoia su immobile oggetto di condono pendente è regolarizzabile automaticamente?
No. La presenza di una domanda di condono pendente sul manufatto principale non legittima automaticamente nuove opere aderenti o successive.
Qual è il criterio principale per distinguere tettoia libera e nuova costruzione?
Il criterio principale è l’effetto edilizio-urbanistico complessivo: stabilità, dimensioni, funzione, autonomia, incidenza su sagoma, volume, superficie e carico urbanistico.
Cornice normativa e quadro giurisprudenziale
Riferimenti normativi
- Articolo 3 DPR 380/2001
Definisce le categorie degli interventi edilizi, tra cui manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. - Articolo 10 DPR 380/2001
Individua gli interventi subordinati a permesso di costruire, tra cui gli interventi di nuova costruzione. - Regime delle pertinenze urbanistiche nel DPR 380/2001
Rileva il limite quantitativo del 20% per gli interventi pertinenziali, ma tale soglia non basta da sola a qualificare un’opera come pertinenza urbanistica. - D.M. 2 marzo 2018, Glossario dell’edilizia libera
Elenca le principali opere realizzabili in edilizia libera. Le tettoie non sono espressamente menzionate tra le opere liberamente eseguibili. - Legislazione regionale e regolamenti edilizi comunali
Possono prevedere discipline specifiche per manufatti pertinenziali, tettoie e opere accessorie, nel rispetto dei limiti della normativa statale. - Normativa paesaggistica, sismica e vincoli di settore
Anche quando l’opera è astrattamente minore, restano applicabili eventuali autorizzazioni paesaggistiche, sismiche, vincolistiche o altre norme speciali.
Riferimenti giurisprudenziali
- Consiglio di Stato, sentenza n. 5400/2026
- Consiglio di Stato, sez. II, 10 dicembre 2025, n. 9752
- Consiglio di Stato, sez. IV, 13 marzo 2026, n. 2075
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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