Tettoia qualifica nuova costruzione quando ha rilevanti dimensioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

07/01/2026
Carlo Pagliai
Nuova Costruzione

In base alla tipologia e caratteristiche dei manufatti edilizi si viene a determinare la relativa categoria di intervento, e la conseguente procedura amministrativa edilizia prevista dal testo unico edilizia D.P.R. 380/2001. Bisogna distinguere anche tra grandi e piccole tettoie in termini dimensionali e strutturali. Nel riprendere l’argomento, si riporta prima di tutto la definizione di tettoia contenuta all’interno del Regolamento Edilizio Tipo nazionale, Allegato A, voce n. 41:

Tettoia: Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.

Ricevo spesso domande relative alla costruzione di una tettoia:

serve CILA, SCIA o Permesso di Costruire?
è considerata nuova costruzione oppure pertinenza?
conta il fatto che sia addossata all’edificio o autoportante?

Visto che la normativa nazionale del T.U.E. non scende nel dettaglio e sulle caratteristiche delle tettoie, per cui occorre cercare nella giurisprudenza amministrativa più aggiornata, riportando due distinte fattispecie. Anche in questo ambito occorre rammentare che disposizioni in senso favorevole potrebbero essere contenute nelle legislazioni regionali, in quanto possono regolamentare le trasformazioni rilevanti assoggettandole tra permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività.

Tra tettoie normali, leggere o pertinenziali

La prima fattispecie, trattata dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 3691/2025, aveva per oggetto alcuni illeciti edilizi, e per quanto di interesse l’ingiunzione di demolizione della tettoia in legno di oltre 20 mq realizzata sul terrazzo del fabbricato. In essa è stata confermata la natura abusiva di questa tettoia per dimensioni, idoneità, natura e struttura non temporanea né facilmente amovibile, a modificare stabilmente i luoghi. In particolare è stato affermato che:

«la realizzazione di una tettoia deve essere configurata sotto il profilo urbanistico come un intervento di nuova costruzione ogni qualvolta integri un manufatto non completamente interrato, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche attraverso appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato» (Cons. di Stato n. 3691/2025, n. 3031/2024) e, per cui in ogni caso, «non può riconoscersi natura pertinenziale ad una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l’assetto del territorio e che occupa aree e volumi diversi rispetto alla «res principalis», e che dunque, indipendentemente dall’eventuale vincolo di servizio o d’ornamento nei riguardi di essa, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, sua pertinenza» (Cons. di Stato n. 3691/2025, n. 9656/2022).

La seconda fattispecie, trattata nella sentenza del Consiglio di Stato n. 6818/2025, riguardava due tettoie, costruite a protezione di macchinari altrimenti sottoposti alle intemperie, aventi queste caratteristiche:

struttura metallica con coperture in onduline delle dimensioni di m. 2,30 x 4,50 (superficie 10,35 mq) priva di titoli edilizi, realizzata sul lato nord di un capannone;
struttura in tubolari in ferro e forati in cemento con sovrastante copertura delle dimensioni di mt. 2,80 x 3,00 posta a sud est di un capannone;

Questi manufatti sono stati giudicati dal Consiglio di Stato “non modesti” per l’obiettiva consistenza dimensionale, richiamando il principio consolidato per cui «una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l’assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla ‘res principalis’, indipendentemente dall’eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei riguardi di essa, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, sua pertinenza e richiede il permesso di costruire. Estranee a detto regime sono da considerarsi unicamente le cosiddette tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità al fine di rendere più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno» (cfr. Cons. di Stato n. 6018/2025, n. 5605/2024). La fattispecie è stata esclusa dall’ambito delle tettoie pertinenziali, trattandosi di strutture, di significative dimensioni, stabili e permanenti (in tema si veda anche Consiglio di Stato n. 3031/2024: «La realizzazione di una tettoia deve essere configurata sotto il profilo urbanistico come un intervento di nuova costruzione ogni qualvolta integri un manufatto non completamente interrato, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche attraverso appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato» nonché Consiglio di Stato n. 612/2023, che esclude la natura pertinenziale di una tettoia che, come nel caso di specie, alteri la sagoma dell’edificio). La sentenza si è conclusa affermando che tale (doppio) intervento è pienamente rilevante sul piano edilizio così da palesarsi abusivo siccome realizzato in mancanza del necessario titolo abilitativo.

Tettoia, quasi sempre nuova costruzione anziché pertinenza.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza e confermato dal Consiglio di Stato con sentenza n. 699/2026 «il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato» (vedi anche Cons. di Stato n. 10282/2025). Inoltre è stato chiarito che la tettoia va configurata come “nuova costruzione” ogni qual volta integri un manufatto «non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato» (Cons. di Stato n. 9752/2025). Nel caso di specie trattato in Consiglio di Stato n. 10282/2025 la natura pertinenziale è stata esclusa in ragione delle caratteristiche della tettoia, che è aperta su tre lati, ma sul quarto appoggia su un muro di contenimento, e copre un’area pavimentata di circa 22 mq – dunque di dimensioni non modeste – ed è attrezzata con barbecue e lavello, oltre che – come osservato nella sentenza impugnata e non specificamente contestato – «dotata di impianto idrico-fognario, di illuminazione-elettrico, di scarico acque meteoriche», circostanza che, come logicamente affermato dal primo giudice, «conferma che l’opera è stata realizzata al fine di consentire la stabile permanenza delle persone ed è, quindi, priva del requisito della precarietà».

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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