Tettoia: quando serve il permesso di costruire e (forse) quando no • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
16/10/2025
Permesso di Costruire

Nel settore dell’edilizia, l’intervento di realizzazione della tettoia è forse uno degli elementi che più spesso genera dubbi interpretativi, in quanto trattasi di una struttura che a prima vista può sembrare semplice ai fini funzionali (una copertura leggera, un riparo per l’auto o per l’ingresso all’appartamento, ma che dal punto di vista urbanistico ed edilizio può avere conseguenze non banali. Per prima cosa in questo articolo non si tratterà delle pensiline, ossia quegli piccole tettoie a sbalzo situate in facciata per riparare la porta. Detto ciò, molti credono che una tettoia “aperta su tre lati” o “di modeste dimensioni” possa essere sempre realizzata senza permessi, anche in zone o immobili sottoposti a vincolo.
In realtà, la giurisprudenza e la normativa edilizia nazionale profilano un quadro molto più articolato, dove la necessità del titolo abilitativo dipende dalle caratteristiche strutturali e funzionali dell’opera. A tutto questo si deve aggiungere le possibile diverse norme integrative e di semplificazione contenute nelle legislazioni regionali, oltre che le diverse disposizioni contenute nei regolamenti edilizi e strumenti urbanistici comunali. Vediamo, dunque, quando la costruzione di una tettoia richiede gli opportuni titoli abilitativi edilizi, tralasciando in questa sede i necessari nulla osta, atti di assenso o pareri richiesti da altre norme di settore e dei vincoli di varia natura.

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Indice

Definizione edilizia di tettoia
Quando occorre il permesso di costruire per le tettoie
Il caso della tettoia aperta su tre lati
La possibilità di qualificare la tettoia come opera pertinenziale o accessoria
Edilizia libera, ma siamo sicuri?
Altri vincoli e normative da rispettare
Norme regionali, prudenza e limiti applicativi
Conclusioni

Definizione edilizia di tettoia

L’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale (DPCM del 2016) definisce la tettoia come:

“Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto, sostenuto da una struttura discontinua, destinato ad usi accessori o alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.”

Da essa mergono due elementi fondamentali:

Lo spazio coperto deve rimanere aperto: la tettoia, per sua natura, non ha pareti chiuse o tamponamenti permanenti. In tal senso si segnala che le definizioni contenute nelle norme regionali potrebbero essere lievemente diverse;
La struttura è autonoma rispetto all’edificio principale: una tettoia può appoggiarsi a un fabbricato, ma non ne fa parte strutturalmente come invece previsto per un portico o un loggiato.

Proprio questa autonomia strutturale e funzionale fa sì che la tettoia venga spesso considerata un manufatto edilizio a sé stante, soggetto a titolo abilitativo specifico. Dalla categoria delle tettoie sono esclusi quegli elementi che, almeno apparentemente, hanno parziale o temporanea funzione di copertura di spazi abitabili esterni, in particolare di quelle opere di protezione dal sole e agenti atmosferici “tendonati” o con sistemi mobili, qualificati in regime di edilizia libera (articolo 6, comma 1, lettera b-ter del D.P.R. 380/01) col riordino effettuato da ultimo dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa” (convertito in legge n. 105/2024), comprendente anche le celebri pergole bioclimatiche:

b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

Quando occorre il permesso di costruire per le tettoie

La regola generale è chiara: la tettoia richiede il Permesso di Costruire quando si configura come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e.1) del DPR 380/2001. Questo avviene quando la tettoia:

comporta una trasformazione permanente del suolo o un aumento della sagoma dell’edificio;
possiede una copertura stabile e non rimovibile;
incide visivamente sull’aspetto dell’immobile o del contesto urbano.

La giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che una tettoia con struttura solida e copertura permanente — anche se aperta su tre lati — costituisca un intervento di nuova costruzione, per il quale è obbligatorio il Permesso di Costruire. Un esempio emblematico è la sentenza del Consiglio di Stato n. 130/2024, che ha confermato la necessità del permesso per una tettoia “aperta ma stabile”, in quanto idonea a modificare la sagoma e l’impatto visivo dell’edificio.

Per la fattispecie di una tettoia (1,80 x 5,00 metri) fissata al suolo, da realizzare a protezione dell’ingresso del fabbricato, in sostituzione di una preesistente scala in muratura il Consiglio di Stato, con sentenza n. 7745/2025, ha confermato la qualifica di nuova costruzione, da assoggettare obbligatoriamente al permesso di costruire. Tra le motivazioni sostenenti l’obbligatorietà del permesso di costruire per le tettoie, si riportano quelle utili ai fini giurisprudenziali:

una tettoia, come quella della fattispecie, in quanto elemento edilizio che proietta la sua ombra sul terreno, realizza senza dubbio un ingombro planimetrico, e ciò significa che la sua presenza e forma vengono rappresentate sulla planimetria dell’immobile come se fosse un’area coperta vista dall’alto.
quanto all’ingombro planimetrico, la tettoia in questione, anche se aperta, occupa uno spazio fisico che si riflette sulla planimetria dell’edificio in quanto ne indica la proiezione sul piano orizzontale;
la tettoia in questione, tenuto conto delle sue dimensioni e delle modalità di ancoraggio al suolo, altera la sagoma dell’edificio e, insieme a questa, aumenta la superficie coperta dell’immobile in modo significativo, anche perché destinata a un uso stabile e duraturo, a sua volta, un parametro urbanistico importante in quanto può anche influire sulla volumetria dell’edificio.

L’ancoraggio al suolo o al piano di calpestio tramite piastre annegate nel pavimento e bullonate ai pilastri, configura una fissità e stabilità funzionale dell’opera: qualsiasi ancoraggio finalizzato a stabilizzare nel tempo l’opera toglie qualsiasi natura di amovibilità, e pertanto è sufficiente per escludere a priori qualsiasi inquadramento nelle opere minori o di edilizia libera.

Il caso della tettoia aperta su tre lati

Una delle situazioni più comuni è la tettoia “aperta su tre lati”, molti la considerano automaticamente esente da permesso di costruire, perchè inutilizzabile ai fini abitativi e configurante solo utilizzi accessori o pertinenziali. Il fatto che una tettoia sia “aperta” non significa che sia leggera o temporanea: se la tettoia ha una copertura rigida, struttura portante ancorata al suolo e dimensioni rilevanti, essa resta comunque un’opera edilizia a tutti gli effetti. La giurisprudenza ha chiarito che la presenza o meno dei lati chiusi non è un criterio sufficiente per escludere l’obbligo del permesso di costruire (Cons. di Stato n. 130/2024): ciò che conta è l’impatto complessivo dell’opera sulla sagoma e sull’assetto edilizio preesistente. In altre parole, una tettoia aperta, ma strutturalmente importante, non configura edilizia libera.

La possibilità di qualificare la tettoia come opera pertinenziale o accessoria

Un tema ricorrente è quello della pertinenza urbanistica: la tettoia, se di dimensioni contenute e funzionalmente legata all’edificio principale, può essere considerata “pertinenziale” e quindi soggetta a un titolo edilizio meno oneroso (SCIA o CILA, secondo i casi). L’art. 3, comma 1, lettera e.6) del DPR 380/2001 precisa che gli interventi pertinenziali non costituiscono “nuova costruzione” solo se non comportano un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale e se non sono autonomamente utilizzabili. Tuttavia, la pertinenza non è un automatismo:

deve esistere un rapporto funzionale diretto con l’edificio principale (ad esempio, copertura di uno spazio di accesso o di sosta privato);
la tettoia non deve avere autonomia d’uso o carattere prevalente;
la normativa locale può comunque prevedere che ogni tettoia, anche di piccole dimensioni, sia soggetta a permesso.

In molti Comuni, infatti, i regolamenti edilizi o le norme di attuazione dei piani urbanistici vietano di considerare le tettoie come opere pertinenziali.
In tal caso, anche una struttura sotto il 20% richiederà comunque un titolo edilizio maggiore.

Occorre escludere il carattere pertinenziale di quelle opere che, come una tettoia, vengano ad alterare la sagoma del preesistente edificio (Cons. di Stato n. 309/2020, n. 1943/2019, n. 1155/2017). Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3283/2023, ha ribadito la necessità del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell’edificio (vedi anche Cons. di Stato n. 1205/2023, e in senso analogo anche Cons. di Stato n. 1272/2014 quando afferma «che l’installazione della tettoia è invece sottratta al regime del permesso di costruire ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell’immobile cui accedono»).

Nella fattispecie trattata dal Consiglio di Stato nell’anzidetta sentenza n. 3283/2023, la realizzazione di una tettoia di 130 mq – per le sue rilevanti dimensioni e caratteristiche strutturali – innova il preesistente manufatto, sia dal punto di vista morfologico che funzionale, determinando una chiara variazione planivolumetrica ed architettonica, rendendo necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire. Per le stesse caratteristiche di ingombro e dimensioni, deve escludersi che una siffatta stabile trasformazione dell’assetto edilizio preesistente in termini di sagoma, volume e superficie potesse integrare una «pertinenza» in senso urbanistico.

La stessa sentenza, nell’escludere che la suddetta tettoia potesse qualificarsi come una pertinenza urbanistica, ha rilevato che la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (vedi anche Consiglio di Stato n. 3283/2023, ma anche n. 19/2016, n. 3952/2014, n. 817/2013, n. 615/2012).

Occorre pertanto escludere il carattere pertinenziale di quelle opere che, come una tettoia, vengano ad alterare la sagoma del preesistente edificio (Cons. di Stato n. 309/2020, n. 1943/2019, n. 1155/2017). In questi casi, anche una piccola tettoia, per la rilevanza urbanistica e di incidenza sulle caratteristiche dell’edificio, non è classificabile tra le opere minori e tanto meno tra quelle di manutenzione (ordinaria e straordinaria) o di consolidamento statico; neppure essa è assimilabile al risanamento conservativo (intervento questo volto a preservare l’integrità e la funzionalità di un edificio rispettandone, appunto, le caratteristiche originarie) o al restauro conservativo (intervento che postula, invece, modifiche preordinate a riportare l’edificio a uno stato storico ben definito). In sostanza, è possibile ritenere che più la struttura è solida e duratura, maggiore è la probabilità che richieda un titolo abilitativo edilizio.

Nell’improbabile ipotesi in cui la disciplina regionale, nonché i relativi strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali inquadrassero alcune tipologie di tettoie come opere pertinenziali (ovviamente di modesta entità e impatto sul territorio) , ossia costruita in diretto asservimento, aderenza o rapporto pertinenziale ad edificio principale, non significa che sia edilizia libera, cioè esonerata dai restanti titoli edilizi (SCIA o CILA). L’esclusione dalla categoria di interventi pertinenziali di cui all’articolo 3 comma 1 lettera e.6) DPR 380/01 comporta l’esclusione del Permesso di Costruire senza neppure configurare ampliamento volumetrico, in quanto previsto come clausola residuale del testo unico edilizia.

Edilizia libera, ma siamo sicuri?

Nel Glossario dell’Edilizia Libera (D.M. 2 marzo 2018) e nell’articolo 6 D.P.R. 380/01, non è presente la voce “tettoia”, ciò significa che, in linea generale, non rientra tra le opere realizzabili senza titolo abilitativo. Esiste una remota possibilità di ottenere in buona parte lo stesso effetto di copertura di spazi esterni mediante la posa o installazione di determinati elementi descritti nelle due anzidette norme, e alle relative condizioni, alle quali potremmo aggiungere anche le eventuali norme regionali in materia. Questo tipo di installazioni (e non di costruzioni) sono caratterizzate:

da struttura leggera, facilmente amovibile, non ancorata in modo permanente al suolo,
funzione meramente accessoria (riparo temporaneo o arredo esterno);
assenza totale di impatto sulla sagoma e sull’aspetto dell’edificio;
conformità alle eventuali disposizioni comunali che ammettono tali opere.

In questi casi, più che di “tettoia”, si dovrebbe parlare di pergotenda, gazebo, pergola bioclimatica o comunque tipologie di copertura leggera, categoria che la giurisprudenza riconosce come intervento di arredo esterno e quindi non soggetto a permesso di costruire, SCIA o CILA.

Altri vincoli e normative da rispettare

Anche qualora si disponga di un titolo edilizio, è necessario verificare la presenza di eventuali vincoli aggiuntivi che potrebbero richiedere ulteriori autorizzazioni:

Vincolo paesaggistico: serve il nulla osta della Soprintendenza o dell’Ente Parco competente;
Vincolo idrogeologico o idraulico: occorre il parere tecnico degli uffici competenti;
Vincolo storico o culturale: è obbligatorio acquisire l’autorizzazione della Soprintendenza.
Disciplina sismica: la struttura va progettata secondo le NTC 2018, e in base anche alle disposizioni regionali, effettuare deposito all’ex Genio Civile (oppure ottenere la previa autorizzazione sismica), salvo che rientrare nelle opere strutturali sismicamente irrilevanti.

Senza tali autorizzazioni, anche un titolo abilitativo formalmente valido può risultare inefficace.

Norme regionali, prudenza e limiti applicativi

Si è più volte fatto rinvio alle eventuali e diverse disposizioni contenute nelle norme regionali, finalizzate a semplificare la realizzazione di tettoie, anche in ossequio ai poteri regolamentari concessi dall’articolo 10 del D.P.R. 380/2001, ma si sa che il nostro ordinamento in materia edilizia è disseminato di trappole sparse. Per esempio si segnala l’orientamento giurisprudenziale secondo cui «in materia urbanistica, le disposizioni introdotte da leggi regionali devono rispettare i principi generali stabiliti dalla legislazione nazionale, e conseguentemente devono essere interpretate in modo da non collidere con i detti principi. Il principio è stato enunciato in relazione ad un fattispecie del tutto simile al caso di specie, relativa alla realizzazione di una tettoia per la quale la Corte ha ritenuto necessario il permesso di costruire, ai sensi degli artt. 3, 10 e 31 T.U. Urbanistica, essendo tali disposizioni destinate a prevalere sulla disciplina dettata dall’art. 20, comma primo, legge Regione Sicilia 16 aprile 2003, n. 4 secondo cui, in deroga ad ogni altra disposizione di legge, non sono soggette a concessioni e/o autorizzazioni né sono considerate aumento di superficie utile o di volume né modifica della sagoma della costruzione la chiusura di terrazze di collegamento e/o la copertura di spazi interni con strutture precarie (Cass. Pen n. 30426/2022, n. 30657/2016)».

Conclusioni

La costruzione di una tettoia non è un intervento banale: si tratta, a tutti gli effetti, di un’opera edilizia che nella gran parte dei casi richiede un titolo abilitativo, spesso il Permesso di Costruire. In ogni caso, prima di procedere è sempre consigliabile un confronto tecnico con il professionista o un accesso preventivo agli uffici comunali, per verificare la disciplina locale e i vincoli eventualmente presenti. Una tettoia costruita senza il corretto titolo abilitativo può infatti comportare sanzioni, ordine di demolizione e difficoltà nelle pratiche edilizie future, anche in caso di compravendita dell’immobile.