Agibilità sanante con evidenziate parziali difformità (Salva Casa)

Sarebbe bello che l’ultimo comma dell’articolo 34-ter del testo unico edilizia avesse valore di “condono automatico” delle parziali difformità effettuate rispetto al titolo abilitativo, ma per il momento è opportuno applicare un approccio prudenziale: la tanto acclamata “Agibilità sanante” è l’unica ad esistere dopo la sua introduzione con legge n. 105/2024 “Salva Casa”, ma è presto per attribuire un valore totale. Al momento si fa fatica ad affermare che:

Indice

Riconosciuta la regolarizzazione implicita ai passati certificati di abitabilità e agibilità per discordanze minori

Si rende opportuno constatare che la cosiddetta agibilità sanante può applicarsi solamente nei casi di parziali difformità formalmente riscontrate nei documenti e accertamenti effettuati all’epoca di rilascio. In attesa della presa di posizione dalla giurisprudenza, è opportuno essere cautelativi e applicare l’agibilità sanante con evidenza di abusi edilizi, alle seguenti condizioni, evidenziando anche le indicazioni fornite dalle Linee Guida MIT del 29 gennaio 2025 (le quali non sono fonte normativa o giurisprudenziale, bensì un punto di vista ministeriale per orientare gli uffici periferici).

“il rilascio del certificato di abitabilità è sufficiente per ritenere tutto condonato”.

Articolo 34-ter, comma 4, TUE:

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Da quanto sopra, queste casistiche non possono essere considerate “sanate” o “condonate”, bensì tollerate: ciò significa che la parziale difformità compiuta rispetto al titolo abilitativo mantiene natura di illecito (permanente), ma per le quali non c’è più interesse a reprimerli. Inutile dire che la motivazione a sostegno di questa rinuncia repressiva siano in parte radicati da una sorta di “legittimo affidamento” e per un discreto decorso del tempo.

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Di quali Agibilità e Abitabilità rilasciate stiamo parlando?

Ai soli fini del presente articolo i termini di Agibilità e Abitabilità saranno intercambiati e considerati equiparati tra loro, anche prima dell’assorbenza normativa effettuata col testo unico edilizia DPR 380/01: si rammenta infatti che prima di ciò il certificato di abitabilità veniva rilasciato dal comune per autorizzare l’utilizzabilità dell’immobile, mentre il certificato di agibilità veniva rilasciato per quelli non residenziali, con maggior riguardo alla sua sicurezza. Facciamo alcune premesse importanti sul certificato di abitabilità:

  1. non è stato inventato per la prima volta con R.D. 1265/34, ma per semplicità si partirà da questa norma;
  2. veniva rilasciato previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.
  3. il controllo ispettivo da parte di funzionari pubblici ai fini igienici e di conformità al progetto autorizzato è stato effettuato fino all’entrata in vigore del DPR 425/94, che ha trasferito questo compito al direttore dei lavori;

Ergo, come anche correttamente affermato dalla FAQ D3.4.2.1, non è necessario circoscrivere il comma 4 dell’articolo 34-ter TUE alle sole parziali difformità effettuate verso le licenze edilizie rilasciate antecedentemente all’entrata in vigore della legge 10/77, ma anche alle concessione edilizie rilasciate almeno fino al DPR 425/94. Ho volutamente inserito il termine “almeno”, perchè non si può escludere che anche dopo tale norma il Comune non abbia svolto accertamenti e controlli sulla conformità edilizia: infatti l’articolo 34-ter, ultimo comma, non richiama testualmente le norme dell’abitabilità o di agibilità (tra l’altro richiama soltanto quest’ultimo termine, mantenendo una coerenza con la fusione operata dal DPR 380/01).

Parziali difformità dal titolo approvato, esclusi gli abusi superiori

Un altro requisito principale riguarda la categoria di illeciti edilizi potenzialmente equiparati a tolleranza grazie al rilascio del certificato di abitabilità e agibilità: le discordanze effettuate in corso d’opera non devono superare la vigente categoria di parziali difformità dal titolo abilitativo disciplinate dall’articolo 34 DPR 380/01, per espressa deroga richiamata. Non importa se l’illecito è stato compiuto e accertato anni fa, in quanto la qualifica dell’abuso edilizio va effettuata secondo il regime amministrativo vigente all’accertamento (ratione temporis).

La norma stabilisce che l’illecito edilizio compiuto in epoca risalente non deve superare per gravità la vigente categoria di parziale difformità dal permesso di costruire. Conseguentemente, sono esclusi dalla “agibilità tollerante” prevista dall’articolo 34-ter gli illeciti edilizi più gravi, a prescindere che siano stati espressamente riconosciuti in fase di accertamenti e sopralluoghi decenni fa:

  • variazioni essenziali al permesso di costruire o SCIA alternativa;
  • totale difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa;
  • assenza di permesso o scia alternativa;

Agibilità e Abitabilità rilasciata con evidenza di abuso edilizio accertato

Nel libro amazon “Salva Casa” ho consigliato la preferenza dei certificati di abitabilità e agibilità rilasciati nei quali risultano evidenziati espressamente le irregolarità edilizie accertate dai sopralluoghi. La stessa indicazione è stata evidenziata anche nelle Linee Guida MIT alla FAD D3.4.2.2 (riportata in seguito), rispondendo al quesito per cui si possa ritenere accertata la sussistenza di parziali difformità in sede di sopralluogo o ispezione. Dalla risposta emergono conferme interessanti sulle modalità di accertamento ispettivo di agibilità e abitabilità, ritenendo sufficiente che:

  • siano state svolte le varie tipologie di sopralluogo o ispezione sulla base delle diverse modalità previste dalla normativa evoluta nel tempo;
  • gli accertamenti si siano limitati ad una generale o generica constatazione delle difformità: ciò significa che non occorre una dettagliata descrizione della discordanza rilevata rispetto al titolo abilitativo, sarà invece sufficiente un richiamo sostanziale e congruente.

Ad esempio, sono accettabili le descrizioni riscontrate nel seguente estratto dall’Abitabilità rilasciata decenni fa, ricevuto per gentile cortesia da Claudia Volontè:

  1. è stata modificata la posizione di una finestra al piano primo;
  2. il terrazzo previsto in progetto sull’angolo di sud-ovest è stato eseguito sulla parete rientrante del lato sud;

In questi casi sarà necessario valutare in quale categoria di intervento abusive rientrano oggi queste discordanze. E’ molto probabile che il criterio di tolleranza adottato all’epoca sia assorbito nelle vigenti parziali difformità dal permesso di costruire ex articolo 34 TUE.

Agibilità sanante

La Risposta FAQ 3.4.2.2 fornita dalle Linee Guida MIT

È sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità. Sono ricomprese le varie tipologie di sopralluogo o ispezione previste, nel corso del tempo, dall’ordinamento, purché queste siano state dirette ad un accertamento anche di carattere edilizio. Con riferimento alle ipotesi più risalenti, può farsi l’esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell’opera, la sussistenza di muri prosciugati e l’assenza di causa di insalubrità (articolo 221 del R.D. n. 1265 del 1934). Si tratta di tipologie di accertamenti che sono stati molto frequenti nella prassi, stante la lunga vigenza di tale disposizione, abrogata solo con il D.P.R. n. 425 del 1994, il quale ha introdotto un meccanismo di silenzio assenso che, di converso, esclude la possibilità di applicare la regolarizzazione di cui all’articolo 34-ter, comma 4, in esame, ai certificati di agibilità/abitabilità formatisi con quel meccanismo, difettando in tali casi un accertamento da parte di un tecnico pubblico. Inoltre, occorre che tali accertamenti abbiano constatato la sussistenza di parziali difformità. In relazione al contenuto di tale accertamento occorre, poi, considerare come i verbali redatti in passato fossero, molto spesso, privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, anche in considerazione delle tecniche utilizzate all’epoca. Alla luce di ciò, ipotizzare l’applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l’accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione, nonché deprivare la ratio della regola, che è volta a valorizzare l’affidamento riposto dal cittadino sulla base del rilascio di un certificato di agibilità/abitabilità redatto all’esito di un sopralluogo appositamente finalizzato anche alle verifiche edilizie e maturato anche in considerazione della mancata adozione di successivi provvedimenti repressivi. Pertanto, si ritiene che anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi) possa, comunque, trovare applicazione la disposizione in esame. Inoltre, occorre che il certificato di agibilità o abitabilità – rilasciato all’esito del procedimento sopra indicato – non sia suscettibile di annullamento in autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 (con conseguente necessità di verifica di tutti i presupposti di tale disposizione). Va ulteriormente chiarito che, ai fini dell’operatività della disposizione, non può ritenersi sufficiente la circostanza che il certificato riporti la sussistenza di difformità edilizie, le quali devono essere, invece, accertate – nei termini sopra indicati – nei verbali di sopralluogo o ispezione. In ogni caso, non si ritiene indispensabile che il certificato richiami il sopralluogo o l’ispezione, nei casi in cui dalla documentazione relativa al procedimento possa, comunque, evincersi che il certificato sia stato redatto tenendo conto dell’esito di tale accertamento. Si pensi ai casi di certificati rilasciati ai sensi dell’articolo 221 del R.D. n. 1265 del 1934, che necessariamente presuppongono l’avvenuta ispezione, con la conseguenza che l’eventuale verbale antecedente a tale certificato sarà di per sé prova del preventivo accertamento.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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