Tolleranze costruttive non sono illeciti edilizi, su esse niente oblazione (TAR Napoli 5874/2026)

Con Legge n. 105/2024 “Salva Casa” è stato ampiamente allargato il perimetro delle tolleranze costruttive ed esecutive e, come già recitava la norma previgente, esse non costituiscono violazione edilizia. In altre parole, dobbiamo immaginarle come una sorta di “vibrazione” attorno alla singola unità immobiliare, e pur sforando di poco dai parametri autorizzati, non sono perseguibili come illeciti o abusi, almeno secondo il profilo edilizio. Chiaramente, per ogni altra normativa di settore avente incidenza urbanistico-edilizia non si applica il regime delle tolleranze contenuto del DPR 380/2001.

Il nodo interessante quanto banale è se il Comune possa comunque ricondurre le porzioni tollerate negli illeciti edilizi da sanare, e farvi pagare sopra le relative oblazioni previste dalle stesse procedure di regolarizzazione del testo unico edilizia.

Il TAR Campania, Napoli, sezione II, con sentenza n. 5874 del 22 ottobre 2026, ha esaminato un caso di sanatoria edilizia ex articolo 36-bis TUE, dove un Comune aveva comunque ricompreso anche le tolleranze (articoli 34-bis) da regolarizzare (articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Se posso aggiungere però una nota stonata, occorre ragionare anche con uno scenario non impossibile: e se in futuro le tolleranze dovessero essere abrogate per qualunque motivo, oppure una giurisprudenza ne dichiarasse l’inapplicabilità, ciò che era tollerato tornerebbe ad essere illegittimo. Per questo, nel dubbio, meglio sanare anche quelle porzioni oggi qualificate tolleranze costruttive ed esecutive, non si sa mai.

Punti chiave

• Alle difformità irrilevanti qualificate come tolleranze non si applica l’oblazione prevista per la sanatoria dell’articolo 36-bis.
• Le valutazioni su superfici vanno applicate sulla singola unità immobiliare per legge;

Dal permesso favorevole al nuovo ordine di demolizione

Un fabbricato articolato in tre unità immobiliari, era già stato interessato da titoli edilizi e condono, e durante un sopralluogo comunale del 2023, sono state accertate chiusure di balconi e terrazzi, ampliamenti e una voliera sulla copertura. Dopo precedenti istanze e un contenzioso amministrativo inerente ad una precedente istanza di accertamento di conformità presentato ai sensi dell’articolo 36, i proprietari avevano ottenuto nel 2024 il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis, che aveva espressamente considerato tra gli illeciti anche le nuove tolleranze introdotte dal Salva Casa.

Nel 2025 il Comune aveva annullato in autotutela il titolo edilizio rilasciato in sanatoria, perchè risultava il mancato versamento dell’oblazione dovuta, aggiungendo in seguito ulteriori ragioni: il superamento delle tolleranze, l’inclusione delle scale comuni nei calcoli delle superfici, e la qualificazione della voliera come nuovo volume. Infine, era intervenuto un ulteriore provvedimento di ordine di demolizione. In sostanza, il problema era diventato anche procedimentale: l’Amministrazione comunale aveva cambiato le ragioni del proprio intervento.

Tolleranze e sanatoria: perché l’oblazione non era dovuta

Il TAR ha ritenuto che, per le difformità rientranti nel perimetro delle tolleranze costruttive, l’ufficio comunale avesse confuso i due regimi, assorbendo il primo nel secondo:

• tolleranze, quali scostamenti di lievi entità non costituenti violazioni edilizie, ex articolo 34-bis
• illeciti edilizi di parziali difformità o variazioni essenziali dal permesso di costruire (o SCIA alternativa al PdC), o quelli effettuati in assenza o difformità dalla SCIA ex articolo 36-bis.

Non basta chiamare un atto permesso in sanatoria per assoggettare ogni sua componente alla medesima disciplina, cioè in grado di assorbire anche quelle parti che non configurano per legge violazione edilizia. Sul piano operativo non si devono confondere i due istituti. Per approfondire questa distinzione è utile il testo delle FAQ Salva Casa pubblicato sul blog il 30 gennaio 2025, in particolare la sezione 3.3. Il richiamo aiuta a comprendere perché riconoscere una tolleranza e sanare una violazione richiedano percorsi distinti.

Singola unità e superfici utili: i limiti applicativi

Nella fattispecie sono stati richiamati principi applicativi di una precedente sentenza del Consiglio di Stato, facendo riferimento alla singola unità immobiliare interessata anziché all’intera costruzione:

«Il Consiglio di Stato con la sentenza della sez. VII, 21/07/2025, n. 6426 ha affermato che l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 (inserito dal d.l. n. 76 del2020, conv. in l. n. 120 del 2020) — che stabilisce che « il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo » — deve essere inteso nel senso che la « tolleranza di cantiere »rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento alle « singole unità abitative ». Pertanto, al fine di evitare applicazioni distorsive della disposizione in commento, occorre considerare solo la porzione e/o la parte di « unità immobiliare » a cui l’abuso stesso si riferisce concretamente, rapportandolo alle misure progettuali indicate nella pratica edilizia. Ne discende che la motivazione del Comune è errata».

Ciò significa che occorre tenere distinti la superficie utilizzata per determinare la percentuale applicabile e il parametro progettuale sul quale misurare lo scostamento.

Conclusioni e consigli utili

La decisione ha chiarito che quanto qualifica tolleranze costruttive/esecutive non può essere assorbito o parificato come illecito edilizio, e sottoponendolo alla debenza dell’oblazione. Sennò che tolleranza sarebbe? In definitiva, secondo tale logica si deve sottrarre dal novero delle opere illecite quelle distintamente inquadrabili come tolleranze, pertanto a livello pratico occorre separare le opere tollerate da quelle eventualmente da sanare. La verifica va documentata per ciascuna discordanza o difformità, evitando che una qualificazione generica dell’intera pratica nasconda regimi differenti.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 380/2001: articoli 6, comma 1, lettera e-quinquies; 31; 34-bis; 36-bis, in particolare comma 5.
• Legge 241/1990: articoli 7, 21-octies e 21-nonies.
• D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105/2024: modifiche alle tolleranze edilizie.

Giurisprudenza citata

• TAR Campania, Napoli, sezione II, n. 5874, pubblicata il 22 ottobre 2026;
• Consiglio di Stato, sezione VII, n. 6426 del 21 luglio 2025: precedente richiamato al punto 12.2 della sentenza esaminata.

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