Meglio sanare anche irregolarità astrattamente qualificabili come tolleranze • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

02/09/2025
Tolleranze edilizie
02/09/2025

Regolarizzare ogni discordanza conviene, le tolleranze potrebbero cambiare o essere interpretate diversamente

C’è voluto del tempo per allargare il perimetro delle tolleranze costruttive e delle tolleranze esecutive (art. 34-bis DPR 380/01), differenziandole pure in base al tempo della loro ultimazione rispetto alla data del 24 maggio 2024, mediante il decreto-legge n. 69/2024 Salva Casa (convertito in L. 105/2024). A livello operativo si sono presentate nuove semplificazioni e un regime più agevolato verso quelle discordanze di minima entità effettuate rispetto al titolo abilitativo, riferite alla singola unità immobiliare (e non anche all’intero edificio). Allargando il perimetro delle irregolarità edilizie tollerate dal nostro sistema, si sono allargate di pari passo i dubbi applicativi quando si impostano le pratiche edilizia di sanatoria, anch’esse diversificate molto ad opera del medesimo decreto-legge.

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In particolar modo si sono già presentate casistiche in cui si debba effettuare regolarizzazione per alcune irregolarità con i procedimenti presenti all’interno del testo unico edilizia, ossia:

CILA tardiva, articolo 6-bis
Sanatoria edilizia “ordinaria”, articolo 36
Permesso di costruire in sanatoria “minore”, articolo 36-bis
SCIA in sanatoria, articolo 36-bis
SCIA regolarizzazione varianti “Ante ‘1977”, articolo 34-ter c.2

Il quadro normativo post Salva Casa si è differenziato a più dimensioni contemporaneamente, legate reciprocamente tra loro: tolleranze e procedure di regolarizzazione. Cosa si intende dire? Sono possibili casi in cui una irregolarità edilizia tollerabile si trovi inserita all’interno di altre irregolarità oggetto di sanatoria, senza però essere sanata in quanto configurata come tolleranza.

Un esempio banale: le modeste traslazioni delle porte interne, ultimate entro il 24 maggio 2024, rientrano sì nelle tolleranze esecutive, tuttavia occorre considerare se non sia il caso di inserirle comunque nelle opere oggetto di sanatoria. Per quali motivi si arriva a questa riflessione? Perchè oggi le tolleranze:

esistono nella normativa, ma potrebbero subire modifiche o addirittura l’abrogazione;
restano pur sempre suscettibili di interpretazione discrezionale tecnica, variabile tra ciascun professionista e persona. La traslazione di 10 cm di una porta rispetto al progetto è davvero equivalente alla traslazione di tre metri?
rimangono comunque esposte ai futuri orientamenti giurisprudenziali, in senso favorevole o contrario;

Ecco perchè resta valido scegliere l’approccio di prudenza, dovendo preferire la sanatoria “vera” anche per quelle particolari discordanze qualificabili anche come tolleranze di vario genere. Tra l’altro la storia della legislazione edilizia italiana può testimoniare diversi ripensamenti effettuati sulle norme, procedimenti e sanzionamento. E allora, in caso di simili evenienze, meglio un pezzo di carta in più che uno in meno, e pertanto meglio regolarizzare anche quanto astrattamente qualificabile come tolleranza, anzichè sottrarla da quanto oggetto di sanatoria.