Abusi edilizi in condominio: verifiche del singolo appartamento estese alle parti comuni (CdS 7704/2026)

Durante le fasi di preparazione di una compravendita potrebbero emergere difformità nella singola unità immobiliare situata all’interno di un più ampio fabbricato, e ciò potrebbe condurre a un procedimento sanzionatorio anche quando le opere sembrano risalire alla costruzione del condominio. Si pone il problema se il Comune possa limitarsi a verificare le irregolarità di un singolo appartamento quando esse interessano prospetti, sagoma, sedime e parti strutturali dell’intero fabbricato? Il Consiglio di Stato, Sezione VII, con sentenza n. 7704/2026 ha esaminato il problema dal punto di vista dell’istruttoria amministrativa.

Punti chiave

1. Se le difformità possono derivare dalla costruzione originaria del condominio, l’istruttoria deve esaminare l’edificio e gli altri appartamenti coinvolti.
2. Il confronto con il progetto assentito deve individuare le caratteristiche autorizzate e le specifiche difformità riscontrate.
3. Un difetto istruttorio che investe l’intero accertamento può determinare l’annullamento anche delle sanzioni pecuniarie.

Il caso: la verifica richiesta prima della vendita

L’unità immobiliare, situata al piano terra di un edificio, era stata acquistata nel 1971. In vista della vendita (2020), la proprietaria incaricava un professionista tecnico di ricostruire la documentazione edilizia. Dal confronto con i progetti autorizzati emergevano probabili difformità compiute in corso di costruzione del fabbricato e la proprietaria chiedeva direttamente al Comune un sopralluogo. L’iniziativa di verifica, avviata dalla stessa interessata, è sfociata in un procedimento repressivo.

All’esito degli accertamenti il Comune ha contestato, tra le altre opere:

• un ampliamento di circa 15,00 mq generato da varie sporgenze dei prospetti tali da modificare l’impronta dell’edificio che risulta completamente difforme sull’area di sedime con conseguente aumento della consistenza e quindi anche diversa posizione delle bucature infissi e della distribuzione interna delle tramezzature degli ambienti interni;
• l’estensione della corte esterna tramite un solaio di circa 24 metri quadrati; un accesso pedonale;
• una cameretta inferiore a 9 metri quadrati non prevista negli elaborati; e un disimpegno con sovrastante soppalco non praticabile.

Le contestazioni erano dunque eterogenee, comprendendo elementi esterni, strutturali e interni: in sostanza, le irregolarità riscontrate debordavano dall’ambito della singola unità immobiliare e coinvolgevano anche le parti comuni e globali dell’edificio. Nel 2023 il Comune applicava due sanzioni pecuniarie, rispettivamente di 1.000 e 1.500 euro, e disponeva con un terzo provvedimento il ripristino per alcune delle difformità, per le quali il ricorso al TAR Lazio, Sezione II, con sentenza n. 2202/2026, ha respinto il ricorso. La proprietaria ha proposto appello, insistendo sull’origine costruttiva delle opere, sull’estensione condominiale delle difformità e sull’insufficienza degli accertamenti.

La questione giuridica: l’oggetto dell’accertamento edilizio

Il vero problema non era soltanto stabilire a chi imputare la realizzazione degli interventi, ma comprendere quale porzione di fabbricato dovesse essere tecnicamente esaminata prima di irrogare le sanzioni. Per le irregolarità accertate al precedente paragrafo, dagli accertamenti è emerso che esse sembravano risalire al momento della costruzione originaria, in ragione della continuità strutturale dei prospetti e dei materiali. Questa stessa premessa istruttoria rendeva inadeguata una verifica circoscritta al solo appartamento, perchè esuberante dal suo perimetro.

Il Consiglio di Stato osserva: «Ne consegue che, trattandosi di abusi connessi alla realizzazione originaria dell’intero edificio, come riconosciuto dalla stessa Amministrazione con riferimento agli abusi sub a), b) e c), l’istruttoria doveva coinvolgere la totalità dell’edificio e degli appartamenti. La circostanza che una (minore) parte degli abusi possa essere stata posta in essere nell’ambito del singolo appartamento dell’appellante non consente comunque di considerare l’istruttoria in parte idonea. Infatti è comunque mancata la verifica di cosa è stato oggetto di costruzione contestualmente all’edificio originario e cosa invece è stato costruito dal singolo condomino. L’appartamento della sig.ra (omissis) non poteva essere l’unico oggetto di accertamento, proprio considerando che le difformità comprendono parti strutturali del fabbricato e dunque l’istruttoria doveva coinvolgere la totalità dell’edificio e degli appartamenti.».

Questo passaggio è nevralgico, perché nello specifico impone di distinguere ciò le irregolarità compiute a livello globale sull’edificio da ciò che potrebbe essere stato eseguito successivamente dal singolo condomino. Non si poteva ricostruire tale distinzione senza accertamenti sull’organismo edilizio complessivo. In questo modo scatta un principio che definirei come “propagazione dell’abusività dell’immobile al condominio”, oppure “irregolarità edilizia in solido con l’edificio”.

Come ripartire l’abuso edilizio tra parti comune e singola unità

Ciò elimina il confine della verifica urbanistico-edilizia tra singola unità e intero edificio: questo problema pratico però lo avevo già anticipato anni fa quando fu approvata la norma sullo Stato Legittimo.

Però bisogna anche rilevare che la sentenza del Consiglio di Stato aveva per oggetto una fattispecie apertasi prima dell’entrata in vigore della legge n. 105/2024 “Salva Casa”, e in essa non è stata invocata la possibilità di distinguere e separare le difformità insistenti tra parti comuni e proprietà esclusiva contenuta nel comma 1-ter, articolo 9-bis del DPR 380/2001:

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Chissà, forse la stessa fattispecie in tribunale poteva avere un esito diverso se fosse stata contestata col quadro normativo aggiornato dal Salva Casa; certamente la questione non cambia a livello sostanziale, perchè soprattutto in condominio permane il dilemma operativo di come distinguere le irregolarità edilizie effettuate sulla singola unità da quelle sulle parti comuni. Questo problema era letteralmente esploso quando fu emanata la normativa Superbonus, valevole anche per gli edifici condominiali

Perché vengono annullate anche le sanzioni pecuniarie

Il giudice amministrativo ha escluso che si possa salvare una parte dell’istruttoria soltanto perché alcune opere sembrano collocate all’interno della singola unità: infatti mancavano la verifica della loro effettiva epoca e rapporto di collocazione rispetto alla costruzione complessiva dell’edificio. In questo modo la carenza non era settoriale, ma comprometteva la base fattuale del complesso dei provvedimenti sanzionatori.

La sentenza afferma: «Il difetto d’istruttoria è tale da inficiare la legittimità del complesso dei provvedimenti impugnati in relazione alla totalità delle sanzioni applicate, anche di quelle pecuniarie.» Di conseguenza, in riforma della sentenza del TAR, vengono annullati i provvedimenti con cui il Comune aveva applicato le sanzioni pecuniarie (nella specie previste anche dalla legislazione regionale). Tutto ciò però non significa che le irregolarità sono state sanate, tutt’altro: significa che il Comune dovrà svolgere un attento riesame e distinguere meglio le opere illecite “collettive” da quelle esclusive, e applicare i relativi provvedimenti sanzionatori ai relativi destinatari (condominio e singolo proprietario).

Conclusioni e consigli utili

Quando un accertamento di irregolarità edilizia riguarda parti o elementi risalenti alla costruzione e incidenti sull’edificio condominiale, l’amministrazione deve ricostruire il quadro autorizzato e concreto con un’istruttoria coerente con l’estensione fisica delle opere. Occorre infatti separare le difformità originarie verso la costruzione rispetto agli interventi compiuti dal singolo proprietario nella singola unità immobiliare. Questo approccio si riflette anche sul tecnico professionista incaricato di una compravendita, il quale dovrà comparare anche lui la distinzione tra irregolarità edilizie su parti comuni ed esclusive.

In definitiva, come ho già detto più volte, sarà dura regolarizzare la singola unità immobiliare inserita dentro un condominio.

Riferimenti normativi

• Legge Regione Lazio 11 agosto 2008, n. 15, articolo 19, comma 1.
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 6-bis, comma 5; 31, comma 2; 33, comma 2.

Giurisprudenza citata

• Consiglio di Stato, Sezione VII, 22 ottobre 2026, n. 7704 (pronuncia principale).
• TAR Lazio, Roma, Sezione II, n. 2202/2026 (sentenza riformata; data non indicata nel documento).
• Consiglio di Stato, Sezione VI, 7 novembre 2023, n. 9572.
• Consiglio di Stato, Sezione VI, 17 aprile 2023, n. 3864.
• Consiglio di Stato, Sezione VII, 25 gennaio 2023, n. 892.
• Consiglio di Stato, Sezione VI, 17 ottobre 2022, n. 8811.
• Consiglio di Stato, Sezione IV, 22 febbraio 2019, n. 1225.
• Consiglio di Stato, Sezione V, 5 settembre 2011, n. 4982.

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