Immobili condonati, ammessa la ristrutturazione anche con demolizione e ricostruzione (TAR Firenze 1758/2026)

Con la sentenza TAR Toscana, Firenze, Sez. III, 17 settembre 2026, n. 1758, si è tornati sul dilemma dei limiti degli interventi sugli immobili o sulle parti regolarizzate con procedura di condono edilizio conclusa positivamente. In essa sembra precisare, in senso meno restrittivo, la propria recente decisione espressa TAR Toscana n. 1731/2026.

Il caso riguardava un compendio residenziale con annesso già condonato, sul quale era stato richiesto un permesso di costruire per un intervento di demolizione e ricostruzione senza incremento volumetrico, comprendente anche la realizzazione di una piscina; il Comune di Firenze aveva archiviato la richiesta (bocciandola) sostenendo che sugli immobili condonati fossero consentiti soltanto interventi riconducibili al restauro conservativo. Il TAR ha ritenuto questa impostazione troppo rigida, addirittura richiamando la più recente pronuncia di Corte costituzionale n. 86/2026, ha ricordato che il condono resta una misura straordinaria che non cancella integralmente l’originaria illiceità, ma ciò non significa confinare l’immobile condonato alla sola manutenzione o al restauro; in tal senso, può essere ammessa anche la ristrutturazione edilizia quando funzionale alla tutela dell’integrità e della funzionalità dell’edificio (principi richiamati proprio dall’anzidetta pronuncia di Corte Costituzionale).

Demolizione e ricostruzione e cambio d’uso possono essere ammessi

Il passaggio più interessante della sentenza riguarda proprio l’estensione di questa possibilità: secondo il Collegio, le trasformazioni ammissibili possono comprendere anche la demolizione e ricostruzione e la ricontestualizzazione funzionale mediante mutamento della destinazione d’uso, purché quest’ultimo sia consentito dallo strumento urbanistico. La sentenza, nel richiamare il principio espresso proprio dalla Consulta, ha affermato infatti che possono sono incluse nella gestione del patrimonio esistente, legittimato con procedura di condono, «le forme di trasformazione ammissibili anche la ristrutturazione edilizia qualora finalizzata alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità».

La sentenza TAR Toscana afferma anche due passaggi importanti:

«Poiché la categoria della ristrutturazione (al contrario della manutenzione straordinaria e del restauro) non costituisce un intervento meramente conservativo comprendendo modificazioni incisive e sostanziali dell’immobile che possono comportare la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello originario per struttura e funzione, a giudizio del Collegio le espressioni utilizzate dalla Corte in ordine alle finalità per le quale essa può essere ammessa in relazione alle costruzioni oggetto di condono vanno intese in senso ampio come comprendenti sia le trasformazioni dirette a conservare la struttura del bene anche attraverso la sua demolizione e ricostruzione, sia quelle dirette a ricontestualizzarne la funzione attraverso il mutamento di destinazione d’uso (qualora ammesso dallo strumento urbanistico)».

In sostanza, la demo-ricostruzione con modifiche non sostanziali di sagoma vi rientra pienamente, come anche il mutamento di destinazione d’uso (qui però sollevo un interrogativo: si intende in senso alternativo e disgiunto, oppure si intende anche il cambio d’uso contestuale a una demo-ricostruzione?). La sentenza prosegue e affronta anche il tema degli incrementi volumetrici, a suo giudizio esclusi dalla portata, senza però fare riferimento espresso alle modifiche apportate dalla Legge n. 199/2025 verso gli interventi di rigenerazione urbana, limitandosi ad affermare che:

«Devono, per converso, escludersi gli interventi che eccedono la gestione sia pur avanzata del patrimonio condonato come quelli comportanti incrementi volumetrici (i quali finirebbero per moltiplicare gli effetti negativi dell’abuso originario, Corte Cost. 24/2022) e quelli che determinano un radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico legittimato dal condono attraverso la creazione di un organismo edilizio completamente diverso per sagoma e distribuzione dei volumi (Corte Cost. 238/2000)».

Ergo, secondo il TAR Toscana, restano invece fuori dal perimetro gli incrementi volumetrici e le trasformazioni capaci di determinare un radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico condonato, creando un organismo edilizio completamente diverso per sagoma e distribuzione dei volumi. Proprio per questo il TAR ha annullato l’archiviazione comunale: l’amministrazione dovrà esaminare concretamente il progetto, invece di applicare automaticamente il limite del restauro conservativo.

Un chiarimento rispetto alla precedente TAR Toscana n. 1731/2026

La pronuncia va letta insieme alla recentissima TAR Toscana n. 1731/2026, già esaminata in questo precedente approfondimento. In quel caso si chiedeva di demolire un fabbricato artigianale condonato a un piano e sostituirlo con undici abitazioni distribuite su cinque livelli: il TAR aveva escluso l’intervento perché il nuovo organismo risultava completamente diverso per sagoma, prospetti, altezza, ingombro e destinazione d’uso, interrompendo la continuità strutturale e funzionale con quello condonato. La precedente sentenza aveva quindi ammesso, in termini più cautelativi la «demo-ricostruzione fedele», purché finalizzata alla conservazione dell’integrità e della funzionalità dell’immobile. La n. 1758/2026 sembra precisare meglio quel principio: non serve necessariamente cristallizzare il manufatto condonato, ma neppure il condono consente una trasformazione senza limiti. Il discrimine sembra spostarsi sulla verifica concreta dell’intervento: niente automatismi, né nel senso di vietare ogni ristrutturazione, né nel senso opposto di equiparare integralmente il condono a una legittimazione originaria. Restano centrali l’assenza di aumenti volumetrici, il rispetto della disciplina urbanistica e la valutazione dell’effettiva continuità dell’assetto edilizio legittimato dal condono.

Conclusioni e consigli utili

Ancora una volta il limiti di ristrutturabilità di manufatti e porzioni già condonate richiede prudenza, perchè rimane un confine mobile sia in senso restrittivo che estensivo. Di sicuro il limite massimo superiore posizionato al mero restauro, risanamento e manutenzione non è affatto condivisibile, tenuto conto che l’opera è stata condonata:

• pagando oblazione (e quindi regime penale estinto)
• versando gli eventuali oneri concessori (e quindi riparando l’incremento di carico urbanistico)
• ottenendo la concessione edilizia in sanatoria (ossia un titolo abilitativo “pieno” a posteriori dell’opera, e non una fiscalizzazione).

Sarebbe l’ora che la questione fosse precisata nella definizione di Stato Legittimo del DPR 380/2001. Quello però che resta da accettare da molti proprietari è che lo strumento urbanistico comunale può legittimamente disciplinare il futuro e la trasformabilità di queste opere, senza però agire con preconcetti di esclusione automatica per la loro originaria genetica di abuso edilizio. Fino ad allora continuerà l’annoso contenzioso sulle trasformazioni da effettuarsi su immobili oggetto di sanatoria straordinaria nell’ambito dello “stato legittimo” ex articolo 9-bis DPR 380/2001, ancora oggetto di contrastanti orientamenti della giurisprudenza amministrativa e anche costituzionale.

A mio avviso, rientrano nella formazione dello Stato Legittimo non solo il titolo abilitativo originario, in base al quale l’immobile è stato costruito, ma anche ogni atto e titolo abilitativo rilasciato anche a posteriori all’opera e che lo abbia legittimato.

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