Le Sezione Unite di Cassazione ammettono il passaggio immobiliare senza il notaio

Brutta grana il contenzioso derivante dai matrimoni in crisi, soprattutto quando anche per oggetto la divisione di beni immobili o trasformazione dei relativi diritti reali.

La recente sentenza di Cassazione Civile n. 21761/2021 emanata a Sezioni Unite ha sciolto il dubbio sulla possibilità di trasferire la proprietà immobiliare nell’ambito dei predetti contenziosi, avvalendosi o meno del notaio.

In particolare stiamo parlando soltanto di quei contenziosi aventi per oggetto la separazione con soluzione consensuale, e del divorzio congiunto.

In entrambe le due ipotesi, si tratta di un contenzioso matrimoniale dove entrambe le parti hanno raggiunto una intesa relativa a tutti i punti, tra cui i conseguenti atti relativi agli immobili quali trasferimento o costituzione, o scioglimento della comunione, di diritti reali; non si parla di contenziosi matrimoniali dove non sia raggiunto un accordo complessivo.

L’esempio più semplice potrebbe essere lo scioglimento della comunione dei beni e il contestuale trasferimento della quota di comproprietà al coniuge, in luogo degli accordi già presi e accettati dalle parti.

Una volta raggiunto l’accordo in sede giudiziaria, nasce l’esigenza di trascrivere formalmente questo trasferimento immobiliare presso i Registri Immobiliari tramite il Tribunale stesso o incaricando un notaio; chiaramente si rendeva necessario anche rispettare gli adempimenti previsti dalla legge in materia di commerciabilità ben conosciuti nei tipici atti notarili di compravendita tra vivi.

In via speditiva, si poneva il problema di rispettare o meno la disciplina:

  • commerciabilità sui trasferimenti immobiliari tra vivi, e relativa nullità;
  • conformità catastale e relativa nullità;
  • trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, rinunce all’ipoteca e relative volture catastali;
  • Attestazione Prestazione Energetica (APE);
  • ecc.

Diciamo che da tempo si era posto il problema in sede civile di poter fare o meno un provvedimento giudiziario dotato dei requisiti formali e sostanziali affinché potesse avere gli stessi effetti del tipico atto notarile, senza dover rivolgersi al notaio.

Il vantaggio principale è la velocità in quanto le parti in causa di separazione o divorzio, avendo raggiunto il pieno accordo su tutti i punti, potrebbero raggiungere prima gli effetti desiderati e accordati. In caso contrario, dovrebbero interrompere provvisoriamente il procedimento giudiziario, effettuare l’atto notarile di trasferimento e tornare in tribunale per concludere definitivamente dopo il rogito.

Premetto pure che mi astengo dall’esaminare la questione dei costi notarili, delle imposte e aspetti fiscali perchè esulano dalla trattazione, per la quale si intende dare informazione volutamente speditiva.

INDICE

Si erano formati in precedenza due orientamenti opposti

Il nodo importante nasceva al momento di trasferire gli immobili interessati dall’accordo tra i coniugi in sede di separazione o divorzio.

Infatti a seguito dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto, nasceva il problema di come trasferire gli immobili, in termini di proprietà o dei diritti reali.

L’esigenza di trasferire gli immobili con massima celerità si scontrava con gli aspetti pratici e conseguenti, ben noti agli operatori del settore. Sono gli aspetti tipicamente noti quando si svolge la compravendita immobiliare tramite rogito notarile.

Ci sono diversi adempimenti formali, raccolte di informazioni e ricerche di natura tecnica per le quali siamo ormai abituati a vederle coordinare e gestire dal notaio, fin dal preliminare di vendita e per proseguire fino all’atto definitivo.

La gestione e coordinamento di questo ruolo abitualmente ricoperto dal notaio anche per gli atti di trasferimento immobiliare, conseguenti ad accordi consensuali divorzili o di separazione, ha avviato iniziative di parte finalizzate a farne a meno di questa figura. Certamente, rimanevano i dubbi irrisolti sulle forma e modalità sostitutive a questo delicato compito, per il quale non è certo che la macchina della Giustizia italiana sia pronta.

Orientamento favorevole

In passato si è consolidata una giurisprudenza minoritaria che ammetteva la possibilità di effettuare atti traslativi immobiliari senza il ruolo del notaio in caso di separazione consensuale o divorzio congiunto, in materia di negoziazione assistita.

In particolare nella disciplina dei rapporti e accordi economici della crisi coniugale, si è formato l’orientamento che riconosce la <<non esclusività della funzione certificatoria in capo al notaio, essendo a quest’ultimo equiparabile qualunque pubblico ufficiale a ciò autorizzato>> (Cass. SS.UU. n. 21761/2021).

Ad esempio, estrapolando sempre dalla sentenza a Sezioni Unite, <<ogni qualvolta l’accordo stabilito tra i coniugi, al fine di giungere ad una soluzione consensuale della separazione personale, ricomprenda trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili, la disciplina di cui all’art. 6 dei n. 132 del 2014, convertiti dalla legge n. 162/2014, deve necessariamente integrarsi con quella di cui all’art. 5, comma 3, del medesimo D.L. n. 132/2014. Ne consegue che, poi procedere alla trascrizione dell’accordo di separazione, contenente anche un atto negoziale comportante un trasferimento immobiliare, è necessaria l’autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, ai sensi dell’art. 5 comma 3 del succitato D.L. 132/2014>> (Cass. Civ. 1202/2020).

Orientamento contrario

In senso contrario invece si è espressa la giurisprudenza di legittimità, con pronunce dei giudici orientate a negare le possibilità di intese immediatamente traslative immobiliari anche all’interno del verbale di accordo per separazione consensuale o di divorzio congiunto (Cass. SS.UU. n. 21761/2021).

Per esempio non verrebbe ad assumere valore di atto pubblico né scrittura privata autenticata il verbale di accordo coniugale, costituendo piuttosto una scrittura privata la cui efficacia traslativa immobiliare avrebbe efficacia soltanto con ripetizione del contratto in forma di atto pubblico notarile ai fini della trascrizione e pubblicità immobiliare.

Il tema del corretto contenuto ai fini della commerciabilità e aspetti urbanistici/catastali

Un aspetto tra tanti ha reso controversa la possibilità di attribuire effetti traslativi immobiliari agli accordi consensuali nelle separazioni o divorzi giudiziari.
Infatti le decisioni dell’orientamento contrario spesso prendevano in esame i requisiti formali e sostanziali altrimenti necessari e previsti in materia di trascrizione di questi atti, e la certezza dei trasferimenti immobiliari (Cass. SS.UU. n. 21761/2021).

Ad esempio viene demandato al notaio la ricezione delle informazioni sulla conformità dello stato di fatto con la planimetria catastale, degli intestatari e dati catastali dell’immobile ai sensi dell’art. 29 c.1-bis art. 29 L. 52/1985, a pena di nullità degli stessi atti di compravendita. Queste dichiarazioni possono essere sostituite da un’attestazione di conformità resa da un Tecnico abilitato a presentare gli atti (Architetto, Ingegnere o Geometra).

Infatti per individuare e certificare la conformità di queste informazioni richiede preparazione tecnica adeguata, in quanto costituiscono elementi oggettivi da riscontrare direttamente sul bene immobiliare, in quanto incidenti le caratteristiche patrimoniali e fiscali.

In tal modo il legislatore avrebbe volutamente concentrato nell’ambito dell’atto notarile di compravendita il controllo indiretto degli interessi collegati a questo tipo di verifica.

In effetti l’accordo consensuale tra coniugi in ambito di separazione/divorzio, con effetti traslativi immobiliare, apre contestualmente l’interrogativo: come gestire le verifiche e adempimenti prevalentemente tecnici e tipici dell’atto notarile di compravendita, visto l’elevato rischio di invalidità, nullità o risoluzione connessi?

Il ragionamento meriterebbe anche di esaminare aspetti e dubbi simili che, in tema di conformità catastale, si sono formati nell’esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita; il giudice non è tenuto a verificare la c.d. conformità catastale soggettiva consistente nell’incidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, in quanto essa non costituisce una
condizione dell’azione e la sua mancanza non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (Cass. Civ. n. 20526/2020).

Faccio presente che, proprio in materia di commerciabilità immobiliare la questione della nullità formale e sostanziale è stata sciolta nel 2019 proprio dalle Sezioni Unite di Cassazione per un contenzioso di crisi coniugale.

Fine dei dubbi interpretativi: le SS.UU. ammettono il trasferimento immobiliare con verbale di accordo congiunto

La conclusione delle Sezioni Unite pone fine al dubbio interpretativo, riconoscendo all’accordo di separazione o divorzile valore di atto pubblico e titolo valido per la trascrizione nei registri immobiliari. Nella pronuncia si pone anche l’obbligo di attestare la conformità delle informazioni catastali, escludendo la nullità del trasferimento quando l’ausiliario del giudice non svolge l’ulteriore verifica circa l’intestazione catastale dei beni trasferiti e la conformità ai Registri immobiliari.

E lo stabilisce così:

«sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento; il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 cod. civ. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi dell’art. 4, comma 16, della legge n. 898 del 1970 che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 cod. civ.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte dei cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52 del 1985; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

Conclusioni e consigli

Pur riconoscendo le finalità di ridurre i costi e tempi delle parti coinvolte in questi contenziosi, nonchè quelli della Giustizia, devo fare alcune considerazioni aggiuntive da prendersi come utili consigli.

Al netto degli aspetti fiscali derivanti da questa procedura, sollevo la questione della commerciabilità urbanistica, o meglio la conformità urbanistica e stato legittimo dell’immobile anche in questo tipo di trasferimento tra vivi.

In questa pronuncia delle Sezioni Unite praticamente non viene detto niente circa la regolarità urbanistica edilizia dell’immobile, quando invece forse meriterebbe maggior pregio e attenzione di quella catastale.

Infatti come ho sostenuto più volte, sono stati trasferiti immobili catastalmente conformi al centimetro, tuttavia affetti da violazioni e irregolarità edilizio di vario tipo, a volte gravi e insanabili.

Ora non è che io voglia complicare la situazione di questi soggetti che, purtroppo, ricorrono al giudice per porre fine ad una crisi matrimoniale. Vorrei soltanto consigliare costoro di affidare le verifiche immobiliari e catastali ad un Tecnico con congruo anticipo rispetto all’accordo definitivo che intendono fare. E se possono permetterselo in termini di costi (e al netto della fretta di chiudere con l’altro coniuge), affidarsi comunque ad un notaio competente sulla materia e capace di fornire quei benefici di lungo periodo.

Anche se presumibilmente entrambi i coniugi (e forse i figli interessati) pensano di conoscere la storia e la presunta regolarità dell’immobile, per evitare di dover tornare sopra l’argomento dello Stato legittimo e di conformità dell’immobile, sarebbe opportuno prevenire e anticipare il problema.



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