Tolleranze costruttive edilizie, non è necessario lo scostamento realizzato in esecuzione di interventi autorizzati (Cons. di Stato n. 2113/2026)

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Sono rimasto stupefatto, perchè la giurisprudenza ha fatto una interpretazione di favore in ambito edilizio, capita raramente. Stavolta la sterzata riguarda il cosiddetto requisito di contestualità delle “tolleranze di cantiere“, cioè che lo scostamento risulti realizzato durante l’esecuzione degli interventi assentiti dal proprio titolo o permesso edilizio. Infatti, il Consiglio di Stato, nell’accogliere un ricorso amministrativo, ha escluso tale requisito per cui l’opera discordante (o meglio, la discordanza) debba essere esclusivamente compiuta in occasione di intervento autorizzato (cioè entro il periodo di efficacia). Sul punto si è affrontato pochi giorni fa anche la distinzione tra illeciti edilizi compiuti in difformità in senso formalistico e sostanzialistico, ossia se la difformità possa essere qualificata tale anche qualora eseguita al di fuori del periodo di validità ed efficacia del permesso di costruire.

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FOCUS. Cosa sono le tolleranze edilizie? Sono discordanze o difformità lievi tra quanto autorizzato (Stato Legittimo) e quanto effettivamente realizzato, tuttavia per il profilo urbanistico-edilizio esse non configurano illecito edilizio e non richiedono sanatorie, perchè ritenute irrilevanti dal legislatore a causa della loro esiguità.

La fattispecie trattata

Trattasi di un appartamento situato al secondo piano di un piccolo edificio residenziale situato in centro storico, privo di particolari caratteristiche di pregio o di vincoli storici-artistici. Nel 1978 i proprietari ottennero il rilascio della concessione edilizia per realizzare un piccolo bagno esterno all’appartamento, per adeguamento igienico sanitario. In fase esecutiva, l’opera è stata realizzata con parziale difformità rispetto alla concessione edilizia rilasciata, mediante una copertura piana, lievemente rialzata, anziché a falda inclinata, che consentiva un miglioramento della fruibilità del locale, con una variazione volumetrica in aumento pari a 1,93 metri cubi (si presume il tetto piano lievemente rialzato?). Per questa difformità, nell’anno 2014 i proprietari hanno presentato una domanda di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 DPR 380/2001, inserendo anche ulteriori opere da regolarizzare (gradini di accesso e sistemazione della gronda), per loro mancata realizzazione. Tuttavia il Comune nell’anno 2015 ha comunicato preavviso di diniego (articolo 10-bis L. 241/1990), a causa della modifica della sagoma del fabbricato con contestuale formazione di un presunto terrazzo, in contrasto alle Norme Tecniche attuative del Comune (che vietavano qualsiasi sopralzo). A nulla è servito di deposito delle osservazioni al preavviso di diniego, in quanto respinte e e per le quali è stato proposto ricorso al TAR Lombardia, che ha respinto con sentenza n. 841/2023.

Nell’accogliere il ricorso attinente ad un diniego di sanatoria edilizia, il Consiglio di Stato ha richiamato in auge un passato orientamento sulle tolleranze edilizie, secondo cui «ai fini dell’applicazione della normativa sulle “tolleranze costruttive” (oggi disciplinate dall’articolo 34-bis del dPR 380/2001) ovvero sulla c.d. “tolleranza di cantiere” non è necessario che lo scostamento si sia realizzato in occasione della esecuzione degli interventi assentiti (c.d. requisito della contestualità), atteso che tale requisito non è contemplato nella normativa di settore» (Cons. di Stato n. 2113/2026, che richiama Cons. di Stato n. 4504/2018).

Premesso che su questa ripresa di orientamento si dovrà attendere ulteriori conferme dalla giurisprudenza, consiglio ancora cautela. A titolo di opinione posso però dire che la tolleranza “sostanziale” come emersa sopra, toglierebbe quella possibile incongruenza che porterebbe a punire l’identica discordanza, per il solo fatto di essere stata effettuata al di fuori del titolo edilizio.

Metodi e margini applicativi delle tolleranze edilizie

Da anni, cioè prima dell’entrata in vigore delle due grandi modifiche apportate alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive contenute nel vigente articolo 34-bis DPR 380/2001 (e pertanto prima del D.L. 76/2020 e D.L. 69/2024 Salva Casa), si era assodato che le discordanze tra effettivo stato dei luoghi e quanto risultante dallo Stato Legittimo (anche prima dell’istituzione normativa di quest’ultimo), avessero ridotti margini applicativi. Per esempio, occorre stare attenti a non attribuire alle tolleranze costruttive un valore di franchigia “sottrattiva”, rispetto alla tolleranza percentuale prevista dalla legge, sul punto si rinvia anche alla Consiglio di Stato nella sentenza 7685/2023. Questo significa che, fino a tale limite percentuale, gli scostamenti dal titolo abilitativo sono da ritenere irrilevanti: tuttavia, ciò non significa che, una volta superato il 2%, la differenza debba essere automaticamente detratta dalla misura dell’abuso. Se la difformità ammontasse al 7% rispetto al titolo abilitativo, l’ordinanza sanzionatoria colpisce l’intero 7%, e non la quota parte avendo sottratto la franchigia della percentuale. È opportuno rammentare che, anche prima della riforma della L. 105/2024 Salva Casa, le tolleranze costruttive ed esecutive, sono circoscritte e riferite al perimetro della singola unità immobiliare.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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