Tolleranze costruttive, l’art. 34-bis non salva corpi aggiunti e superfetazioni

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La dura realtà è che le tolleranze edilizie non sono un bonus volumetrico o una carta jolly spendibile per ogni difformità rilevabile.

Indice

La “guerra al centimetro” e le illusioni nate con l’ampliamento delle tolleranze costruttive del decreto Salva Casa continuano a essere respinte dalla giurisprudenza amministrativa. Il Consiglio di Stato fissa un confine netto: una cosa sono le lievi difformità geometriche, un’altra sono i nuovi corpi di fabbrica realizzati in totale assenza di titolo edilizio.

La fattispecie del C.d.S. 4842/2026: stanze in muratura sine titulo

Nella sentenza del Consiglio di Stato n. 4842/2026, il Comune ingiunge la demolizione di alcune opere abusive realizzate sul terrazzo di copertura di un’abitazione, qualificando l’illecito come ristrutturazione edilizia pesante ex art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/01, riguardante:

  • Una struttura metallica di 60 mq costituita da ritti bullonati a piastre per l’alloggiamento di un tendaggio parasole;
  • Un manufatto in muratura di 14 mq, suddiviso in due ambienti, con altezza variabile da 2,00 a 2,50 metri.

Il TAR Campania respinge il ricorso di primo grado confermando la legittimità dell’ordine di demolizione. Il privato propone appello al Consiglio di Stato sollevando due motivi: il presunto difetto di motivazione dell’ordinanza comunale (per via del lungo tempo trascorso tra l’accertamento e la notifica) e la pretesa applicabilità del regime delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis del d.P.R. 380/01, introdotto dal D.L. 69/2024 (convertito con L. 105/2024). I giudici di Palazzo Spada rigettano integralmente l’impianto difensivo.

Il perimetro delle tolleranze costruttive ed esecutive

I passaggi cardine della sentenza C.d.S. n. 4842/2026 e n. 4188/2026 chiariscono due concetti fondamentali per lo Stato Legittimo degli immobili, e del rispetto delle tolleranze edilizie:

1. La natura vincolata della sanzione ripristinatoria

L’ordinanza di demolizione non richiede una motivazione specifica sull’interesse pubblico. Questo perché l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata è considerato in re ipsa. L’Amministrazione si limita a riscontrare l’abusività oggettiva dell’opera rispetto al regime del permesso di costruire.

  • Nessun bilanciamento: Non esiste alcun obbligo di ponderazione tra l’interesse pubblico e l’interesse privato sacrificato.
  • Il fattore tempo non sana: Il decorso del tempo, anche se notevole, non consuma il potere sanzionatorio della P.A. e non fa nascere alcun “legittimo affidamento” in capo al privato. La situazione di fatto abusiva non si legittima mai (Cons. Stato, Ad. Plenaria n. 9/2017; Sez. IV, n. 5788/2017; Sez. VI, n. 1893/2018; Sez. VI, n. 2928/2023; Sez. VII, n. 46/2026).

2. L’inapplicabilità dell’art. 34-bis ai nuovi corpi di fabbrica

Il Consiglio di Stato delimita rigorosamente l’ambito di applicazione del regime delle tolleranze costruttive

  • No alle superfetazioni: la norma consente di assorbire esclusivamente limitate e parziali difformità geometriche o esecutive rispetto al titolo abilitativo originario, e non può coprire in alcun modo superfetazioni o opere ampliative autonome realizzate sine titulo su edifici esistenti.
  • Il criterio dell’enucleabilità: i corpi aggiunti che presentano caratteristiche tali da essere “enucleabili” (separabili e autonomi) rispetto alla struttura dell’edificio principale rimangono esclusi dalle tolleranze. Rientrano nel concetto di tolleranza costruttiva solo quegli elementi non passibili di rimozione senza arrecare pregiudizio alla parte legittima dell’immobile, previsti espressamente all’interno dell’articolo 34-bis D.P.R. 380/2001.
  • Unità immobiliare come parametro: il calcolo dei parametri geometrici deve essere parametrato sulle singole unità immobiliari e non sulla totalità delle unità dell’intero fabbricato. Questo principio non è innovativo, ma conferma l’interpretazione letterale della disposizione, vedasi anche Cons. di Stato n. 3155/2026).

La fattispecie del C.d.S. 4188/2026: da garage interrato a cucina e bagno fuori terra

Un cittadino ha impugnato l’ordine di demolizione di un bagno e di un locale ad uso abitazione, riguardante un abuso edilizio riscontrato, che si innesta su una sostanziale e totale difformità rispetto a una denuncia di inizio attività (DIA) presentata nel 2004.

La DIA originaria prevedeva esclusivamente la realizzazione di un locale interrato adibito a parcheggio pertinente al servizio del fabbricato principale esistente. Al contrario, gli accertamenti comunali svolti a seguito di sopralluogo del 2021 hanno evidenziato invece:

  • la totale mancata esecuzione del garage interrato previsto dal titolo edilizio;
  • la realizzazione fuori terra di un organismo edilizio comprendente ambienti ad uso abitativo (cucina, camera, disimpegno) e un servizio igienico costruito ex novo, con un incremento complessivo di 5,90 mq di superficie e 14,75 mc di volumetria, oltre alla modifica dei prospetti esterni;
  • l’occupazione abusiva di 7 mq di sede stradale demaniale mediante il posizionamento di paletti e rete metallica, accertata dal Comune tramite rilievi e strumentazione topografica;
  • l’insistenza delle opere in aree sottoposte a vincolo paesaggistico legale (fascia di rispetto del torrente La Rava ex art. 142, comma 1, lett. c del D.Lgs. 42/2004) e a vincolo idrogeologico.

Tra l’altro, in pendenza di giudizio d’appello, la parte ricorrente ha formulato istanza di rinvio della causa a seguito della presentazione in Comune di una nuova domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/01 (introdotto dal Decreto Salva Casa). Il Consiglio di Stato ha respinto l’istanza di rinvio e confermato integralmente la legittimità della demolizione. Il Consiglio di Stato, nell’escludere l’applicazione delle tolleranze al caso di specie, ha spiegato che le tolleranze previste dall’articolo 34-bis T.U.E. non possono comprendere un servizio igienico, realizzato contestualmente in una trasformazione edilizia globale, non può essere considerato isolato e come opera accessoria. Non è applicabile la qualificazione di tolleranza di cantiere (che postula solo modeste deviazioni esecutive e non la creazione di vani autonomi non previsti a progetto) né quella di pertinenza urbanistica (riservata a manufatti minimi, privi di autonomia funzionale e senza incidenza sulla volumetria complessiva).

FAQ – Domande Frequenti per i tecnici

Il Comune può emettere un ordine di demolizione dopo anni senza motivare l’interesse pubblico attuale? Sì. L’ordine di demolizione è un atto vincolato e dovuto. L’interesse pubblico alla rimozione dell’abuso è immanente (in re ipsa) e prevale sempre sulle ragioni del privato. Il decorso del tempo non consuma il potere della P.A. e non richiede alcuna motivazione rafforzata.

Le tolleranze costruttive del Salva Casa si applicano alle stanze costruite sul lastrico solare senza titolo? No. L’art. 34-bis del d.P.R. 380/01 si applica esclusivamente alle parziali difformità esecutive rispetto a un titolo edilizio esistente. Le opere che costituiscono ampliamenti autonomi ed enucleabili (come un manufatto in muratura sul terrazzo) non sono tolleranze, ma illeciti edilizi eseguiti sine titulo.

Si possono calcolare le percentuali di tolleranza costruttiva basandosi sulle superfici dell’intero condominio? No. La norma chiarisce che i parametri delle tolleranze edilizie e costruttive fanno espresso riferimento alle singole unità immobiliari e non alla somma delle unità o alle parti comuni dell’intero edificio.

Cosa si intende per elemento “enucleabile” ai fini delle tolleranze? Si tratta di un manufatto o corpo aggiunto strutturalmente separabile, la cui rimozione non arreca alcun pregiudizio o danno alla porzione legittima e principale dell’immobile. Se l’opera è autonomamente eliminabile, non può essere considerata una tolleranza costruttiva di cantiere.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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