Stato Legittimo e condono pendente: i limiti all’annullamento d’ufficio della SCIA

tettoia su terrazzo edificio

La rappresentazione non veritiera prospettata nella pratica edilizia potrebbe consentire l’annullamento di SCIA e permesso di costruire.

La sentenza n. 3252/2026 del Consiglio di Stato è stata laconica, e come fattispecie riguardava la dichiarazione di inefficacia (o “annullamento”) di una SCIA presentata nel settembre 2016, per effettuare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su manufatto edilizio irregolare, rappresentando invece come preesistente legittimate da precedenti sanatoria, che tuttavia non avevano avuto esito positivo o erano ancora pendenti al momento della presentazione. La SCIA aveva per oggetto anche l’esecuzione di opere per le quali era stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della L. 326/2003, ossia per interventi sul solaio di copertura dell’edificio ad uso ricettivo, una cucina-forno e sei camere. Il Comune, ad aprile 2017, ha effettuato l‘annullamento degli effetti della SCIA, e quindi entro i termini di legge entro cui esercitare i poteri di annullamento d’ufficio (allora pari a 18 mesi, ai sensi dell’articolo 19, comma 3, L. 241/1990, termine in seguito ridotto a 12 mesi e infine a 6 mesi).

Diciamo pure che il Consiglio di Stato in altre pronunce (vedi sentenza n. 2307/2025), ha confermato la legittima dichiarazione di inefficacia della SCIA avvenuta con falsa rappresentazione dei fatti all’interno della pratica edilizia, anche nell’ipotesi di superamento del termine massimo previsto dall’articolo 21-nonies della L. 241/1990.

Il Consiglio di Stato, nella parte conclusionale della sentenza respinge il ricorso del cittadino appellante , dichiarando infondate le carenze dell’istruttoria comunale relative all’annullamento della SCIA (e pertanto convalidando il corretto comportamento del Comune), in quanto è rimasto accertato che la SCIA aveva per oggetto opere che ancora non erano state regolarizzate, configurando condizione sufficiente per l’annullamento in autotutela del titolo abilitativo.

Sulla questione il Consiglio di Stato, con la medesima sentenza, ha affermato che la valutazione dell’interesse pubblico concreto per eliminare gli effetti della SCIA è risultata conforme alle tempistiche e ai principi dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 8 del 2017, secondo cui «la necessità di rappresentare in motivazione la sussistenza di un interesse pubblico alla rimozione del titolo edilizio illegittimamente formatosi «è oggettivamente connaturata alla rilevata sussistenza di una situazione antigiuridica», anche a prescindere dal ricorso alla formula dell’interesse in re ipsa. E ciò in particolare quando, come nel caso di specie, il vizio di legittimità che giustifica l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio sia costituito dal contrasto con la disciplina sostanziale urbanistica ed edilizia (e non su profili di illegittimità di carattere meramente formale o procedimentale). Si osservi, inoltre, che nel caso in esame va esclusa, altresì, la necessità di operare una valutazione comparativa tra l’interesse pubblico concreto alla eliminazione degli effetti della segnalazione certificata e l’interesse del privato alla conservazione degli effetti favorevoli, per l’assenza di una situazione tutelabile di legittimo affidamento del privato.».

Il Comune ha fondato l’annullamento d’ufficio rilevando un vizio di legittimità della SCIA sufficiente a giustificare, insieme agli altri presupposti di cui all’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, l’annullamento degli effetti della segnalazione certificata di inizio attività. Inoltre, il Comune ha proceduto ad annullare la SCIA anche ai sensi dell’art. 19, comma 4, L. 241/1990, che richiede «la presenza delle condizioni previste dall’articolo 21-nonies», e sostenendo che la rappresentazione non veritiera dello stato legittimo dell’immobile esclude che l’appellante possa aver maturato un affidamento incolpevole ed esclude conseguentemente la necessità di una specifica motivazione sul punto.

In attesa di condono, meglio evitare interventi di ogni tipo

Anche se le istanze di condono edilizio sono state depositate decenni fa e l’immobile versa in condizioni bisognose di manutenzione, è meglio evitare l’esecuzione di opere edilizie su manufatti simili, in quanto avviene su una situazione priva di “pieno” Stato Legittimo. Infatti, secondo il Consiglio di Stato (vedi sentenze n. 3598/2026, n. 127/2026) «il diniego di sanatoria o di condono, così come peraltro la pendenza del procedimento di condono, è incompatibile con l’adozione o la formazione di ulteriori titoli, anche taciti, relativi a modifiche strutturali dell’immobile stesso; tali interventi modificativi, inoltre, non potrebbero conseguire alcuna legittimazione autonoma prima della positiva definizione della domanda di condono, trovando applicazione il principio secondo cui gli interventi ulteriori ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera cui ineriscono strutturalmente.».

Anche se la definizione di Stato Legittimo è stata inserita nel T.U.E. (articolo 9-bis, comma 1-bis) col D.L. 76/2020, la presenza della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile è sempre stata una condizione essenziale per effettuare ulteriori interventi e presentare altre pratiche edilizie, pena la reiterazione di reati edilizi o di effettuare interventi illegittimi sotto il profilo amministrativo.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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