Permesso di costruire, superamento 12/18 mesi per annullamento in autotutela • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/11/2025
Annullamento titoli edilizi

Indice

Da quale momento decorre il termine di 12 mesi per effettuare l’annullamento del titolo abilitativo
Rappresentazione falsa, non veritiera e non rispondente, condizione per annullamento

Entro quando è annullabile un permesso di costruire rilasciato in caso di rappresentazione non corrispondenza alla realtà? Norme e giurisprudenza esprimono un preciso quadro sulle condizioni e tempistiche per poterlo effettuare, tenuto conto che molti pensano che decorso il termine di dodici mesi previsto dal vigente articolo 21-novies della L. 241/1990 (una volta diciotto mesi), il titolo edilizia sia intoccabile a prescindere. L’anzidetto articolo 21-novies della L. 241/1990, ossia quello riguardante il possibile annullamento in autotutela dei provvedimenti amministrativi, stabilisce che:

«i provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo la scadenza del termine di dodici mesi di cui al comma 1».

La questione assume valore primario soprattutto in funzione alla permanenza dell’illecito, in quanto esso rimane perseguibile a prescindere dall’annullamento del permesso di costruire (vedi TAR Lazio n. 9444/2023, già pubblicato in precedente post).

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Da quale momento decorre il termine di 12 mesi per effettuare l’annullamento del titolo abilitativo

Riguardo alla decorrenza del termine per l’annullamento d’ufficio, va ribadito che il dies a quo di decorrenza del suddetto termine deve essere individuato nel «momento della scoperta, da parte dell’amministrazione, dei fatti e delle circostanze posti a fondamento dell’atto di ritiro» (cfr. Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, n. 8 del 17 ottobre 2017, riferita peraltro al concetto di termine “ragionevole”, in quanto involgente una fattispecie concreta venuta in essere prima della c.d. riforma Madia). La “scoperta” sopravvenuta all’adozione del provvedimento di primo grado deve tradursi in una impossibilità di conoscere fatti e circostanze rilevanti imputabile al soggetto che ha beneficiato del rilascio del titolo edilizio, non potendo la negligenza dell’Amministrazione procedente tradursi in un vantaggio per la stessa, che potrebbe continuamente differire il termine di decorrenza dell’esercizio del potere. In sostanza, il differimento del termine iniziale per l’esercizio dell’autotutela deve essere determinato dall’impossibilità per l’Amministrazione, a causa del comportamento dell’istante, di svolgere un compiuto accertamento sulla spettanza del bene della vita nell’ambito della fase istruttoria del procedimento di primo grado (cfr. Cons. Stato n. 7696/2025, n. 7294/2024, n. 1926/2024).

Rappresentazione falsa, non veritiera e non rispondente, condizione per annullamento

Sul punto si riprende quanto già affermato in precedente post, poiché il Consiglio di Stato ha confermato nuovamente la giurisprudenza (vedasi Cons. di Stato n. 7696 del 2 ottobre 2025, n. 8296/2024, n. 2329/2021) in merito al superamento del rigido limite temporale di 18 mesi (oggi 12 mesi) per l’esercizio del potere di autotutela di cui all’art. 21-novies, legge n. 241/1990, ritenendo ammissibile, a prescindere da qualsivoglia accertamento penale di natura processuale, tutte le volte in cui il soggetto richiedente abbia rappresentato uno stato preesistente diverso da quello reale, atteso che, in questi casi, viene in rilievo una fattispecie non corrispondente alla realtà. Nella sentenza di Consiglio di Stato n. 7696/2025 è ribadito il principio per cui:

«Tale contrasto, tra la fattispecie rappresentata e quella reale, può essere determinato da dichiarazioni false o mendaci la cui difformità, se frutto di una condotta di falsificazione penalmente rilevante (indipendentemente dal fatto che siano state all’uopo rese dichiarazioni sostitutive), dovrà scontare l’accertamento definitivo in sede penale, ovvero da una falsa rappresentazione dei fatti, che può essere rilevante al fine di superamento del termine di diciotto mesi anche in assenza di un accertamento giudiziario della falsità, purché questa sia accertata inequivocabilmente dall’Amministrazione con i propri mezzi. L’articolo 21-novies, in definitiva, contempla due categorie di provvedimenti – differenziabili in ragione dell’uso della disgiuntiva “o” – che consentono all’Amministrazione di esercitare il potere di annullamento d’ufficio oltre il termine di diciotto mesi dalla loro adozione, a seconda che siano, appunto, conseguenti a false rappresentazioni dei fatti o a dichiarazioni sostitutive false (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 27 febbraio 2024, n. 1926; Cons. Stato, sez. IV, 12 agosto 2024, n. 7093; Cons. Stato, sez. VI, 4 ottobre 2024, n. 8010).».