Sanatoria Edilizia, la conformità verso titoli edilizi precedenti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Non devono risultare discordanze tra elaborati oggetto di sanatoria e tutti i permessi o titoli passati

Sono molte le condizioni da rispettare per ottenere la sanatoria edilizia, cioè la regolarizzazione di illeciti tramite le procedure ex articoli 6-bis, 36 e 37 del D.P.R. 380/01, che sono rispettivamente:

CILA tardiva
Permesso di Costruire in sanatoria (accertamento di conformità)
SCIA in sanatoria

Tra le diverse condizioni, bisogna ricordare il rispetto dello Stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, così come introdotto dal D.L. 76/2020 nell’art. 9-bis del DPR 380/01.

Diciamo meglio: la procedura di regolarizzazione ha per oggetto un illecito edilizio, cioè un insieme di opere compiute in assenza di titolo abilitativo edilizio (in tutte le versioni possibili passate e presenti oggi).

La sanatoria edilizia ha appunto un oggetto di opere da sanare, e si compone dei relativi documenti, moduli, relazioni, ma soprattutto degli opportuni elaborati grafici.
Gli elaborati devono evidenziare le opere illecite compiute, e per evidenziare ciò si devono produrre secondo questi schemi:

Stato Attuale, cioè il rilievo dell’effettivo stato dei luoghi odierni;
Stato Legittimato, la rappresentazione dello Stato Legittimo, cioè le parti edificate sulla base dei relativi edilizi (e/o in epoca e zone in cui non vi era obbligo di licenza o titolo edilizio);
Stato sovrapposto, cioè l’analisi comparativa tra i due stati in cui sono evidenziate le differenze che costituiscono appunto l’illecito.

Si tratta di dimostrare la correttezza della procedura, per coerenza e conformità allo stato pregresso dei luoghi interessati.

Anche la procedura di regolarizzazione deve sottostare al rispetto e alla dimostrazione dello Stato legittimo dell’immobile oggetto di essa. Ciò valeva anche prima dell’entrata in vigore del D.L. 76/2020 “Decreto Semplificazioni”, tuttavia questo criterio è stato espressamente riportato nel Testo Unico DPR 380/01. Infatti la definizione di Stato Legittimo immobiliare era già pacificamente consolidata in giurisprudenza amministrativa e penale.

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Discordanze tra elaborati della Sanatoria edilizia e precedenti titoli abilitativi o di assenso

La presenza di incongruenze presenti tra la procedura di sanatoria edilizia e i precedenti titoli abilitativi edilizi è sufficiente per darne diniego (bocciarla), perchè denuncia la presenza di ulteriori illeciti rispetto a quelli oggetto di regolarizzazione.

Discordanze in questo senso non devono esserci, ed è per questo che prima di presentare qualsiasi domanda o procedura di regolarizzazione edilizia si rende indispensabile ricostruire completamente lo Stato Legittimo dell’immobile. Dimostrare la legittimazione urbanistica dell’immobile è il primo step da avviare già in fase di rilievo e di incarico.

Infatti potrebbero esserci conseguenze di vario tipo derivanti da una infedele o errata rappresentazione dello Stato legittimato, che possono appunto portare al diniego della domanda o perfino all’annullamento del provvedimento per mancanza dei presupposti (lo Stato legittimo).

Un esempio concreto di Stato Legittimo nella sanatoria edilizia

Un caso concreto potrebbe essere quello rappresentato dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 230/2021, peraltro riguardante una procedura ben anteriore alla definizione normativa di Stato Legittimo.

Nella fattispecie il Comune ha respinto un Permesso di costruire in sanatoria, avviando anche l’annullamento della precedente concessione edilizia perchè rilasciata dando per assodato che l’edificio fosse effettivamente corrispondente ai titoli edilizi rilasciati in precedenza; invece questo presupposto (lo stato legittimato) si è rivelato insussistente perché le misurazioni sulle quali si fondavano i suddetti precedenti assensi edilizi non erano state fedelmente riportate dall’interessato.

E la non correttezza e congruenza tra i due stati di rappresentazione grafica delle rispettive pratiche edilizie (concessione prima e permesso in sanatoria dopo), dimostrano l’illecito edilizio.

In sede di ricorso amministrativo è stato pure respinto l’affidamento al privato per mancanza dei presupposti, giustificando quindi l’annullamento in autotutela da parte del Comune.