Sanatoria condominiale: tra parti comuni e disponibilità dell’immobile diventa sempre più difficile

Lo sostengo da tempo nei miei libri e sul blog, sanare un illecito edilizio in condominio è molto più complesso rispetto a un immobile autonomo: oltre alla conformità urbanistica occorre verificare disponibilità delle parti comuni, diritti sul lastrico e rapporti condominiali. E per l’appunto, una recente sentenza amministrativa conferma quanto questi aspetti possano incidere sul procedimento edilizio.

Non basta infatti verificare se l’opera possieda i requisiti urbanistici per essere regolarizzata, perchè quando si effettua una regolarizzazione in condominio bisogna sincerarsi della titolarità esclusiva o condominiale, dovendo fare distinzioni quando vengono interessate parti a comune come i tipici lastrici solari, facciate, muri, fondazioni, coperture o altre parti dell’edificio, In che misura il richiedente ha davvero titolo e disponibilità sufficienti per intervenire su quella parte del fabbricato?

La sentenza esaminata è interessante proprio perché il contenzioso ha coinvolto anche questo profilo, distinguendo però correttamente il controllo amministrativo sui titoli edilizi dalle controversie civilistiche interne al condominio.

Punti chiave

1. La fattispecie riguardava opere realizzate anche sul lastrico solare di un complesso condominiale, per le quali erano stati prodotti il verbale assembleare e regolamento condominiale.
2. Il Comune può verificare la disponibilità giuridica dell’immobile, senza però trasformarsi nel giudice dei rapporti civilistici tra condomini.
3. Nelle sanatorie il problema diventa ancora più serio, perché l’opera esiste già e deve essere verificata contemporaneamente sotto il profilo edilizio e sotto quello della legittimazione a mantenerla.

Il caso concreto: due unità immobiliari, serre solari e lastrico condominiale

Il soggetto ricorrente era proprietario di due unità immobiliari ad uso residenziale comprese in un complesso edilizio, ubicate ai piani superiori dell’edificio; alla proprietà era collegata anche una posizione di pertinenza esclusiva rispetto al lastrico solare sovrastante. Per una pluralità di interventi edilizi era stata presentata una SCIA, e le opere comprendevano, tra l’altro:

• due serre solari bioclimatiche, una delle quali relativa agli appartamenti e un’altra realizzata sul lastrico solare;
• un’opera pertinenziale;
• due pergolati;
• una scala interna di collegamento;
• la chiusura di un lucernario;
• lo spostamento di un muro divisorio.

Alla pratica erano stati allegati anche il verbale dell’assemblea condominiale e il regolamento condominiale. Successivamente, però, il Comune aveva provveduto a contestare diversi aspetti dell’intervento e aveva ritenuto necessario, per alcune opere, il permesso di costruire. Il ricorrente aveva quindi avviato ulteriori interlocuzioni amministrative, contestando anche la posizione comunale relativa alla disponibilità del lastrico e alla necessità di un’autorizzazione condominiale. È proprio questo aspetto a rendere interessante la pronuncia per chi si occupa di regolarità edilizia degli immobili condominiali.

Tra parti comuni ed esclusive si intersecano i titoli edilizi e rapporti condominiali

La società sosteneva che il Comune avesse erroneamente considerato insufficiente il titolo necessario per intervenire sul lastrico. A sostegno della propria posizione, aveva richiamato una delibera assembleare di approvazione del progetto e il regolamento condominiale, dal quale emergeva la possibilità di eseguire determinate opere sul lastrico.

Il problema era un po’ controverso, perchè non si discuteva genericamente se un condomino potesse eseguire opere sulla propria unità immobiliare, bensì della possibilità di realizzare una trasformazione edilizia su una porzione dell’edificio rispetto alla quale proprietà, uso, pertinenza e disciplina condominiale dovevano essere ricostruiti con precisione, problema che potrebbe accadere nelle pratiche di sanatoria.

Il Comune deve verificare la disponibilità, ma non incidere nelle liti tra condomini

Il T.A.R. Lombardia, con sentenza n. 1006/2026, ha fatto una serie di affermazioni interessanti sulla distinzione della titolarità delle parti a comune, nel regime dei titoli edilizi in generale, richiamando principi già noti:

«La questione da cui prendono le mosse le ulteriori doglianze attiene alla legittimazione soggettiva del condomino a chiedere un permesso di costruire in sanatoria. In punto di diritto, va premesso che la richiesta di sanatoria può essere proposta non solo dai soggetti di cui all’art. 11, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, ossia dai titolari di diritti che consentono di chiedere il rilascio del permesso di costruire, ma anche da ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima, e dunque dall’autore dell’abuso e dal soggetto che tragga utilità dall’abuso. Qualora tra queste categorie di soggetti intervengano dei conflitti, sulla sistemazione finale dei luoghi decide il proprietario, considerata la maggiore estensione del suo diritto. La stessa situazione si riproduce in ambito condominiale: la domanda di sanatoria presentata dal condomino diventa inammissibile se l’assemblea non accetta le conseguenze che dall’abuso derivano per le aree comuni. In altri termini, pur potendo l’istanza di sanatoria essere presentata da soggetti diversi dal proprietario e dal responsabile dell’abuso, essa richiede un atto di assenso da parte del titolare del diritto dominicale che subisce la trasformazione del bene. Tale atto di assenso è necessario anche in caso di proprietà pro indiviso, come nel caso di aree condominiali. Diversamente opinando, “l’amministrazione finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali da parte del singolo condomino, in presenza di una possibile volontà contraria degli altri, i quali potrebbero essere interessati all’eliminazione dell’abuso anche in via amministrativa e non solo con azioni privatistiche” (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 27 giugno 2008, n. 3282, e più recentemente Cons. Stato, Sez. VII, 13 febbraio 2024, n. 1438.)».

Da quanto sopra emerge chiaramente un criterio cautelativo, dovendo evitare che un procedimento amministrativo edilizio, avallato dal Comune, possa dare motivazioni ad avviare contenziosi tra condòmini e condominio stesso.

D’altra parte, l’amministrazione non può neppure ignorare una manifesta carenza del titolo che consente al richiedente di eseguire l’intervento. Il problema pratico nasce proprio nel mezzo: occorre che la posizione del richiedente la sanatoria sia sufficientemente chiara senza pretendere dall’ufficio tecnico comunale una vera e propria ricostruzione giudiziale dei rapporti civilistici, come appunto quelli condominiali. Questa linea di confine, apparentemente semplice, nelle pratiche edilizie condominiali può diventare estremamente sottile.

La sentenza non dice che serve sempre il consenso del condominio

Preliminarmente non si deve forzare il significato della sentenza, perchè non è automaticamente ricavabile che ogni intervento edilizio in condominio richieda automaticamente una deliberazione assembleare, né che il Comune debba sempre acquisire il consenso degli altri condomini. Nel caso concreto, però, la società richiedente la sanatoria aveva ritenuto necessario produrre proprio il verbale dell’assemblea e il regolamento condominiale per sostenere la propria legittimazione a intervenire sul lastrico.

Quando l’intervento edilizio, o la sanatoria, tocca parti potenzialmente comuni, la pratica edilizia entra inevitabilmente in contatto con il diritto condominiale: non significa consenso sempre necessario, significa che il titolo edilizio richieda verifiche con molta maggiore attenzione. Allo stesso modo, un’opera in proprietà esclusiva (come una veranda sul balcone privato) può incidere comunque sui diritti appartenenti al condominio stesso, ad esempio il rapporto tra cubatura massima e lotto edificato.

Ed è proprio qui che le sanatorie diventano difficili

La sentenza riguardava una vicenda edilizia articolata, non una semplice domanda di sanatoria per un piccolo abuso preesistente, e occorre fare una distinzione tra due casistiche:

1. Nella progettazione preventiva è ancora possibile:

• modificare l’intervento;
• ridurne l’incidenza sulle parti comuni;
• acquisire preventivamente le autorizzazioni necessarie;
• chiarire i rapporti di proprietà;
• raggiungere accordi tra i condomini.

2. Nella sanatoria, invece, l’opera è già lì.

Se una veranda, una sopraelevazione, una serra, un volume, una terrazza chiusa o qualsiasi altra trasformazione ha interessato anche una parte comune, il tecnico deve stabilire ex post non soltanto se quell’opera sia urbanisticamente sanabile, ma anche se il richiedente abbia un titolo giuridico sufficiente per mantenerla. Ed è qui che molte pratiche rischiano di fermarsi.

Occorre mantenere distinti due profili: il titolo civilistico non sana l’abuso edilizio, mentre la sanabilità urbanistica non attribuisce diritti su beni appartenenti anche ad altri soggetti.

La conformità urbanistica della singola unità non sempre basta

A livello operativo, in un edificio condominiale la verifica di Stato Legittimo entro tolleranze diviene un rompicapo, perchè la singola unità immobiliare non può sempre essere esaminata come un’entità autonoma e isolata dal contesto condominiale. Difficile dire se una difformità interna sia effettivamente confinata alla proprietà esclusiva o sia in commistione con le parti comuni. Pensiamo ad esempio alle opere incidenti su:

• facciata;
• copertura;
• lastrico;
• vano scala;
• strutture portanti;
• sagoma dell’edificio;
• volumi derivanti da porzioni comuni.

Quando ciò accade, prima ancora di applicare gli articoli sulla sanatoria del D.P.R. 380/2001 bisogna ricostruire su quale bene sia stata realizzata l’opera e quale posizione giuridica abbia il soggetto che intende regolarizzarla.

A mio avviso questo controllo dovrebbe precedere perfino la verifica della doppia o particolare conformità. Perché è inutile stabilire che un’opera potrebbe astrattamente rispettare i parametri urbanistici se poi il proprietario non possiede un titolo sufficiente sulla parte dell’edificio interessata dalla trasformazione.

Conclusioni e consigli utili

Diciamolo subito: in condominio la proprietà esclusiva è molto astratta e nominale. Se si sottraggono le parti a comune dichiarate tali per legge, resta ben poco di puramente esclusivo. Togliendo parti a comune come pareti di facciate, parti strutturali, copertura, e rammentando inoltre che neppure i solai generalmente possono essere esclusivi, alla fine di proprietà esclusiva rimangono rubinetti, intonaci e piastrelle. Battuta a parte, la vicenda mostra bene ancora una volta quanto un intervento edilizio condominiale possa diventare complesso se interessa anche il lastrico solare e richiede di coordinare pratica edilizia, regolamento condominiale, deliberazioni assembleari e disponibilità del bene.

Non significa che ogni opera in condominio richieda il consenso assembleare: significa però che, appena si esce dalla superficie realmente esclusiva dell’appartamento, la verifica non può più essere soltanto urbanistica, ma anche civilistica. E nelle sanatorie questa difficoltà aumenta ulteriormente, perché bisogna regolarizzare una situazione già materialmente esistente.

Il mio consiglio operativo è quindi molto semplice: prima di dichiarare sanabile un abuso condominiale, occorre verificare dove insiste realmente l’opera e quale titolo abbia il proprietario su quella porzione dell’edificio. Oppure se l’abuso edilizio abbia precluso o meno l’utilizzabilità della parte a comune, o se abbia creato altri tipi di pregiudizi.

Soltanto dopo ha senso affrontare conformità urbanistica, titolo edilizio e procedura di regolarizzazione. È anche per questo che continuo a ritenere che fare sanatorie edilizie in condominio stia diventando sempre più difficile.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

La sentenza allegata richiama, per i profili esaminati nella controversia:

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, disciplina dei titoli edilizi;

Giurisprudenza richiamata

1. Tribunale Amministrativo Regionale per Lombardia n. 1006/2026

FAQ

Si può sanare un abuso realizzato su un lastrico condominiale?

Può essere possibile, ma la verifica non riguarda soltanto la conformità urbanistica. Occorre anche accertare quale diritto abbia il richiedente sul lastrico e se tale posizione sia sufficiente rispetto all’opera realizzata, in particolare se il lastrico sia a comune o esclusivo.

Serve sempre l’autorizzazione del condominio per una sanatoria edilizia?

No. Non esiste una regola generale che imponga sempre una deliberazione assembleare. Il problema nasce soprattutto quando l’opera interessa parti comuni o porzioni sulla cui disponibilità esistono limiti o incertezze.

L’uso esclusivo di un lastrico permette di costruirci liberamente?

No. Uso esclusivo, proprietà e diritto a trasformare ediliziamente il bene sono concetti differenti. Occorre verificare titoli, regolamento condominiale e disciplina urbanistico-edilizia.

Il Comune può verificare i rapporti tra condomini?

Può verificare che il richiedente abbia un titolo sufficiente rispetto all’immobile interessato dalla pratica, ma non entra in merito alle controversie civilistiche complesse che competono al giudice ordinario.

Perché una sanatoria in condominio può essere più difficile?

Perché alla conformità urbanistica possono aggiungersi problemi relativi a proprietà, parti comuni, uso esclusivo, regolamento condominiale, deliberazioni assembleari e legittimazione del richiedente.

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