Sanatoria in condominio, cessione cubatura soggetta a trascrizione tra comproprietari • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

09/03/2026
Sanatoria edilizia

Ho già evidenziato difficoltà per sanare aumenti o modifiche volumetriche nell’edificio condominiale, perchè coinvolge le capacità edificatorie e parametri riferiti al lotto edificato di pertinenza. Per questo, anche la sanatoria di un piccolo ampliamento in edificio plurifamiliare richiede verifica generale di vari parametri, la cui titolarità si estende a tutti i comproprietari e condomini. Per esempio, anche la regolarizzazione di una veranda realizzata su un balcone aggettante potrebbe trovare ostacolo dal consumo unilaterale e senza preavviso della possibile cubatura residua sul lotto e sull’edificio. Stavolta ad affermare questo principio è stato il Consiglio di Stato con sentenza n. 845/2026, il quale ha ritenuto corretto il diniego avanzato dal Comune ad un permesso di costruire in sanatoria, di un locale ad uso officina meccanica, di una tettoia in ferro, due muro e una base in conglomerato cementizio, e sulla relativa chiusura immediata. Negli elaborati grafici presentati ad integrazione il soggetto richiedente ha previsto il calcolo del volume il computo dell’intera superficie del fondo in comproprietà, avendo acquisito il consenso degli altri comproprietari allo sfruttamento dell’intero indice di fabbricabilità.

Tuttavia, il Comune ha respinto in via definitiva l’istanza di sanatoria per vari motivi, tra cui la carenza di consenso dei comproprietari o aventi titolo relativamente ad alcune parti di terreno. Sul punto, è stata respinta la tesi del soggetto ricorrente che, non trattandosi di un atto costitutivo e/o traslativo di un diritto reale ma di un contratto atipico con effetti obbligatori, ai fini del trasferimento della volumetria, non sarebbe stato necessario alcuno specifico onere di forma pubblica o di trascrizione. Nella fattispecie, il consenso dei comproprietari, necessario per il computo dell’intera superficie del fondo in comproprietà ai fini dello sfruttamento dell’intero indice di fabbricabilità, nel rispetto dei parametri urbanistici del Comune, doveva essere reso mediante un negozio di cessione di cubatura regolarmente trascritto, trattandosi del trasferimento di volumetria tra le particelle, indispensabile per integrare il lotto minimo.

Secondo il TAR Campania, sentenza breve n. 1075/2022, come anche confermato dall’anzidetto Consiglio di Stato n. 845/2026, si rende necessaria la sottoscrizione di un atto negoziale debitamente trascritto (con atto notarile) ai sensi dell’articolo 2643, comma 2-bis, del Codice Civile, ai fini della cessione di cubature delle quote dei comproprietari ed il rispetto dei parametri urbanistici. Il Consiglio di Stato ha confermato che «vertendosi in una parziale situazione giuridica di contitolarità reale, ai fini della disponibilità, in chiave costitutiva – traslativa, di quote, è sempre necessario addivenire alla stipula di un modulo negoziale della cessione di cubatura, debitamente sottoscritta, ex art. 2746, comma 2 bis c.c.».

Sulla titolarità dei diritti edificatori e cubature

Il Consiglio di Stato, nel proseguire la disamina, ha potuto confermare che la gestione dei diritti edificatori, il loro trasferimento e gestione formale debba avvenire anche nei procedimenti di regolarizzazione edilizia. Ciò significa che si tratta di un vero problema quando le sanatorie affrontano anche il più piccolo degli incrementi volumetrici o di superficie utile, come le verande, balconi, logge, porticati, box, lievi rialzamento del sottotetto, e così via.

Il Consiglio di Stato ha più volte affermato che il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che ha la totale disponibilità ed effettiva del bene (Cons. di Stato, n. 7158 del 2023). L’informale dichiarazione di consenso sottoscritta dagli altri comproprietari delle aree, che il ricorrente intende utilizzare ai fini urbanistici, non è idonea a supportare l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, trattandosi di un sostanziale trasferimento dell’indice di fabbricabilità a favore del ricorrente, che ha effetti limitativi del godimento del diritto di proprietà degli altri comproprietari, in quanto determina il trasferimento della capacità edificatoria da un fondo ad un altro (oltre al fatto che il Comune ha anche contestato la mancanza di allegazione della prova della contitolarità del bene in capo ai dichiaranti (Cons. di Stato n. 845/2026).

In caso di trasferimento di quote, appartenenti a più comproprietari, la domanda di titolo edilizio o sanatoria deve rappresentare la volontà ritualmente espressa da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, a mezzo di una dichiarazione di cessione regolarmente trascritta, mediante atto notarile pubblico o scrittura priva autenticata dal notaio. Con riferimento alla richiesta di sanatoria in base all’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/01, è possibile avvalersi della cessione di cubatura, ma a condizione che la scrittura privata in forza della quale viene acquisita la disponibilità della cubatura del fondo limitrofo risulti registrata e trascritta, per l’opponibilità a terzi e dunque anche all’Amministrazione comunale (C.G.A. parere n. 435/2017 del 22.5.2017).

Sul punto, il Consiglio di Stato ha anche confermato che l’utilizzo della volumetria residua è saldata fermamente al lotto edificato, escludendo possibilità di disporne in modo frammentato tra i singoli condomini: «A ciò si aggiunga che nel caso in questione dove si tratta dell’uso individuale di una volumetria “condominiale” che, anche ove fosse stata disponibile al momento della realizzazione della veranda, circostanza però esclusa nel caso di cui si discute, come visto sopra, avrebbe richiesto il consenso unanime di tutti i comproprietari. Non è certo sufficiente a tal fine la maggioranza espressa nei verbali d’assemblea dimessi in primo grado» (Cons. di Stato n. 2403/2026).

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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