Distanze tra costruzioni, i privati non possono usucapire quelle inderogabili dal PRG • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La pianificazione comunale disciplina le distanze legali per tutelare l’interesse pubblico della salubrità.

L’urbanistica è una materia che trae origini per regolamentare lo sviluppo urbano, sia per motivi militari che igienico sanitari.

Ed è quest’ultimo aspetto che ha inciso maggiormente nelle principali normative di pianificazione territoriale italiana (quelle poche che abbiamo avuto).

L’osservanza delle distanze legali è condizione necessaria per ottenere i titoli edilizi, che a loro volta devono risultare conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali e regolamenti edilizi. E c’è chi ha necessità di derogare alla distanza minima tra edifici

E può capitare anche la situazione in cui sia stata applicata una deroga alla distanza minima.

Quella più conosciuta, e anche quella più problematica, è la distanza minima di dieci metri tra costruzioni.

La definizione di distanza in urbanistica è stata rivisitata dal Regolamento Edilizio Tipo, gradualmente recepito in diverse regioni d’Italia, di cui riporto il testo:

30. Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.

A volte è possibile derogare alla distanza minima tra costruzioni, sempre che sia ammesso dagli strumenti urbanistici: un caso potrebbe essere la costruzione in aderenza tra edifici, cioè uno addossato all’altro. In questa ipotesi non si vengono a creare quelle intercapedini dannose che invece il D.M. 1444/68 intende evitare.

DOSSIER DISTANZE LEGALI

I privati possono usucapire il diritto a mantenere manufatti a distanze legali inferiori?

Premesso che restano salve quelle distanze minime imposte da norme primarie (D.M. 1444/68), i proprietari confinanti non possono comunque derogare alle distanze minime tramite acquisto con usucapione.

E’ inammissibile acquisire per usucapione la servitù il mantenimento di costruzione posta a distanza inferiore a quella fissata dalle norme inderogabili del PRG (Cons. di Stato n. 5763/2019).

Lo scopo della previsione è di evitare l’aggiramento delle norme di tutela della salubrità pubblica, che verrebbero violate (Cass. Civ. 20769/2007, Cons. di Stato n. 5753/2019)

Per questi motivi si renderà necessario verificare anche la provenienza urbanistica delle volumetrie ai fini delle distanze legali, proprio per evitare l’aggiramento delle disposizioni entrate in vigore dagli strumenti urbanistici passati e presenti.