Regime formalista di Commerciabilità è analogo alla Conformità catastale per atti di trasferimento immobiliare
Secondo consolidata giurisprudenza non sono sufficienti da sole a dimostrare l’effettiva consistenza dell’immobile.
Si ricorre spesso agli atti catastali per dimostrare la preesistenza di edifici a certe soglie temporali.
Argomento delicato e di difficile trattazione, per cui si attinge a piene mani dalle sentenze emanate dalla giurisprudenza amministrativa.
Molte volte in questo blog ho affrontato la questione, e affrontiamo l’aspetto circa la “spendibilità” delle planimetrie, dati e mappe catastali per provare l’esistenza e consistenza di certi manufatti.
Il Catasto ai fini della titolarità dei diritti sugli immobili non è probatorio, vuol dire che non ha valore certificante la corretta intestazione degli aventi diritti: tale compito è demandato al settore della Pubblicità Immobiliare svolto dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Unica eccezione? Alcune parti territoriali del nord Italia, che hanno ereditato il buon Catasto Tavolare.
Eccettuato tali territori, a quanto pare la documentazione catastale non ha valore probatorio neppure ai fini urbanistici.
O meglio: è possibile utilizzarle come elementi corroboranti una dimostrazione di uno stato legittimo, unitamente assieme ad altri elementi di natura certa e inconfutabile, in un quadro di concordanza e coerenza reciproca coi titoli abilitativi. La solita questione della probatio diabolica, tanto per cambiare.
Il ricorso ai dati e documenti catastali hanno non solo natura tecnica ma sono essenzialmente preordinati all’assolvimento di funzioni tributarie e spesso sfuggono alla diretta percezione da parte dei contraenti che essi hanno solo carattere sussidiario; inoltre è rimarcata l’impossibilità di far discendere la prova della pregressa consistenza dell’immobile dalle dette risultanze catastali (Cons. di Stato IV n. 425/2017, Cons. di Stato IV n. 4208/2014).
Le planimetrie catastali sono state istituite con la fase di accertamento della proprietà urbana alla fine degli Anni Trenta su tutto il territorio italiano. Sono quelle che in gergo vengono chiamate “planimetrie di impianto”, ovvero quando fu compiuta la prima epoca censuaria degli immobili del Nuovo Catasto Edilizio Urbano.
Le planimetrie furono istituite per consentire la trascrizione degli atti traslativi immobiliari e per adempiere alla limitata funzione di rendere l’atto opponibile ai terzi in caso di conflitto tra più acquirenti del medesimo immobile, quindi per una efficace azione di Pubblicità immobiliare (Cons. di Stato IV n. 425/2017, Cons. di Stato IV 4208/2014, Cass. civ. Sez. II, 11-08-2005, n. 16853).
Purtroppo la necessità di esibire le planimetrie catastali storiche o di epoca datata si rende troppo spesso necessario, se non addirittura l’ultima spiaggia, quando si deve impugnare misure repressive dell’abuso edilizio, il cui onere di fornire la prova dello “status quo ante” è posto in capo al privato in quanto, secondo la giurisprudenza amministrativa, la PA non può di solito (sic) materialmente accertare quale fosse la situazione del suo intero territorio. Così dicono le sentenze del Cons. di Stato IV n. 425/2017, Cons. di Stato IV 4208/2014, Cons. Stato Sez. IV n. 703/2012.
Personalmente sono in disaccordo con questa asserzione impostata dalla giurisprudenza amministrativa: ritengo che la P.A. sia in possesso degli stessi strumenti e banche dati disponibili al privato per fare le opportune verifiche, addirittura suppongo abbia accesso privilegiato per “orizzontalità” tra enti pubblici.
E ancora, la suddetta giurisprudenza sostanzia che l’avente titolo o proprietario dell’immobile è tenuto a dimostrare rigorosamente lo stato preesistente, soprattutto per opporsi a misure repressive di legge, in applicazione del principio generale di cui all’art. 2697 del Codice Civile.
Il motivo fondante questo orientamento è che il privato dispone, ed è normalmente in grado di esibire, la documentazione idonea al fine di fornire utili elementi di valutazione quali fotografie con data certa dell’ immobile, estratti delle planimetri catastali, il progetto originario e i suoi allegati, ecc.” (Cons. di Stato IV n. 425/2017, Cons. di Stato IV 4208/2014).
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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