Indice

Rapporti contrattuali e clausole tra le parti venditrici e acquirenti
Clausola sospensiva, definizione generale
Clausola risolutiva espressa, regole e definizioni
Alcuni esempi basilari da cui partire
- Clausola sospensiva n.1, versione “equilibrata” per verifica tecnico-urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile
- Clausola sospensiva n.2, versione “rafforzata” con esito tecnico positivo come presupposto necessario per rogitare
Conclusioni

Rapporti contrattuali e clausole tra le parti venditrici e acquirenti

Si propongono alcuni esempi di clausole sospensive e clausole risolutive allo scopo di dare maggior aiuto alla tutela dell’acquirente, e un buon equilibro nei confronti del venditore dell’immobile, tenuto conto che la cosiddetta “buona fede” non fornisce alcuna garanzia e che l’obbligo di verifica dello Stato Legittimo entro tolleranze è stabilito dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Premessa: clausole del genere non servono a rendere “automaticamente incommerciabile” l’immobile affetto da qualsiasi tipo di difformità, ma a disciplinare e prevenire contrattualmente il rischio prima del rogito. L’attuale quadro normativo e giurisprudenziale sulla nullità degli atti traslativi, in funzione della regolarità urbanistica ed edilizia, opera soprattutto sul piano delle menzioni formali richieste dagli artt. 46 D.P.R. 380/2001 e 40 L. 47/1985, anche alla luce della sentenza di Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019. Infatti ai fini civilistici le difformità riscontrabili possono configurarsi come inadempimento, vizio, limitazione al godimento o impedimento alla stipula del rogito finale.

Ho pensato di condividere alcune utili versioni “base” di clausole condizionate espresse, da usare come punto di partenza e perfezionare in funzione di ogni singola fattispecie, delle rispettive esigenze dei venditori e acquirenti. Oltre a consigliare di avvalersi di professionisti del settore, per prima cosa occorre distinguere le differenze e finalità delle due clausole, rammentando inoltre che potrebbe aver luogo l’esecuzione in forma specifica del preliminare.

Clausola sospensiva, definizione generale

Clausola sospensiva: essa subordina l’efficacia dell’intero contratto (o di suoi singoli effetti) al verificarsi di un evento futuro e incerto. In pratica, il contratto viene firmato e vincola le parti, ma i suoi effetti principali (come il trasferimento della proprietà o l’obbligo di rogitare) rimangono “sospesi” finché non si avvera la condizione indicata. Se l’evento si verifica nei termini e modalità prefissati, il contratto produce i suoi effetti anche in senso retroattivo, cioè attivando l’efficacia fin dalla sua stipula iniziale; se l’evento non si verifica entro nel termine e modalità stabiliti, il contratto diventa definitivamente inefficace e le parti sono liberate da ogni obbligo, con la conseguente restituzione di eventuali somme già versate (come la caparra). L’esempio classico in ambito immobiliare è la clausola “salvo buon fine del mutuo“, oppure quella legata alla regolarizzazione urbanistica e catastale dell’immobile prima del rogito, ma molto dipende da come viene scritta la clausola.

Quadro normativo di riferimento. La disciplina della clausola sospensiva è disciplinata principalmente nei seguenti articoli del Codice Civile:

Art. 1353 (Contratto condizionato).
Esso stabilisce la possibilità per le parti di subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.
Art. 1356 (Pendenza della condizione)
Regola i poteri delle parti durante il periodo di attesa (pendenza). L’acquirente sotto condizione sospensiva può compiere atti conservativi.
Art. 1358 (Comportamento delle parti in pendenza della condizione)
Impone alle parti l’obbligo di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte.
Art. 1359 (Finzione di avveramento)
Dispone che la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva un interesse contrario all’avveramento di essa (regola fondamentale se una delle parti ostacola volutamente la condizione, ad esempio non presentando i documenti alla banca per il mutuo).
Art. 1360 (Retroattività della condizione)
Gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che per volontà delle parti o per la natura del rapporto.

Clausola risolutiva espressa, regole e definizioni

Nel contesto della compravendita immobiliare e del preliminare di vendita, la clausola risolutiva, e in particolar modo per quel che interessa la clausola risolutiva espressa, è la pattuizione con cui le parti stabiliscono in anticipo che il contratto si risolverà se una determinata obbligazione non verrà adempiuta, o non verrà adempiuta secondo le modalità pattuite, in base all’articolo 1456 del Codice Civile.

La risoluzione, in quanto “espressa”, però, non opera per il solo fatto materiale dell’inadempimento: si verifica quando la parte interessata dichiara all’altra di volersi avvalere della clausola risolutiva. Nel preliminare di compravendita immobiliare, la clausola risolutiva espressa è la pattuizione con cui il promittente venditore e promissario acquirente individuano preventivamente una o più obbligazioni considerate essenziali, stabilendo che il mancato adempimento di tali obbligazioni nei termini e modalità concordati, consente alla parte non inadempiente di sciogliere il contratto, mediante dichiarazione di volersi avvalere della clausola, senza dover attendere una ordinaria pronuncia costitutiva di risoluzione.

La clausola risolutiva non può essere generica, ad esempio riportando solo “in caso di esito negativo della verifica il contratto si risolve”, perchè potrebbe nascere un contenzioso su cosa significhi “negativo”. Sarebbe meglio specificare in caso di:

difformità non sanabili;
difformità sanabili ma non regolarizzate entro il termine;
impossibilità di ricostruire lo stato legittimo;
mancata consegna documentale;
mancata collaborazione;
difformità incidenti su valore, utilizzabilità o finanziabilità con mutuo.

Oppure, se la clausola risolutiva stabilisse che “l’acquirente può sciogliersi se non ritiene soddisfacente la verifica”, diventerebbe troppo soggettiva e discrezionale. L’esito deve essere ancorato a un fatto tecnico: relazione del professionista, documentazione esaminata, sopralluogo, titoli edilizi, stato di fatto, tolleranze, sanabilità, oppure l’ordinanza di rimessa in pristino e demolizione emessa dal Comune.

Si potrebbe configurare la clausola risolutiva di tipo “misto”, soprattutto quando è richiesto l’ottenimento del mutuo da istituto di credito. La clausola risolutiva espressa non deve essere costruita come una “condizione sospensiva mascherata”. Ad esempio, la clausola può essere collegata al mancato pagamento del prezzo, alla mancata consegna della documentazione edilizia e urbanistica o alla mancata regolarizzazione di difformità entro un termine pattuito.

Quadro normativo di riferimento. La disciplina della clausola risolutiva è disciplinata principalmente nei seguenti articoli del Codice Civile:

Art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa).
È la norma centrale e richiede due elementi: l’indicazione espressa della specifica obbligazione il cui inadempimento determina la risoluzione, nonché la dichiarazione della parte interessata di volersi avvalere della clausola. Non basta scrivere genericamente “in caso di inadempimento il contratto sarà risolto”, è preferibile individuare con precisione quale obbligo sia essenziale: pagamento di una rata, consegna della documentazione urbanistico-edilizia, rilascio dell’immobile, stipula del definitivo, cancellazione di formalità pregiudizievoli, regolarizzazione edilizia entro una certa data;
Art. 1453 c.c. (risoluzione ordinaria per inadempimento).
Esso disciplina la risoluzione ordinaria nei contratti con prestazioni corrispettive: quando una parte non adempie, l’altra può scegliere se chiedere l’adempimento o la risoluzione, salvo il risarcimento del danno. La clausola risolutiva espressa si colloca dentro questo sistema, ma ha una funzione acceleratoria: le parti hanno già individuato ex ante l’inadempimento rilevante;
Art. 1455 c.c. (importanza dell’inadempimento).
Nella risoluzione ordinaria, esso stabilisce che il contratto non può essere risolto se l’inadempimento ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. Con la clausola risolutiva espressa, invece, le parti individuano preventivamente quali obbligazioni sono decisive. La giurisprudenza afferma che, in presenza di una clausola risolutiva espressa validamente formulata, la valutazione sulla gravità dell’inadempimento è normalmente assorbita dalla preventiva scelta delle parti; resta però il controllo sulla buona fede e sulla colpevolezza dell’inadempiente.

Differenza rispetto alla clausola sospensiva

Hanno effetti e obbiettivi diversi tra loro, ma se sapientemente inserite nei preliminari di vendita o nelle proposte irrevocabili di vendita o acquisto, forniscono una buona tutela. In via speditiva, le loro differenze si connotano così:

clausola sospensiva impedisce al contratto, o ad alcuni suoi effetti, di diventare efficace fino al verificarsi e avverarsi dell’evento condizionato previsto;
clausola risolutiva espressa, invece, presuppone un contratto efficace fin dall’origine, ma consente di scioglierlo se si verifica lo specifico inadempimento espressamente indicato dalle parti.

In sostanza: la clausola sospensiva dice: “il contratto produce effetti solo se accade questo”. La clausola risolutiva dice: “il contratto produce effetti, ma si scioglie se questa obbligazione non viene rispettata”.

Alcuni esempi basilari da cui partire

Premessa: sono bozze basilari da cui partire, pertanto si raccomanda una puntuale valutazione e scrittura avvalendosi di professionisti del settore.

Clausola sospensiva n.1, versione “equilibrata” per verifica tecnico-urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile

La prima bozza è versione più “pulita” e prudente, utile per tutelare l’acquirente senza impostare la clausola come una presunzione di irregolarità dell’immobile. È adatta a preliminari ordinari, compravendite tra privati e proposte d’acquisto dove l’acquirente vuole evitare di impegnarsi definitivamente prima della due diligence tecnica. La clausola richiama correttamente la logica della condizione sospensiva: l’efficacia dell’accordo dipende da un evento futuro e incerto, cioè l’esito positivo della verifica tecnica. L’art. 1353 c.c. consente infatti alle parti di subordinare l’efficacia del contratto o di singoli patti a un evento futuro e incerto; durante la pendenza della condizione, l’art. 1358 c.c. impone alle parti un comportamento secondo buona fede. Si rende utile anche, e soprattutto, quando si deve ottenere il mutuo da un istituto di credito.

La presente proposta di acquisto / il presente contratto preliminare è sottoposto, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1353 e seguenti del Codice civile, alla condizione sospensiva dell’esito positivo della verifica tecnica dell’immobile promesso in vendita, da eseguirsi a cura di un professionista tecnico abilitato e iscritto al relativo albo professionale, incaricato dalla parte promissaria acquirente / dalle parti congiuntamente.

La verifica avrà ad oggetto, della documentazione reperibile presso il Comune, il Catasto e ogni altro archivio di enti pubblici, e la documentazione consegnata dalla parte promittente venditrice, dell’accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ricavato con rilievo e lo stato legittimo risultante dai titoli abilitativi edilizi, dagli eventuali titoli in sanatoria e di ogni altra pratica edilizia in generale, dalla documentazione urbanistica, catastale e da ogni altro atto rilevante ai fini della commerciabilità e della stipulazione dell’atto definitivo, compreso quella dimostrativa della consistenza e preesistenza dell’immobile, o relative porzioni, in epoca vi era esonero di obbligo di titolo abilitativo.

A tal fine, la parte promittente venditrice si obbliga a consegnare tempestivamente tutta la documentazione acquisita e in proprio possesso, inclusi, a titolo esemplificativo, titoli edilizi, pratiche di condono o sanatoria, impiantistica, strutturale, dei rispettivi vincoli, dell’agibilità/abitabilità o documentazione equipollente ove esistente, elaborati grafici, planimetrie catastali, precedenti atti di provenienza, certificazioni, autorizzazioni e ogni altro documento utile alla ricostruzione della storia edilizia e urbanistica dell’immobile.

La condizione si intenderà avverata solo qualora il professionista incaricato rilasci, entro il termine di “X” giorni dalla sottoscrizione della presente proposta / del presente preliminare, una relazione scritta dalla quale risulti che non sono emerse difformità edilizie urbanistiche o difformità catastali, ostative alla stipulazione dell’atto definitivo, ovvero che le eventuali discordanze riscontrate risultano irrilevanti ai fini della commerciabilità e dello Stato Legittimo, riconducibili alle tolleranze edilizie applicabili, o comunque regolarizzabili prima del rogito con oneri, tempi e modalità espressamente accettati per iscritto dalle parti.

In caso di esito negativo della verifica, ovvero in caso di mancato rilascio della relazione entro il termine sopra indicato per causa non imputabile alla parte promissaria acquirente, la presente proposta / il presente contratto preliminare resterà privo di efficacia e le somme eventualmente versate dalla parte promissaria acquirente dovranno essere integralmente restituite entro “Y” giorni, senza applicazione di penali, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

Resta inteso che, durante la pendenza della condizione, le parti si obbligano a comportarsi secondo buona fede, a collaborare per il reperimento della documentazione e a non compiere atti idonei a pregiudicare l’esecuzione della verifica o la futura stipulazione dell’atto definitivo.

Clausola sospensiva n.2, versione “rafforzata” con esito tecnico positivo come presupposto necessario per rogitare

Questa seconda versione è più forte e più adatta a casi in cui l’acquirente vuole evitare zone grigie, ovvero quando è probabile la presenza di irregolarità: fabbricati datati, immobili modificati nel tempo, immobili provenienti da successioni, condoni, pratiche edilizie incomplete, unità in centro storico, immobili ristrutturati più volte o situazioni in cui il venditore dichiara “è tutto a posto” ma non ha ancora prodotto documentazione tecnica completa.

Le parti convengono espressamente che l’efficacia della presente proposta irrevocabile d’acquisto / del presente contratto preliminare, nonché l’obbligo di addivenire alla stipulazione dell’atto definitivo di compravendita, sono subordinati all’avvenuto accertamento positivo, da parte di un professionista tecnico abilitato e iscritto all’albo, di tutti i profili di regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile promesso in vendita. La verifica dovrà comprendere, in particolare:

la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, sulla base dei titoli abilitativi, degli eventuali titoli in sanatoria, degli atti amministrativi rilevanti e della documentazione prevista dalla normativa edilizia vigente, nonché l’accertamento dell’avvenuta costruzione o trasformazione in epoca in cui non vi era obbligo di ottenimento di titolo abilitativo;
il confronto tra lo stato di fatto rilevato mediante sopralluogo, rilievo architettonico e lo stato risultante dai titoli edilizi e dagli elaborati legittimanti;
la verifica della coerenza catastale, mediante confronto tra stato di fatto, dati catastali e planimetria depositata, nei limiti richiesti dalla normativa vigente per gli atti di trasferimento immobiliare;
l’individuazione di eventuali difformità, tolleranze, irregolarità, vincoli, procedimenti edilizi pendenti, istanze di sanatoria, condoni, limitazioni amministrative o situazioni tecniche idonee a incidere sulla stipulazione del definitivo, sul valore del bene, sulla sua utilizzabilità o sulla sua futura trasferibilità.

La relazione tecnica dovrà concludersi con uno dei seguenti esiti:
a) esito positivo, qualora l’immobile risulti conforme o comunque non presenti difformità rilevanti, ed entro tolleranze, ai fini della stipulazione dell’atto definitivo;
b) esito positivo condizionato, qualora siano riscontrate difformità regolarizzabili prima del rogito mediante procedura edilizia, catastale o amministrativa, purché le parti concordino per iscritto tempi, costi, soggetto obbligato alla regolarizzazione, eventuale deposito prezzo, differimento del rogito o rideterminazione del prezzo;
c) esito negativo, qualora siano riscontrate difformità non regolarizzabili, non chiaramente sanabili, non accettate dalla parte promissaria acquirente, oppure tali da incidere sulla commerciabilità, sulla piena utilizzabilità dell’immobile o sulla volontà della parte promissaria acquirente di procedere all’acquisto.

La condizione sospensiva si intenderà avverata esclusivamente in caso di esito positivo della relazione tecnica, oppure in caso di esito positivo condizionato formalmente accettato per iscritto da entrambe le parti entro “X” giorni dal ricevimento della relazione. In caso di esito negativo, mancata collaborazione documentale della parte promittente venditrice, impossibilità di ricostruire con sufficiente certezza lo stato legittimo dell’immobile, mancata regolarizzazione entro il termine convenuto o mancato accordo scritto sull’esito positivo condizionato, la presente proposta / il presente preliminare resterà inefficace e la parte promissaria acquirente avrà diritto alla restituzione integrale delle somme versate, senza obbligo di stipulare il definitivo e senza applicazione di penali, fatto salvo il risarcimento dell’eventuale danno ove ne ricorrano i presupposti. Le parti danno atto che la presente clausola è stata specificamente pattuita quale strumento di tutela preventiva nella circolazione immobiliare e che non costituisce rinuncia ad azioni, eccezioni o garanzie previste dalla legge in caso di dichiarazioni inesatte, reticenti o incomplete relative allo stato urbanistico, edilizio, catastale o amministrativo dell’immobile.

Clausola risolutiva espressa per verifica tecnico-urbanistica dell’immobile

La bozza contiene indicazioni utili per indirizzare le parti ad individuare con più precisione possibile l’evento che produce la risoluzione contrattuale, e le modalità per determinarlo in maniera oggettiva, anche per blindare possibili ripensamenti. Vediamo l’esempio:

Le parti convengono che la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita presuppone l’avvenuta verifica della regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile promesso in vendita, da eseguirsi a cura di un professionista tecnico abilitato e iscritto al relativo albo professionale.

A tal fine, la parte promittente venditrice si obbliga a consegnare alla parte promissaria acquirente e/o al tecnico incaricato, entro il termine di “X” giorni dalla sottoscrizione della presente proposta / del presente contratto preliminare, tutta la documentazione in proprio possesso o comunque ragionevolmente reperibile relativa all’immobile, inclusi, a titolo esemplificativo e non esaustivo: titoli edilizi, pratiche edilizie, elaborati grafici, eventuali titoli in sanatoria o condono, certificato di agibilità ove esistente, documentazione catastale, planimetrie catastali, atti di provenienza, autorizzazioni, nulla osta, dichiarazioni, certificazioni e ogni altro documento utile alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.

La parte promittente venditrice si obbliga altresì a consentire il sopralluogo del tecnico incaricato e a collaborare, secondo buona fede, al reperimento della documentazione necessaria presso gli uffici pubblici competenti, anche mediante sottoscrizione di deleghe, istanze di accesso agli atti o autorizzazioni occorrenti. La verifica tecnica dovrà avere ad oggetto, sulla base della documentazione reperita e della diligente attività professionale esigibile, almeno i seguenti profili:

a) ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
b) confronto tra stato di fatto mediante rilievo architettonico, titoli abilitativi e pratiche edilizie, e ogni altra documentazione amministrativa disponibile;
c) verifica della presenza di eventuali difformità edilizie, urbanistiche, catastali o amministrative;
d) valutazione della riconducibilità delle eventuali difformità alle tolleranze edilizie applicabili;
e) valutazione degli eventuali profili di sanabilità e regolarizzabilità delle difformità prima del rogito;
f) verifica della coerenza catastale ai fini della stipula dell’atto definitivo.

Qualora dalla relazione del tecnico incaricato emerga:

la presenza di difformità edilizie, urbanistiche o catastali non regolarizzabili prima del rogito;
la presenza di difformità regolarizzabili, ma non regolarizzate entro il termine essenziale del “Y”;
l’impossibilità di ricostruire con sufficiente attendibilità lo stato legittimo dell’immobile per carenza documentale non imputabile alla parte promissaria acquirente;
la mancata consegna della documentazione richiesta entro i termini pattuiti;
la mancata collaborazione della parte promittente venditrice all’accesso agli atti, al sopralluogo o alle attività tecniche necessarie;
la presenza di irregolarità incidenti sulla commerciabilità, sull’utilizzabilità, sulla trasformabilità, sul valore, sulla finanziabilità o sulla volontà della parte promissaria acquirente di procedere all’acquisto;

la parte promissaria acquirente potrà dichiarare alla parte promittente venditrice, mediante comunicazione scritta da inviarsi a mezzo PEC o raccomandata A/R entro “Z” giorni dal ricevimento della relazione tecnica o dalla scadenza del termine rimasto inosservato, di volersi avvalere della presente clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c., con conseguente risoluzione della presente proposta / del presente contratto preliminare.

In tal caso, la parte promittente venditrice dovrà restituire alla parte promissaria acquirente tutte le somme ricevute a qualsiasi titolo entro “W” giorni dal ricevimento della dichiarazione di avvalimento della clausola risolutiva, salvo il diritto della parte non inadempiente al risarcimento degli eventuali danni, ove ne ricorrano i presupposti.

Resta ferma la possibilità per le parti, in presenza di difformità regolarizzabili, di concordare per iscritto la prosecuzione del rapporto, stabilendo termini, costi, soggetto obbligato alla regolarizzazione, eventuale differimento del rogito, eventuale deposito prezzo, riduzione del prezzo o diversa regolamentazione degli effetti economici.

La presente clausola è pattuita come clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c. e riguarda obbligazioni ritenute essenziali dalle parti ai fini della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita.

Conclusioni

Pur trattandosi di bozze di clausole sospensive e risolutive espresse, si ritiene che siano fondamentali come supporto di partenza e per addivenire ad una stipula di equilibrato preliminare di compravendita o proposta irrevocabile. Occorre sottolineare che la stipula di questi contratti richiede di avvalersi di professionisti di adeguata preparazione nel settore, rendendo necessario anche l’inserimento di clausole di mediazione civile in caso di contrasti tra le parti.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

Articoli recenti