Il T.A.R. Lombardia ha confermato che il rispetto dello Stato Legittimo è condizione essenziale per ogni pratica edilizia, previsto dalla legge.
Chi crede ancora che si possa ignorare lo Stato Legittimo con la CILA cade in errore. A ribadirlo è l’intreccio tra normative e giurisprudenza, e proprio quest’ultimo specifica l’impossibilità di effettuare opere edilizie di qualsiasi tipo su un immobile irregolare. Da ultimo, il principio è stato confermato dalla sentenza del TAR Sicilia, Catania, la numero n. 1427/2026, riguardante la fattispecie di una CILA presentata ad aprile 2021, e integrata nello stesso anno, riguardanti opere di per sé tra quelle previste dall’articolo 6-bis D.P.R. 380/2001. Tra l’altro, l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo all’interno della CILA è stato ribadito anche col recepimento della legge n. 105/2024 “Salva Casa” all’interno della modulistica unificata.
Fattispecie: una CILA con stato rilevato difforme dallo Stato Legittimo
Il Comune, a gennaio 2025 (cioè dopo alcuni anni dal deposito), ha emesso una ordinanza con cui ha dichiarato l’inefficacia della CILA e irrogato la sanzione di 1.000 euro per aver eseguito lavori senza alcun titolo edilizio abilitativo (ai sensi dell’articolo 3, sesto comma, della L.R. Sicilia n. 16/2016). Il proprietario dell’immobile ha impugnato il provvedimento al TAR Sicilia, ritenendo illegittimo per carenza di potere, ai sensi dell’articolo 21-septies L. 241/1990, in quanto non sussisterebbe una norma di legge che attribuisca al Comune il potere di dichiarare inefficace, nulla o inammissibile una CILA. Quest’ultima, infatti, sarebbe una comunicazione avente natura privata, che non prevederebbe e non ammetterebbe una fase di verifica e controllo da parte dell’Amministrazione.
Il Comune, tuttavia, ha ritenuto nulla e inefficace la CILA depositata, perchè riferita a lavori da eseguire su una configurazione immobiliare non conforme ai precedenti titoli abilitativi edilizi riscontrati in archivio comunale; in particolare, dalle ricerche istruttorie svolte dal Comune sono emerse due concessioni edilizie, una del 1985 e una del 1989, in cui le rappresentazioni degli grafiche non coincidevano con lo stato di fatto rappresentato nella comunicazione inizio lavori asseverata del 2021. Inoltre, nella sezione dedicata alla regolarità urbanistica della CILA, è stato dichiarato che l’immobile fosse stato realizzato prima del 31 agosto 1967 e che da allora non fossero stati eseguiti interventi soggetti a titolo edilizio. Secondo il Comune, tale dichiarazione non era coerente con la documentazione edilizia rinvenuta, né con la consistenza attuale dell’immobile.
Proprietario contesta provvedimento di annullamento CILA
Il ricorrente ha sostenuto, inutilmente, che al Comune non spettano i poteri di emettere ordinanze con cui dichiarare nulla, inefficace o inammissibile una CILA, sostenendo pure che essa si tratta di una comunicazione privata, priva di un vero procedimento autorizzativo e non soggetta a una fase di controllo assimilabile a quella prevista per altri titoli edilizi. Inoltre, il ricorrente ha contestato che il Comune avesse adeguatamente provato l’illegittimità urbanistico-edilizia dello stato di fatto e di partenza della CILA.
CILA, lo Stato Legittimo come requisito necessario
Il TAR Sicilia ha rigettato il ricorso richiamando l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, e quindi rendendo necessario il riferimento ai titoli abilitativi precedenti, richiedendo la conformità alle concessioni edilizie del 1985 e 1989. La discordanza tra stato attuale dell’immobile e le rappresentazioni grafiche contenute nei precedenti titoli edilizi configura difformità edilizia, ed è sufficiente perchè il Comune possa ritenere non dimostrata la legittimità dell’organismo edilizio e della consistenza oggetto di intervento con CILA.
Tra l’altro, la sentenza del TAR Sicilia ha confermato in questa occasione un altro importante principio: sugli immobili privi di Stato Legittimo, ossia quelli non sanati né condonati, non si possono effettuare interventi di alcun tipo, neppure di manutenzione e conservativi, in quanto ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale. Pertanto, non è possibile depositare una CILA per un intervento astrattamente “minore” su una situazione non pienamente legittima e conforme ai vari titoli edilizi, ossia già viziata a monte. Ergo, si ribadisce un principio già noto: anche la CILA presuppone il rispetto preventivo dello Stato Legittimo, in quanto «la CILA richiede un’attestazione di conformità, che non può essere validamente resa in presenza di abusi preesistenti» (TAR Sicilia n. 1427/2026).
CILA e poteri repressivi e sanzionatori del Comune
In questa sentenza si è tornati su un tema ancora bollente: le azioni che può esperire il Comune nei confronti di una CILA viziata per vari motivi, come una falsa attestazione o carenza di Stato Legittimo. Il tema è stato trattato più volte sul mio blog, e si sono formati due orientamenti circa la possibilità di equiparare le possibilità di controllo della CILA alla SCIA:
- estensivo, cioè applicare alla CILA gli stessi criteri e strumenti repressivi e di controllo previsti per la SCIA. Tuttavia questo orientamento sta cedendo il passo a quello restrittivo;
- restrittivo, esclude questa equiparazione del controllo procedurale, ma lascia impregiudicati al Comune i generali poteri di verifica e azioni repressive sui lavori oggetti della CILA, in particolare l’ordinanza emessa ai sensi dell’articolo 27 TUE, ad esempio se l’opera risultasse in difformità a quale disciplina avente incidenza urbanistico-edilizia o perchè necessitante di titolo edilizio di livello superiore;
Nel caso di specie, è stato confermata la correttezza del Comune che, una volta accertato che la CILA non poteva produrre effetto in mancanza del presupposto dello Stato Legittimo, i lavori effettuati sono stati considerati in assenza di idoneo titolo edilizio. Pertanto, il TAR Sicilia ha respinto il ricorso, affermando che la CILA depositata nel 2021 non poteva legittimare opere edilizie su un immobile privo di dimostrato Stato Legittimo; la riscontrata difformità tra lo stato rappresentato in CILA e le precedenti concessioni edilizie ha giustificato il provvedimento repressivo del Comune (ordinanza di inefficacia e sanzione pecuniaria di 1.000 euro).
Conclusioni
La CILA resta inefficace senza Stato Legittimo: il Comune può sanzionare i lavori, ed emanare l’ordinanza e dichiarazione di inefficacia della CILA. Si rammenta infatti, che soprattutto dopo il recepimento della L. 105/2024 nella modulistica unificata, il professionista deve attestare il rispetto delle tolleranze costruttive ed esecutive all’interno della modulistica edilizia nazionale, così come integrata dai vari recepimenti regionali.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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