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Trasformare spazio direzionale in abitativo secondo D.P.R. 380/01 configura mutamento d’uso rilevante

Trasformare uno spazio ad uso direzionale ufficio ad uso abitativo residenziale non è una passeggiata, anche perchè servono sicuramente opere di trasformazioni edilizie e un cambio funzionale di una certa importanza.

Quadro generale sui cambi d’uso

Generalmente il mutamento di destinazione d’uso di un edificio ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra, e si traduce in un differente carico urbanistico. E’ il caso appunto delle categorie di intervento autonome, meglio disciplinate dal mutamento di destinazione rilevante previsto all’articolo 23-ter D.P.R. 380/01.

A volte il mutamento d’uso avviene:

  • senza la realizzazione di opere e pertanto con mero mutamento d’uso dell’immobile;
  • con opere senza le quali l’immobile non può soddisfare quella diversa funzionalità comportante passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra;

Il Consiglio di Stato aveva già confermato che il presupposto del mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante ai fini dell’eventuale adozione della sanzione è che l’uso diverso, anche senza opere a ciò preordinate, comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano. Sicuramente avviene nei casi in cui vi sia passaggio da una superficie ad uso accessorio per trasformarla in spazi adibiti a superficie utile abitativa propria.

Categoria Mutamento d’uso da direzionale a residenziale

Il Consiglio di Stato si è espresso sul cambio d’uso tra categoria ufficio/direzionale verso quella residenziale, ribaltando un orientamento risalente con cui attribuiva un carico urbanistico degli uffici superiore a quello di abitazione (Cons. di Stato n. 534/2021, n. 6562/2018, TAR Lazio n. 16569/2023).

L’aggravio di servizi – quali, ad esempio, il pregiudizio alla viabilità ed al traffico ordinario nella zona, il maggior numero di parcheggi nelle aree antistanti o prossime l’immobile – è il fondamento del mutamento di destinazione (rilevante) che giustifica la repressione dell’alterazione del territorio in conseguenza dell’incremento del carico urbanistico come originariamente divisato, nella pianificazione del tessuto urbano, dall’amministrazione locale e su queste basi, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è soltanto quello intervenuto tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico (Consiglio di Stato n. 534/2023, n. 4469/2017).

Invece l’orientamento che si è ormai consolidato è quello coincidente con le definizioni dei cambi d’uso rilevanti previsti nell’articolo 23-ter D.P.R. 380/01. Infatti la giurisprudenza prima ha coniato la nozione di mutamento d’uso giuridicamente/urbanisticamente rilevante, mentre la normativa nazionale l’ha recepita nell’articolo 23-ter D.P.R. 380/01 tramite il D.L. 133/2014.

Questo criterio però richiede una nuova chiave di lettura per passaggi tra categorie omogenee diverse: chi stabilisce e quali sono le modalità per individuare gli incrementi di carico urbanistico, e soprattutto come quantificarli territorio per territorio? Un possibile criterio puramente quantitativo potremmo ricavarlo dalla tabella dei costi di realizzazione sostenuti per realizzare le urbanizzazioni relative ad ogni categoria omogenea; che poi si traduce nella tabella dei costi medi comunali per urbanizzazione primaria e secondaria, applicata per gli oneri concessori edilizi.

Solitamente l’insediabilità di abitanti sul territorio presuppone molti servizi ben strutturati e diversificati come l’urbanizzazione primaria e secondaria, rispetto alla utenza relativa al settore direzionale. E appunto, diciamo pure che ciò è riscontrabile in termini monetari dalle tabelle degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti negli interventi edilizi comportanti incremento o variazione di carico urbanistico.

Ebbene sì: non si deve più ragionare soltanto col criterio incrementale di carico urbanistico, ma anche di variazione sostanziale.

Permesso di costruire per cambio da ufficio ad abitativo

Al netto di diverse disposizioni regionali, il cambio d’uso da ufficio/direzionale ad abitazione/residenziale equivale passaggio tra categorie urbanisticamente rilevanti. Il vero nodo da sciogliere casomai è se tale passaggio, in quel territorio comunale e in quella zona questo passaggio configuri anche incremento di carico urbanistico.

Se si avvera la doppia condizione di mutamento rilevante e incremento di carico urbanistico, l’intervento diviene soggetto a permesso di costruire.

Se invece il mutamento di destinazione d’uso rilevante, non comporta incremento di carico urbanistico, allora si qualifica manutenzione straordinaria (art. 3 comma 1 lettera b) D.P.R. 380/01), salvo che le diverse ulteriori opere edilizie portano a salire nella categoria di intervento.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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